Управление процессом строительства и эксплуатация объекта недвижимости на примере группы жилых домов с нежилыми помещениями по ул. 4-я Сов

ВВЕДЕНИЕ

Дипломный проект разработан и выполнен на тему: «Управление процессом строительства и эксплуатация объекта недвижимости на примере группы жилых домов с нежилыми помещениями по ул. 4-я Советская на пересечении с ул. Трудовая». Дело в том, что управления процессом строительства и эксплуатации объектов  зависит, прежде всего, от роста масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. При выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

В связи с кризисом, выбор процесса управления строительством и эксплуатации  объектов недвижимости становиться основной задачей, стоящей перед  строительными организациями, собственниками квартир, собственниками и арендаторами нежилых помещений.   

Основные принципы управления и эксплуатации объекта недвижимости применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:

сдача в аренду хозяйствующим субъектам; продажа; передача в хозяйственное  ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям; передача в доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.

Проблема, препятствующая развитию рынка  управления недвижимостью, это неподготовленность собственника. Как правило, собственник  не представляет, как возможно более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить  доходность и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Чтобы решить проблему поддержания  жилищного фонда в достойных  для жителей города условиях проживания, обеспечить качественное обслуживание домов и внедрить технологии, способные в дальнейшем сберечь средства населения и ресурсы, необходимо разработать мероприятия по повышению управления строительством и эксплуатации объектов недвижимости, что было представлено в разделе «Управление недвижимостью» на примере группы жилых домов с нежилыми помещениями по ул.4-я Советская и Трудовая в Октябрьском районе г.Иркутска.

Для эффективного управления процессом строительства и эксплуатации объектов недвижимости необходимо иметь информацию о техническом состоянии здания и особенностях его эксплуатации, что и было исследовано в разделе «Техническая экспертиза». Анализ объемно-планировочных и конструктивных решений отражен в следующих разделах дипломного проекта: «Архитектура» и «Железобетонные конструкции», включающие в себя расчет монолитной плиты перекрытия.

Кроме этого необходимо проанализировать отношение собственности  по данному объекту: описать объекты  недвижимого имущества, субъект  права и вид права, что и было сделано в разделе «Правовая экспертиза».

Для полного представления  о данном объекте недвижимости необходимо провести экономический анализ и  произвести расчет рыночной стоимости  объекта, что и было представлено в следующих разделах: «Экономическая часть» предполагает анализ местоположения и уровня потребительских свойств, оценку  местоположения объекта экспертным методом по десятибалльной шкале и расчет сметной стоимости  здания; и «Оценка объектов недвижимости», где производился расчет рыночной стоимости объекта тремя подходами: затратным, доходным, сравнительным. Стоимость по затратному подходу определена по сметной стоимости, по доходному - методом дисконтирования денежного потока, по сравнительному - методом сравнения продаж. Также проводился анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой нежилой недвижимости.

Управление жилыми домами с офисными помещениями будет  осуществлять управляющая компания ОАО «Выбор», для которой была разработана миссия и стратегия, дерево целей, организационная структура. В разделе «Оценка бизнеса» была рассчитана рыночная стоимость строительной компании ООО «МАИРТА», осуществляющей строительство рассматриваемого объекта недвижимости с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Также исследовано влияние экологических факторов на окружающую среду при строительстве и эксплуатации объекта недвижимости, что представлено в разделе «Экологическая экспертиза».

1. Краткая характеристика  объекта

и условия для его строительства

Строительная площадка для возведения многоэтажных жилых домов  с индивидуальной планировкой, офисными помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой расположена по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, на пересечении улиц 4-я Советская и Трудовая.

Проектируемые жилые дома состоят из тринадцатиэтажной блок-секции №3, пятнадцатиэтажной блок-секции №2 (I очередь строительства) и тринадцатиэтажной блок-секции №1 (II очередь строительства).

Генеральный план разработан в соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП «Автомобильные дороги».

 Генеральный план выполнен в соответствии со схемой генплана, утвержденного главным архитектором города Иркутска с соблюдением санитарных и противопожарных норм строительного проектирования.

Размещение жилых домов принято с учетом существующей застройки. Подъезд к зданиям предусматривается как с ул. 4-я Советская, так и с ул. Пискунова-Трудовой.

Проезжая часть территории, прилегающей  к зданиям, выполняется с твердым покрытием, пешеходные дорожки и тротуары покрываются бетонной плиткой. Проезды и дорожки выполняются с устройством бортового камня.

Проектом предусматривается благоустройство  и озеленение территории с посадкой деревьев, кустарников, организация  мест для отдыха взрослого населения, устройство стоянок для автомобилей. Места отдыха оборудуются скамьями для отдыха и урнами.

Проект разработан для  следующих условий:

- Расчётная сейсмичность - 8 баллов;

- Климатический район и подрайон  – IB;

-Температура воздуха наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0.92 – минус 36°С;

-Температура воздуха наиболее  холодных суток обеспеченностью  0.92 -                                         минус 38°С;

-Расчетная снеговая нагрузка  по II снеговому району– 120 кг/м²;

-Нормативная ветровая нагрузка по III ветровому району - 38 кг/м²;

-Нормативная глубина сезонного  промерзания – 2,8 м;

- Уровень ответственности здания  – II (нормальный).

В геоморфологическом отношении площадка расположена в пределах границ третьей  и четвертой надпойменных террас долины реки Ангара. Абсолютные отметки поверхности в границах площадки колеблются в пределах 459,0 – 462,0.

