Диагностика и финансово-экономический анализ кризисного предприятия ОАО «Фонд жилищного строительства»

 

7. Анализ хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, положения на рынке

 

Анализ внешних условий деятельности

- Государственная денежно-кредитная политика направлена на минимизацию потерь строительной отрасли от финансового кризиса. В первую очередь государство стремится помочь строителям посредствам стимулирования финансового сектора к более активной и мягкой кредитной политике в отношении строительных организаций.

- Должник относится по роду своей деятельности к предприятиям, занимающимся строительством.

Отрасль регулируется рядом  законодательных актов. Право гражданина на жилье закреплено в статье 72 Конституции РФ от 1993 года. Основным источником законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав граждан, является «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. От 27.07.2010г.). Так же стоит отметить Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости» направленный на защиту прав  граждан, вкладывающих средства в строительство жилья. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральный закон от 16.07.1998 №102-фз «Об ипотеке», Федеральный закон от 19.06.2005г. №89-фз(ред. от 28.05.2003г.) «О стандартизации» определяет государственные, а так же территориальные нормы  в строительстве.

Отдельно стоит отметить Федеральный закон от 22.07.2008г. №148-ФЗ (ред. от 27.07.2010г.) «О внесении изменений  в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные  акты Российской Федерации». Основной задачей, которую он призван решить, является создание саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства, проектирования и инженерных изысканий, а также  вытеснение из сферы регулирования  тех коммерческих отношений, присутствие  в которых государственных структур представляется излишним и не оправданным с точки зрения основных функций государственного регулирования. Закон, во-первых, меняет систему отношений в строительной отрасли, так как отдельные полномочия государства переходят к саморегулируемым организациям, а во-вторых, регулирует весь механизм деятельности и функционирования саморегулируемой организации. При этом целью введения механизма саморегулирования является не какое-то абстрактное наведение порядка в строительном бизнесе, а прежде всего обеспечение и повышение качества строительства за счет того, что отношения в сфере строительства будут регулироваться профессионалами в это области.

Так же, в контексте государственных  механизмов по стабилизации строительной отрасли, стоит упомянуть Фонд содействия реформированию ЖКХ. Данное ведомство курирует программы расселения аварийного жилья, а большинство новых квартир взамен непригодных для жилья площадей приобретается у застройщиков на этапе строительства, так что в результате этих программ строительная отрасль имеет возможность получать прямые инвестиции. В 2009 году Новосибирская область получила от Фонда более 950 млн. рублей на расселение аварийных домов, а сверх того было выделено 430 млн. областных средств, так что в течение года в новые квартиры переехали около 2500 человек.

- По роду своей деятельности должник относится к строительным организациям. На деятельность должника оказывают влияние сезонные факторы, что связано с погодными условиями, отражающимися на его деятельности.

- Предприятие не имеет государственного оборонного заказа.

- Предприятие не имеет законсервированных и не используемых на сегодняшний день в текущей деятельности мобилизационных мощностей.

- ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» не имеет имущества, ограниченного в обороте.

- По роду своей деятельности ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» не имеет необходимости в осуществлении дорогостоящих природоохранных мероприятий, но при осуществлении строительства объектов, организация-застройщик обязана приводить в порядок и благоустраивать территорию, прилегающую и относящуюся к строительной площадке.

- Предприятие расположено на территории г. Новосибирска. Новосибирск является одним из крупнейших в стране индустриальных и научных центров, так же существенным преимуществом Новосибирска, по сравнению с другим городами региона,  является то, что Новосибирск расположен на пересечении транспортных путей, связывающих европейскую и восточную часть страны. Эти факторы положительно сказываются на приток инвестиций в город.

Однако, суровые климатические  условия города, негативно сказываются  на себестоимости товаров, произведенных на территории города. На себестоимость строительства, климатические условия влияют особенно сильно. 

Налоговые условия региона  не позволяют предприятиям иметь  дополнительные льготы.

- ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» не имеет торговых ограничений. Финансовое стимулирование предприятия на сегодняшний день отсутствует.

