Состояние зарубежного механизма ценообразования

Содержание

Введение                     2

Глава 1 Основные определения  и факторы, определяющие цену объектов недвижимости                                                                                                     3

1.1 Определение нормативной  базы ценообразования и сметы                       3

1.2.Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке строительства  3

Глава 2 Проблемы системы  сметного нормирования, пути решения  этих проблем                                                                                                                   8

2.1Актуальные  проблемы  и направления совершенствования  системы сметного нормирования  в строительстве                                                            8

2.2 Анализ изменений, введенных  в  сметно-нормативную базу                     13

2.3.Оптимизация механизма  ценообразования в системе инновационного  развития инвестиционно-строительного  комплекса                                          17

Глава 3 Состояние зарубежного  механизма ценообразования                         25

3. Сравнительный анализ  системы ценообразования в строительстве  в России и зарубежных странах                                                                                         

Заключение                                                                                                             31

Список использованной литературы                                                                   32

 

 

 

 

 

 

Введение.

В социально-экономической  жизни общества проблема ценообразования  в строительстве является важной, ведь каждому человеку нужна крыша  над головой. Благодаря месту  жительства человека можно определить его социальный статус. Также для  предприятия 

Целью данной работы является определение факторов, решающих цену строительства здания.

Для начала определим, что  такое ценообразование в строительстве  и от чего зависит установление цен.

Ценообразование в строительстве – это механизм, образовывающий стоимость услуг и материалов на строительном рынке. Факторами, влияющими на образование  цены, являются:

1. Издержки на сбыт и изготовление продукции
2. Критерии, определяющие цену объектов недвижимости
3. Соотношение спроса и предложения на товар фирмы и конъюнктура целевого рынка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Основные определения и факторы, определяющие цену объектов недвижимости

1.1 Определение  нормативной базы ценообразования  и сметы

Нормативная база ценообразования - одна из важнейших составляющих строительной отрасли. Новые технологии, разнообразие отечественных и импортных материалов и рост конкуренции на рынке строительных услуг вынуждают искать современные  методы расчета стоимости конечного  строительного объекта.

Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость  строительства, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных  видов строительно-монтажных работ  и приобретения оборудования, а также  прочие неизбежные расходы, связанные  с осуществлением строительства.

 

1.2. Ценообразование  и ценообразующие факторы на рынке строительства

 

Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики  России связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. Отправной точкой развития рынка недвижимости России принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие частной собственности.

Основным толчком в  развитии рынка недвижимости в России послужили два основных закона Российской Федерации, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РФ» и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного  фонда в РФ». Изначально формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилья  гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости. Постепенно рынок недвижимости России начал повышать свою активность за счет появления профессиональных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков,финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту. [15.с. 8] 

 Основной проблемой  рынка недвижимости России на  текущий момент является удорожание  объектов недвижимости, что связано  со следующими фактами: 

1. Увеличение периода  инвестиционной фазы строительства,  связанного с градостроительным  законодательством. 

2. Развитие в основном  малогабаритногожилья.

3. Неэффективные технологии  строительства. 

4. Коррупция. 

5. Концентрация денежных  средств и рабочих мест в  Москве и Московской области. 

6. Отсутствие желания  и возможности у государства  и муниципалитетов улучшать механизм  регулирования рынка недвижимости.                   

Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и на любой другой товар, появляется, когда есть потребность, полезность, редкость, иными словами  ценность товара. [14 c.9]

Во-вторых, цена на недвижимость зависит от издержек производства (затраты  на строительство) и будущей прибыли.

В-третьих, цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что, в конечном счете, и определяет равновесную цену. Приведенные факторы  нельзя рассматривать отдельно, так  как все они одновременно сказываются  на стоимости объектов недвижимости. В целом ценообразование в  недвижимости зависит от ценообразования  в строительстве, т.е. от того, какая  прибыль и какие затраты заложены изначально в тот или иной объект недвижимости. [13].

Все факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, можно классифицировать следующим образом: макроэкономические, микроэкономические, социальные, физические, природные.

Все перечисленные группы факторов в конечном счете формируют спрос и предложение на рынке недвижимости. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация в стране, политическая ситуация в стране, состояние финансового рынка и т.д. Если влияние макроэкономических факторов стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется другими группами факторов. В целом экономика России является стабильной, поэтому основное влияние на рост цен на рынке недвижимости оказывают микроэкономические, социальные и физические факторы. [11]

Потенциальный спрос (общая  потребность в жилье) на рынке  недвижимости России составляет 1,57 млрд м^2, а платежеспособный спрос на жилье сокращается в 2–3 раза. Прежде всего это связано с низкими доходами населения, завышенной процентной ставкой по ипотеке, большими темпами роста цен на недвижимость, отсутствием сбалансированности и нежеланием государства правильно регулировать рыночные отношения. Объекты недвижимости, выставленные на продажу, должны иметь цену, которую смогут себе позволить большинство будущих покупателей.

