Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Сентября 2012 в 06:38, контрольная работа
Рынок недвижимости – это экономический процесс, т. е. средства перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложений.
Здание – это строение с внутренним пространством, созданное и использу-емое людьми.
1. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ..........................................................3
2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ФИНАНСОВОЙ СТРУКТУРЫ (БАНКА)..........7
3. ПРАКТИЧЕСКАЯЧАСТЬ..............................................................................13
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ...........................................21
Эксклюзивный характер банковских операций уже сам по себе создает потребительную стоимость для потенциального покупателя. Кроме того, отдельные виды операций банка требуют получения соответствующего подтверждения его готовности (банка) с точки зрения квалификационного уровня персонала, либо степени финансовой надежности кредитного учреждения к их совершению для получения лицензии.
Операции, совершаемые банками на валютном рынке, рынке ценных бумаг, драгоценных металлов. Соответственно наличие лицензии на совершение операций в иностранной валюте, на организованном рынке ценных бумаг, либо рынке драгоценных металлов создает дополнительную потребительную стоимость для покупателя и увеличивает стоимость банка.
Определенную ценность потребительского свойства для покупателя имеет приобретение доли на рынке.
Если рассматривать процесс слияний или поглощений только с положительной их стороны, то покупатель (эквайер) в результате объединения может получить дополнительную ресурсную базу, что может быть определено как доля на рынке, без каких-либо дополнительных затрат (на маркетинг, аренду помещений, найм персонала и др.).
При этом, чем выше удельный вес «основных депозитов» в общем объеме приобретенных ресурсов, тем более высокой стоимостью они обладают.
Существует зависимость между стоимостью депозитов (ставки привлечения и затрат на отчисления в фонд обязательных резервов) и стоимостью обязательств кредитной организации в целом. В этом случае уместно предположить, что, чем дешевле обходятся банку-продавцу депозиты, тем дороже котируются обязательства такой кредитной организации, а следовательно, выше стоимость объекта купли-продажи.
Банк-покупатель может поставить перед собой цель увеличения показателя прибыльности, который внушает доверие кредиторам и вкладчикам банка, является отражением эффективной деятельности и одной из характеристик надежности кредитной организации.
Стремление банка улучшить показатели прибыльности и рентабельности до уровня средних, или выше средних показателей по группе за счет присоединения другой кредитной организации, обладающей такими характеристиками, позволяет говорить о потребительной стоимости, поскольку данный эффект достигнут усилиями персонала, предоставляющего услуги своим клиентам.
Наконец, в результате объединения банков на основе слияний или поглощений может быть достигнут эффект масштаба (синергии). Этот эффект возникает при такой организации бизнеса, при которой долговременные средние издержки сокращаются по мере увеличения объема валового дохода, т. е., когда издержки на предоставление двух или более банковских продуктов будут меньше, чем их стоимость в отдельности, в случае, если для производства двух продуктов используется один и тот же капитал и (или) рабочая сила.
Потребительную стоимость имеет персонал банка, поскольку результаты его труда могут повысить уровень эффективности кредитной организации. Не случайно приобретение высококвалифицированных кадров в результате слияния или присоединения может увеличить потенциал банка по расширению услуг, либо повышению их качества.
Высокий уровень квалификации управленческих кадров может стать фактором роста стоимости банка, поскольку активы и обязательства кредитных организаций сформированы на основе решений управляющих и персонала. Степень полезности конкретного труда банковских служащих воплощается в конкретных финансовых результатах.
Второй важной характеристикой банка как товара является стоимость. Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.
Стоимость отличается от цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости обмениваемых на рынке товаров, включая их полезность. Поскольку цена является денежным выражением стоимости, постольку разграничим виды стоимости применительно к объекту исследования.
Любой вид деятельности, в том числе банковская деятельность отличается незавершенным характером ряда операций.
Например, у кредитных организаций к таким сделкам можно отнести: нереализованные курсовые разницы в иностранной валюте, нереализованный доход по ценным бумагам, расходы и доходы будущих периодов, а также ряд других статей.