Анализ внутренних условий деятельности

- Основное направление деятельности предприятия – это выполнение строительно-монтажных работ, строительная деятельность сейчас не осуществляется по причине недостаточности оборотных средств. В настоящий момент, на балансе должника числятся объекты незавершенного строительства – общая величина их балансовой стоимости по состоянию на конец  четвертого квартала 2010 года 27 099 789,77 тыс.руб.

- По состоянию на 01.01.2011г. в штатном расписании должника значится один человек – генеральный директор Янев Алексей Владимирович.

- Должник имеет 70% акций ОАО «НОАИЖК», а так же долю в уставном капитале НП Новосибирский ипотечный дом.

- На протяжении всего анализируемого периода деятельность должника в соответствии с данными бухгалтерского баланса была убыточной, это связано с тем, что должник нес расходы по строительству, тогда как ни одного объекта в рассмотренном периоде сдать не смог.

Анализ рынков, на которых осуществляется деятельность должника

Анализ рынков, на которых  осуществляется деятельность должника, представляет собой анализ данных о  поставщиках и потребителях (контрагентах).

Для строительной отрасли  отсутствие возможности получать кредиты  напрямую, а так же практически  полное прекращение ипотечного кредитования стало значительным ударом. Это связано с тем, что большая часть проектов реализовывалась за счет кредитных средств. Как следствие, с началом кризиса многие проекты были приостановлены.

Средняя цена предложения  новостроек от застройщика в 4 квартале 2010 года составила 38,6 тыс.руб за 1 кв.м. Сравнивая со средними цифрами, полученными из рекламных источников, можно констатировать, что на рынке можно найти предложения по переуступке в среднем на 10% ниже цены застройщиков.

Средний дом возводится 15,6 кварталов. Аналогичная цифра  во 2 квартале 2008 года составляла 9,9 кварталов. Так в цифрах отразилась длительная заморозка некоторых объектов и падение темпов строительства в кризис.

Почти в 2 раза сократилась  доля новостроек классов «бизнес» и  «элит», доля новостроек класса «эконом+» тоже немного уменьшилась - с 30% до 22%. Доля же класса «эконом-панель», напротив, выросла в 2 раза.

Стоит отметить, что сократилась  разница между ценой квадратного  метра между новостройками разных классов. Так, если до кризиса разница  между квадратным метром в новостройке  бизнес - класса и в панельной  новостройке в среднем составляла 81%, то сейчас эта разница уменьшилась до 56%.

Как видно кризис серьезно повлиял на рынок строящегося  жилья. Общее число активно строящихся объектов, в которых ведутся продажи, сократилось в 2 раза. Общее падение средних цен на этом рынке составило 31,2%. Уменьшились возможности для инвесторов зарабатывать на разделении рисков при покупке стройки на ранних этапах и продаже на последних. На первый план выходит репутация застройщика, темпы строительства объекта. При высокой степени доверия новостройки раскупаются уже на этапе котлована по достаточно высокой цене.

Тем не менее, на вторичном  рынке жилья уже наблюдается  повышение активности и вымывание  с рынка дешевых вариантов, что  приводит к росту средних цен  на жилье. Когда этот процесс придет на рынок строящегося жилья, он может  разрастись еще быстрее - в кризис строительство новых объектов практически не закладывалось. Но это коснется только тех застройщиков, которые в кризис смогли сохранить высокие темпы строительства. Тем же, кто в период кризиса испытывал проблемы, придется или строить своими силами, или выставлять цену чуть ниже рыночной и нарабатывать репутацию.

Причины утраты платежеспособности и анализ возможности

  безубыточной деятельности должника

В настоящий момент ОАО  «Фонд жилищного строительства  Новосибирской области» является неплатежеспособным т.е. испытывает проблемы с исполнением как денежных, так и иных обязательств. Основной причиной утраты платежеспособности должника явилось ухудшение состояния экономики, причиной явился глобальный экономический кризис, который, в свою очередь, больнее всего ударил по строительной отрасли.