Недвижимость является дорогим  товаром, поэтому следующий фактор, влияющий на цену объекта недвижимости, – банковский процент по ипотеке, который в свою очередь зависит  от ставки рефинансирования и прочих рисков, которые банки пытаются свести к минимуму. Минимальная номинальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12% , среднемесячная заработная плата в Томской области – 21 217 руб., среднемесячная заработная плата в Московской области –39 700 руб., средняя стоимость 1 м^2 жилья в Московской области – 149 800 руб., средняя стоимость 1 м^2 жилья в Томской области – 38 713 руб. Из вышеприведенных данных видно отсутствие сбалансированности между доходами населения, ценами на недвижимость и процентной ипотечной ставкой. Ипотечное кредитование в России развивается слабо, большая часть банков отказалась от предоставления услуги ипотечного кредитования, так как основные доходы банку приносят краткосрочные и среднесрочные потребительские кредиты, которые являются менее рискованными, востребованными и дорогими.[9]

 Рост цен на недвижимость  в Москве и Московской области  остается значительным. Это связано  с большой концентрацией здесь  денежных средств и рабочих  мест, что привлекает большой  поток людей из разных регионов  России и является причиной  ажиотажного спроса на недвижимость. Положение на рынке недвижимости  Московской области характеризует  обострение группы социальных  факторов: плотность населения, рост  населения, уровень образования,  статус и т.д. Такая же ситуация  прослеживается в Томской и  Новосибирской областях, но здесь  социальные факторы оказывают  незначительное влияние, поскольку  основной контингент приезжих  – молодежь (студенты). Рост цен на недвижимость Московской, Томской и Новосибирской областей прямо пропорционален росту аренды на жилье. [5]

В каждом регионе РФ существуют свои микроэкономические факторы, которые  приводят к резкому росту цен  на рынке недвижимости. Например, на текущий момент в Краснодарском  крае, в городе Сочи большое влияние  на рост цен на рынке недвижимости оказывает процедура изъятия  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд. Процедура  изъятия в городе Сочи вызвала  резкий рост цен на сельскохозяйственные земельные участки, но это связано  не с самой процедурой изъятия, а  с отсутствием опыта и желания  у государства и муниципалитета улучшать механизм изъятия земельных  участков. Государство и муниципалитет  спокойно относятся к тому, что  земельные участки в местах предстоящего изъятия скупаются крупными частными структурами и потом с большой  доходностью перепродаются в  рамках процедуры изъятия. Инвесторы  – спекулянты, скупающие участки  для дальнейшей продажи государству, – несут существенно меньшие  затраты и риск. Учитывая, что  ожидаемая прибыль инвесторам-спекулянтам  гарантирована, такие инвесторы  могут позволить себе скупать  участки по более высокой цене, вызывая тем самым ажиотажный спрос. [20]

Помимо вышеперечисленных  факторов, существуют физические факторы, которые немаловажно сказываются  на росте цен на рынке недвижимости. На спрос и предложение большое влияние оказывает фактор местоположения, т.е. два аналога, но в разных местах могут стоить по-разному, так как любая координата характеризуется развитием инфраструктуры и назначением района (деловой центр, спальный район, окраина города). Местоположение является уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль, например для коммерческой недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, для жилой недвижимости важно развитие инфраструктуры, отсутствие шума, этаж и т.д. Что касается земельных участков, то помимо уникальности они обладают такими особенностями, как ограниченность, долговечность и невосполнимость. За счет ограниченности и невосполнимости земельных участков предложение на них остается постоянным (const) и не зависит от уровня и динамики цен, поэтому каждого собственника земельного участка можно считать монополистом.[3] 

Можно отметить, что помимо перечисленных в этой работе факторов, существует множество иных обстоятельств, которые способны влиять на цену объектов недвижимости, и все они содержатся или могут содержаться в составе  цены. При проведении анализа рынка  недвижимости или оценки отдельного объекта недвижимости важно понять, какие факторы присутствуют, и  какой фактор оказывает (или может  оказать) наибольшее влияние на цену. Для этого необходимо обладать большим  количеством достоверной информации, которая может способствовать объективной  оценке и расчету стоимости объектов недвижимости[6]

Глава 2 Проблемы системы сметного нормирования, пути решения этих проблем

2.1Актуальные  проблемы и направления совершенствования  системы сметного нормирования  в строительстве

Существующий экономический  кризис привел к крупномасштабному  сокращению доходов бюджетов всех уровней. Причем наибольшие потери понесли региональные бюджеты, что неизбежно приводит к поиску рациональных решений в  вопросах эффективного использования  бюджетных средств, задействованных  в строительной отрасли. В этой связи  одним из важнейших направлений  исследований представляется совершенствование  действующей системы ценообразования  в строительстве, имеющей ряд  существенных недостатков. [16]

Важным элементом в  инвестиционной сфере строительной отрасли является сметное нормирование и ценообразование, которое представляет собой многоплановый, динамичный процесс, который изменяется вслед за изменением законодательных и правовых основ, экономическим развитием государства и является важнейшим элементом экономических взаимоотношений всех участников инвестиционной деятельности. Это связано с тем, что в проблеме определения цен для различных участников инвестиционно-строительного комплекса перекрещиваются и сосредотачиваются все основные проблемы отрасли, а также определяются темпы и перспективы дальнейшего ее развития.