Рыночная стоимость или «справедливая рыночная стоимость» — цена, по которой актив (обязательство) перейдет от продавца к покупателю при условии, что обе стороны обладают одинаковой информацией об этом активе (обязательстве) и ни на одного из них не оказывается давление с целью купить или продать актив (обязательство). При определении рыночной стоимости балансовая стоимость корректируется в зависимости от факторов времени и риска.
Зачастую скрытый капитал у российского коммерческого банка сформирован за счет косметического управления отчетностью, и не связан с ценностью банковской лицензии или другими нематериальными активами такими, например, как страхование депозитов.
Стоимость функционирующего предприятия – это стоимость актива (обязательства) или предприятия, которая определяется способностью актива (обязательства) приносить доход в течение определенного промежутка времени.
Указанный вид стоимости используется для определения стоимости банка с целью его приобретения или продажи. Определить стоимость функционирующего предприятия возможно лишь на основе прогнозирования потоков денежных средств, скорректированных на риск и альтернативную стоимость затрат на капитал, сложившийся на рынке.
В практической деятельности иногда оценка рыночной стоимости банка подменяется рейтинговой оценкой, оценкой финансовой устойчивости кредитной организации кредиторами, органом надзора, либо на основе аудиторской проверки. Во всех вышеперечисленных случаях речь идет не об оценке рыночной стоимости, а о подробном анализе финансовой устойчивости кредитных организаций, который проводится на основе балансовых данных и другой информации, не учитывающий факторы времени и риска.
Проводится анализ и оценка финансового состояния кредитной организации на определенную дату в прошлом, а не оценка стоимости банка как объекта купли-продажи.
3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Задание 1. Расчет стоимости бизнеса при использовании доходного подхода.
Необходимо осуществить расчеты денежного потока для собственного капитала. Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом:
чистая прибыль
+ амортизационные отчисления
- инвестиции в основные средства (капитальные вложения)
- (+) прирост (падение) собственного оборотного капитала
+(-) прирост (падение) долгосрочной задолженности
= денежный поток.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле:
R=R+ ß(R- R)+S+S+C
где R- требуемая инвестором ставка дохода;
R- безрисковая ставка дохода;
R-общая доходность рынка в целом;
ß – коэффициент бета является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране;
S- премия для малых предприятий;
S- премия за риск, характерный для отдельной компании;
C – страновой риск.
Таблица 1
Исходные данные
| Показатели | Вариант |
1 | Выручка в предпрогнозный год | 590 |
2 | Долгосрочные темпы роста в остаточный период.% | 9,5 |
3 | Постоянные издержки в течении 5 прогнозных лет | 42 |
4 | Переменные издержки(в % от выручки) | 14 |
5 | Расходы по выплате % по кредитам |
|
| 1год | 16 |
| 2 год | 24 |
| 3 год | 29 |
| 4 год | 30 |
| 5 год | 31 |
| Постпрогнозный период | 25 |
6 | Ставка налога на прибыль,% | 20 |
7 | Изменение собственного оборотного капитала по годам |
|
| 1год | -37 |
| 2 год | -30 |
| 3 год | 25 |
| 4 год | 13 |
| 5 год | 15 |
| Постпрогнозный период | 18 |
8 | Изменение долгосрочной задолженности по годам |
|
| 1год | 33 |
| 2 год | 36 |
| 3 год | 39 |
| 4 год | 41 |
| 5 год | 52 |
| Постпрогнозный период | 29 |
9 | Планируемые кап. вложения (инвестиции) по годам |
|
| 1год | 210 |
| 2 год | 100 |
| 3 год | 100 |
| 4 год | 90 |
| 5 год | 90 |
10 | Начисленная амортизация по существующим активам по годам |
|
| 1год | 97 |
| 2 год | 107 |
| 3 год | 105 |
| 4 год | 100 |
| 5 год | 102 |
| Постпрогнозный период | 99 |
11 | Норма амортизации,% | 5,4 |
12 | Безрисковая ставка доходности,% | 7,5 |
13 | Среднеотраслевая ставка доходности,% | 12 |
14 | Коэффициент бета | 1,127 |
15 | Риск для отдельной компании | 4,5 |
16 | Страновой риск,% | 5 |
Таблица 2
Расчет стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
млн. ден. ед.