На протяжении практически  всего рассматриваемого периода  должник испытывает нехватку оборотных  средств. Оценивая целесообразность введения дальнейшей процедуры, временный управляющий пришел к следующим выводам:

Исходя из анализа активов  и пассивов должника, временный управляющий  выявил возможность восстановления платежеспособности должника, т.е. возможность  расчета по текущим платежам, погашение  реестра требований кредиторов, а  так же последующий выход на безубыточный уровень деятельности, потому что в настоящий момент на балансе должника числятся объекты незавершенного строительства.

В настоящий момент заключен предварительный договор генерального подряда №1 от 04.04.2011г. между ОАО  «Фонд жилищного строительства  Новосибирской области» и ООО «Строительное монтажное управление №9». В соответствии с договором, Генподрядчик обязуется выполнить работы по строительству объекта по ул. Петухова. Оплата работы Генподрядчика осуществляется путем передачи Генподрядчику прав требования на жилье и нежилые помещения Объекта. Общая площадь таких помещений в совокупности составляет 80% от всех помещений Объекта за исключением помещений общего пользования. Согласно договора, работы будут выполняться в период с 01.07.2011г. по 30.12.2013г.

Ориентировочная маржинальная прибыль должника от данного проекта  составит порядка 100 000 тыс. руб. (исходя из расчета: общая коммерческая площадь объекта = 14 790 м², средняя рыночная цена 1 м² = 35 000, доля должника в общей площади Объекта после произведения расчетов с Генподрядчиком составляет 20%, таким образом, ориентировочная маржинальная прибыль составляет: 14 790х35 000х20% = 103 530 тыс. руб.).

Таким образом, приступив  к исполнению вышеуказанного договора и возобновив хозяйственную деятельность, должник за период внешнего управления сможет накопить денежные средства в  достаточном объеме для погашения  всех текущих требований, а так  же всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Признание же должника банкротом  и открытие конкурсного производства не позволит выручить достаточного объема денежных средств для покрытия всех требований кредиторов, поскольку активы должника в их текущем состоянии по своей природе являются низколиквидными и реализациях их в рамках конкурсного производства в их существующим состоянии даже по балансовой стоимости не представляется возможной.

Интерес кредиторов, в свою очередь, направлен не на ликвидацию юридического лица, а на более полное удовлетворение своих требований. В данном случае у должника имеется реальные возможности восстановления платежеспособности и достижения безубыточного уровня  хозяйственной деятельности посредством разработки и реализации комплекса мер экономического, правового и организационного характера. Таким образом, временный управляющий пришел к выводу о целесообразности введения в отношении должника процедуры банкротства – внешнего управления.

Таким образом, подведем итог всего выше изложенного.

В настоящий момент  ОАО  «Фонд жилищного строительства  Новосибирской области» не может удовлетворить требования кредиторов.

Основной причиной утраты платежеспособности должника, явилось  отсутствие возможности привлечения капитала, что в свою очередь, вызвано ухудшением состояния экономики, причиной чему явился глобальный экономический кризис, который, в свою очередь, больнее всего ударил по строительной отрасли.

Анализ активов и пассивов должника показал возможность восстановления платежеспособности и возможность выхода на безубыточный уровень деятельности. Должник обладает активами, которые в настоящий момент по своей природе не являются ликвидными и их реализация вследствие введения процедуры конкурсного производства не позволит покрыть кредиторскую задолженность, включенную в реестр требований кредиторов. Таким образом, признание должника банкротом и введение в отношении него конкурсного производства будет иметь негативные последствия для должника, его кредиторов и, учитывая тот факт, что должник занимается строительством жилья, для общества в целом. В случае же завершения строительства имеющихся у должника объектов и дальнейшей реализации квартир, должник сможет получить прибыль в достаточном размере для погашения требований кредиторов. Все обозначенные моменты позволяют также сделать вывод о том, что завершение строительства рассматриваемых объектов будет иметь положительный социальный эффект. На основании всего выше обозначенного, Временный управляющий пришел к выводам о возможности восстановления платежеспособности должника, а так же о вероятности выхода должника на безубыточный уровень своей деятельности.

Временный управляющий пришел к выводу о целесообразности введения в отношении должника внешнего управления, по итогам которого должник будет в состоянии расплатиться с кредиторами и выйти на безубыточный уровень деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение