Контрольная работа по оценке бизнеса

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО

БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

                          ЭКОНОМИКИ И ПРАВА» В Г. УСТЬ-ИЛИМСКЕ

(Филиал ФГБОУ ВПО «БГУЭП» в г. Усть-Илимске)

Кафедра Экономики

Специальность 080502 Экономики и управление на предприятии

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА БИЗНЕСА»

ВАРИАНТ 10

Руководитель

Ст. преподаватель                                                                                 С.Н. Коробейникова

Исполнитель              

Студент группы ЭУПу-09                                                               А.А. Гришкевич

Усть-Илимск 2012

СОДЕРЖАНИЕ

1.      Оценка ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ..........................................................3

2.      ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ФИНАНСОВОЙ СТРУКТУРЫ (БАНКА)..........7

3.      ПРАКТИЧЕСКАЯЧАСТЬ..............................................................................13

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ...........................................21

1.      Оценка ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Рынок недвижимости – это экономический процесс, т. е. средства перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложений. 

Здание – это строение с внутренним пространством, созданное и использу-емое людьми.

В зависимости от назначения здания делятся:

- административные - используемые для структур, занятых управленческой деятельностью;

- коммерческие - используемые для ведения бизнеса (продажи и пр.);

- производственные - используемые для организации производства;

- жилые - используемые для жилья;

- складские - склады.

Оценка зданий – одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценочных услуг. Наиболее часто оценка здания заказывается для получения кредита в банке, определения стоимости имущества для страховой компании, для вклада в уставной капитал, постановки на баланс компании. Специалисты нашего Бюро при выполнении работ по оценке здания могут определить как стоимость квадратного метра здания, так и стоимость ставки арендной платы.

Оценка стоимости зданий и сооружений состоит из осмотра здания оценщиками, подготовки и сбора всех необходимых документов, анализа рынка нежилой недвижимости, поиска аналогов оцениваемого сооружения, расчетов по специальной методике, согласно российским и международным стандартам. Особое внимание наши оценщики обращают на выбор аналогов по типу здания, т.е. встроенное или отдельно стоящее, учитывают местоположение, состояние инженерного обеспечения, наличие парковки, выясняют, на основании чего принадлежит земельный участок (права аренды, права собственности и др.), определяют состояние здания.

Далее составляется отчет об оценке – стандартный документ, удовлетворяющий всем требованиям закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» , Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством РФ и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2005).  Отчет об оценке здания будет соответствовать всем требованиям российских и международных стандартов и иметь статус официального документа доказательственного значения.

Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями  Федерального закона №135 «Об оценочной деяте-льности».

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оце-нщиком и юридическим лицом.

Сооружение – неподвижная искусственная структура (постройка) сравнительно большого размера.

Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов, как емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и т. п.

Как правило, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса.

При оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.  Доходный и сравнительный подходы не используются,  так как сложно оценить сто-имость объектов специального назначения, таких как дорога, линия электропередач или трансформаторная будка.  Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же  районе или городе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Если же сооружение входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, используются все три подхода к оценке (затратный, сравнительный, доходный).

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов.

Оценку зданий проводят:

- при купле-продаже;

- при сдаче здания в аренду;

- оценка здания для залога;

- при судебном разбирательстве;

- при внесении в уставный капитал;

- оценка здания в целях налогообложения;

- при страхование здания;

- при передаче зданий в оперативное управление;

- при принятии др. хозяйственных решений.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

2.      ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ФИНАНСОВОЙ СТРУКТУРЫ (БАНКА)

Активизация процессов концентрации банковского капитала для решения проблем внутреннего характера, либо желания менеджмента добиться определенных количественных и качественных характеристик вызывает потребность оценки потенциальных объектов слияния или присоединения для достижения поставленных целей.

При этом потребность в оценке возникает как со стороны присоединяющей кредитной организации, или объединяющихся банков, так со стороны органов надзора, ответственных за стабильное развитие банковской системы, поскольку банковская система должна пополняться финансово устойчивыми кредитными организациями.