Гидрологические условия  площадки характеризуются наличием двух водоносных горизонтов. Первый от поверхности безнапорный водоносный горизонт типа «верховодка» топогенного происхождения вскрыт скважинами на глубине 4,7- 4,9 м (абс. отм. 456,35-456,5 м) имеет локальный характер, а водовмещающими грунтами являются ИГЭ 12, 13 (гравийные и галечниковые грунты).

Технико-экономические  показатели строительной площадки

Таблица №1.1

Поз.	Наименование показателей	Ед. изм	Количество			Кол-во всего
			I очередь	II очередь	III очередь
1	Площадь отвода участка	га				2,13
2	Площадь застройки	м2				6680
3	Площадь в границах благоустройства	м2				40237,5
4	Площадь озеленения	м2				2620
5	Площадь проездов	м2				20400
6	Площадь площадок и покрытий	м2				6351

 

Технико-экономические  показатели по зданиям

Таблица №1.2

Номер по плану	Обозначение типового проекта	этажность	Кол-во зд-й шт.	Площадь,м2				Строит. объем, м3
				застройки		общая
				здания	всего	здания	всего	здания	всего
1	Блок-секция №1 с офисами на 1 этаже  и подземной автостоянкой	13	1	1060,6	1060,6	7723,7	7723,7	36885,4	36885,4
2	Блок-секция №2 с офисами на 1 этаже  и подземной автостоянкой	15	1	641,7	641,7	5985	5985	27337,1	27337,1
3	Блок-секция №3 с офисами на 1 этаже  и подземной автостоянкой	13	1	1364	1364	10807,7	10807,7	49733,8	49733,8

 

Архитектурный облик группы жилых  домов определен композиционным решением разновысотных объемов  блок-секций.

Водоснабжение и канализация

Проект водоснабжения  и канализации разработан согласно:

- технических условий  № 530 от 19.07.07г.;

- задания на проектирование  и архитектурно-строительных чертежей;

- СНиП 2.04.01-85 «Внутренний  водопровод и канализация зданий»;

- СНиП 2.08.02-89 «Общественные  здания»;

- СНиП 31-01-2003 «Здания жилые  многоквартирные».

 В блок-секциях запроектированы следующие системы: хозяйственно-питьевого водоснабжения, горячего водоснабжения; хозяйственно-бытовая канализация; внутренние водостоки. Расчетные расходы холодной, горячей воды и стоков приведены в таблице №1.3.

Расчетные расходы

Таблица №1.3

Наименование систем	Блок-секция №1			Блок-секция №2			Блок-секция №3			Всего
	м3/сут	м3/ч	м3/с	м3/сут	м3/ч	м3/с	м3/сут	м3/ч	м3/с
Холодное водоснабжение	81,83	3,62	2,07	46,43	2,14	1,21	114,89	5,00	2,76	243,15
Горячее водоснабжение	86,82	3,83	2,89	48,47	2,23	1,80	125,16	5,42	3,98	260,15
Водоотведение	168,65	7,45	4,53	94,90	4,37	2,82	240,05	10,42	6,19	503,6

Источником  хозяйственно-питьевого водоснабжения служит городской водопровод. Хозяйственно-питьевой водопровод разделен на две системы:

- для квартир;

- для офисов.

Схемы сетей  тупиковые. Предусмотрены водомерные узлы для жилого дома и офисов, с  установкой фильтров, водосчетчиков  ВСКМ и обводных линий.

Напор в точке  врезки водопровода составляет 35м. Потребный напор для жилого дома 53м, для офисных помещений 13м. Для  повышения напора в системе водопровода  для квартир, применить установку HYDRO MYLTI (GRUNDFOS). Установка позволяет регулировать производительность в соответствии с уровнем потребления воды и поддерживать постоянное давление путем: подключения или отключения необходимого количества насосов или плавного изменения частоты вращения насосов.

Подготовка  горячей воды через теплообменники в тепловых узлах.

Для поквартирного  учета горячей и холодной воды предусмотрены водосчетчики СХВ-15 и  СГВ-15.

Трубопроводы  холодного и горячего водоснабжения  выполнены из стальных оцинкованных труб по ГОСТ 3262-75*. Магистральные трубопроводы и стояки заизолированы скорлупами Термофлекс с покровным слоем из фольги. Подводки к санитарным приборам окрашены эмалью в 2 раза.

Для ликвидации очага возгорания, в каждой квартире и каждом офисе предусмотрены  устройства первичного пожаротушения  УПВ «Роса». Для пожаротушения предусмотрены стояки сухотрубы на незадымляемой лестничной клетке, с установкой на каждом этаже пожарного крана в комплексе с пожарным рукавом длиной 20м и пожарным стволом. От стояков сухотрубов выведены наружу патрубки с вентилями и соединительными головками для подключения пожарных автомобилей.

Водоотведение объекта:

• хозяйственно-бытовые стоки;
• поверхностные стоки (дождевые).

Отвод дождевых и талых  вод с кровли зданий предусмотрен системой внутренних водостоков на отмостку. На зимнее время перепуск дождевых и талых вод в систему хозяйственно-бытовой канализации. Водосточные стояки и все отводные трубопроводы из стальных электросварных труб по ГОСТ 10704-91. Отвод стоков от блок-секций в существующую наружную сеть канализации выпусками из труб ПВХ.

В санузлах на отм.-3.600 предусмотрен сбор и откачка стоков установками  Sololift.

 Канализация из полипропиленовых труб d = 50-150 мм.

В мусоропроводе предусматривается  установка механизма прочистки, промывки, дезинфекции и пожаротушения.