Расчетные показатели | Значения показателей | |||||
1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | Постпрог. | |
1.Прогнозная выручка с учетом темпов роста | 590 | 646 | 707 | 774 | 848 | 929 |
2.Постоянные издержки | 42 | 42 | 42 | 42 | 42 | 42 |
3.Переменные издержки | 83 | 90 | 99 | 108 | 119 | 130 |
4.Амортизация | 97 | 107 | 105 | 100 | 102 | 99 |
5.Итого себестоимость продукции | 222 | 239 | 246 | 250 | 263 | 271 |
6.Прибыль до выплаты процентов по кредитам | 368 | 407 | 461 | 524 | 585 | 658 |
7.Прибыль до налогообложения | 352 | 383 | 432 | 494 | 554 | 633 |
8.Налог на прибыль 20% | 70,4 | 76,6 | 86,4 | 98,8 | 110,8 | 131,6 |
9.Чистая прибыль 7-8 | 281,6 | 306,4 | 345,6 | 395,2 | 443,2 | 501,4 |
10.Начисленная амортизация с табл. 3 | 11,3 | 5,4 | 5,4 | 4,9 | 4,9 | 0,0 |
11.Изменение собственного оборотного капитала | -37,0 | -30,0 | 25,0 | 13,0 | 15,0 | 18,0 |
12.Изменение долгосрочной задолженности | 33,0 | 36,0 | 39,0 | 41,0 | 52,0 | 29,0 |
13.Планируемые капитальные вложения (инвестиции) | 210,0 | 100,0 | 100,0 | 90,0 | 90,0 | 0,0 |
14.Рассчитанная ставка дисконтирования по формуле | 22,1 | 22,1 | 22,1 | 22,1 | 22,1 | 22,1 |
15.Фактор текущей стоимости форм диск | 0,82 | 0,67 | 0,55 | 0,45 | 0,37 | 0,30 |
16.Текущая стоимость денежного потока прогнозного периода (9+10+12-11-13)*15 | 79 | 218 | 315 | 364 | 425 | 548 |
17.Сумма текущих стоимостей денежного потока в прогнозном периоде Сум 16 строки | 1949 | |||||
18.Стоимость в постпрогнозном периоде, рассчитанная по модели Гордона (9+10+12-11-13)*15 по постпр. периоду | 548 | |||||
19.Текущая стоимость предприятия в постпрогнозном периоде 249/(20,1-6)/100 | 2241 | |||||
20.Итоговая стоимость предприятия 17+19 (бизнеса) | 4190 |
Для расчета начисления амортизации предлагается воспользоваться таблицей 3.
Таблица 3
Расчет начисления амортизации, млн. ден.ед.
Показатели | Значения показателей | ||||||
|
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | Пост. |
1. Планируемые капитальные вложения ( вновь вводимые активы) |
| 210 | 100 | 100 | 90 | 90 |
|
Ведомость начисления амортизации по годам | |||||||
2. Начисленная амортизация по существующим активам |
| 97 | 107 | 105 | 100 | 102 | 99 |
3. Норма амортизации, % |
| 5,4 | 5,4 | 5,4 | 5,4 | 5,4 | 5,4 |
4. По вновь вводимым активам | 1 год | 11,34 |
|
|
|
|
|
| 2 год |
| 5,4 |
|
|
|
|
| 3 год |
|
| 5,4 |
|
|
|
| 4 год |
|
|
| 4,86 |
|
|
| 5 год |
|
|
|
| 4,86 |
|
5. Итого амортизация по годам (2+4) |
| 108,3 | 112,4 | 110,4 | 104,9 | 106,9 | 99 |