Собственники банка заинтересованы в проведении оценки для установления реальной стоимости акций, которыми они владеют и проведения обоснованной их конвертации в акции нового, либо присоединяющего банка. Менеджмент прибегает к оценке для обоснования успеха или неудачи рассматриваемого ими проекта. Органы надзора, как мы уже отмечали, в свою очередь, заинтересованы в проведении оценки стоимости объектов интеграции и новой кредитной организации с позиций устойчивости и надежности.

В то же время неудовлетворительное ведение банковской деятельности отдельными кредитными организациями также требует проведение оценки их стоимости для принятия более взвешенных решений по поводу возможности их финансового оздоровления и оценки реальности планов санации. В процессе реструктуризации кредитных организаций, необходимым условием принятия решения агентством, также является оценка стоимости банка как единого объекта, его подразделений, либо отдельных активов в случае возникновения потребности их продажи.

При принятии судебных решений о ликвидации кредитной организации также проводится оценка стоимости активов, выручка от продажи которых будет направлена на удовлетворение требований кредиторов.

Наконец, успешно функционирующие кредитные организации используют оценку для определения рыночной стоимости капитала с целью корректировки стратегии и тактики, а также выявления реального состояния бизнеса для повышения стоимости банка в долгосрочной перспективе.

Во всех перечисленных случаях речь идет об оценке стоимости либо бизнеса, либо отдельных его элементов. Учитывая, что владелец предприятия, организации имеет право продать его, заложить, застраховать. Из этого вытекает, что предприятие (банк) в целом, либо его структурные единицы, отдельные активы могут стать объектом сделки, т. е. товаром со всеми присущими ему свойствами. Применительно к банковской деятельности можно также говорить о том, что кредитные организации, их подразделения, активы, возможно, рассматривать как объект купли-продажи или товар.

Учитывая то, что существуют объективные причины формирования рынка банков, отдельных активов, вследствие неспособности отдельных кредитных организаций продолжать свою деятельность, с одной стороны, с другой — стремление других банков реализовать определенные стратегические намерения, например, нарастить объем операций, повысить уровень капитализации, завоевать новые рынки и др., возникает потребность в исследовании ряда принципиальных проблем, в том числе стоимости.

Понятие стоимости требует определения содержания данной категории для кредитной организации. Категория стоимости обычно используется для определения товара. В процессе слияний и поглощений банк-объект для покупателя (эквайера) следует рассматривать как объект купли-продажи, т. е. товар.

Услуги коммерческих банков по проведению расчетных операций, кредитованию, приобретению и размещению на рынке ценных бумаг и другие имеют потребительную стоимость. Именно полезный эффект от продажи основных банковских услуг является объектом купли-продажи, когда они приобретают форму товара.

Потребительная стоимость заключается в способности продукта труда удо-влетворять какую-либо потребность, т. е. обладать полезностью.

В то же время, потребительная стоимость имеет двойственную природу: с одной стороны, она включает свойства продукта, без которых потребность не может быть удовлетворена, с другой – соответствующую потребность, отсутствие которой приводит к тому, что данный продукт труда не представляет никакого интереса для потребителя.

Особенностью потребительной стоимости является то, что кредитная организация производит не вещественные продукты труда, а услуги. Своеобразие потребительной стоимости услуг заключается не в свойствах вещи, а полезном эффекте конкретного труда – банковских служащих.

Одновременно потребительная стоимость может быть реальной, обусловленная естественными свойствами того иного вида продукта труда; и формальной, проистекающей из той общественной формы, которую приобретает потребительная стоимость в условиях рыночной экономики.

Формальной потребительной стоимостью обладают деньги, поскольку их стоимость обусловлена не естественными свойствами вещи, например, бумаги, металла, из которых они изготовлены, а их социально-экономической ролью как вещного выражения определенного общественно-производственного отношения –  стоимости.

С точки зрения процесса формирования потребительной стоимости можно говорить о действительной и потенциальной стоимости. Кредитные организации, привлекающие средства на рынке с целью их дальнейшего размещения, способствуют превращению потенциальной потребительной стоимости в действительную для дебиторов и действительной потребительной стоимости в потенциальную в процессе привлечения средств от кредиторов.