Основные подходы и принципы оценки недвижимости

 

Связь измеряется затратами  на доступ от оцениваемого объекта  к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными  затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена  как разница в стоимости между  участком с живописным видом и  другим – без такового.

 

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектур ный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

 

Проект, который не соответствует  рыночным стандартам, скорее всего  проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с  двумя комнатами, встретит противодействие  на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как  и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том  случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что  и трехкомнатные . Поэтому для  реализации на рынке менее привлекательных  объектов, возможно, потребуется снизить  их ставки арендной платы.

 

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это  не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном  стиле. Тем не менее архитектурные  стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия  постройки дома викторианского стиля  в квартале, застроенном домами деревенского типа.

 

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и  про грессии. Регрессия имеет  место, когда участок земли оказывается  пере груженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят  от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость  более доро гого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет  ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря  высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

 

Принцип спроса и предложения  означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

 

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для  какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полез ность  не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке  по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных  покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

 

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос  не всегда диктуют цену, по которой  происходит смена собствен ника. Умение согласовывать условия сделки, число  и искушенность уча стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

 

В долгосрочном плане предложение  и спрос являются относитель но эффективными факторами в определении направления  ценовых из менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения  и спроса подчас теряют свою эффективность  на рынке недвижимости. Рыночные искажения  могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных  собственников. Кроме того, на рынки  влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор ганы власти могут сдерживать рост рынка  или уровня арендной платы, вносить  изменения в механизм рынка многими  другими способами.

 

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном  плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна чает, что для увеличения предложения  требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение  нельзя увеличить очень быстро. Так  же трудно уменьшить предложение  недвижимости. Если было создано слишком  много объектов одного конкретного  типа, то уровень загрузки будет  оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает  прекрасную возможность для охотников  поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

 

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста  точно предложение или высок  спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует  на изменения в ценах. Изменения  объ ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут  влиять на характер спро са в любое  заданное время.

 

Когда предложение и спрос  сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це ны выше стоимости  производства, в строй будут вводиться  все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство  замедлится или вообще остановится  до момента повышения спроса в  связи с ростом рыночных цен.

 

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту  предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход  от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция  чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых  случаях вообще исчезнут.

 

Когда прибыли на рынке  превышают уровень, необходимый  для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

 

Этот принцип важен  для аналитика, пытающегося оценить  стои мость потока доходов, превышающих  рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой  или какой-либо другой причиной, поток  дохода должен рассматриваться с  осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним  из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как  отдельный поток доходов.

 

Принцип изменения: стоимость  объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

 

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования  земли изменяется под влиянием государства  и частного сектора. Колеблются объем  де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают  новые возможности. Международные  события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос  на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных  видах жилья. Человеческие устремления  и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

 

Аналитики должны отслеживать  события, которые с большой долей  вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость  будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые  предположения относительно будущей  вы ручки и затрат. Поскольку события  и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального  стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

 

Четвертая группа принципов  оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных  вариантов использования объекта  недвижимости выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  недвижимости.

 

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи  руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим  прогнозированием данной динамики и  таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный  доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет  и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

 

ЛНЭИ определяется как  использование недвижимости, которое:

 

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри  дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охра ны окружающей среды, градостроительные  ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству  прилегающей территории и т.п.;

 

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ  ка, его транспортная доступность, имеющиеся  строения позволяют реа лизовать выбранный вариант использования;

 

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные  затраты, эксплуатационные расходы  и финансовые обязательства;

 

г) обеспечивает наивысшую  стоимость или доходность недвижи  мости.

 

ЛНЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими  улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой  объект наиболее эффективно построить  с учетом правовых, градострои тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек тив  развития района.

 

ЛНЭИ может развиваться  с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка  пролегла автострада, то его наилучшим  использованием может стать строительство  заправочной станции, пункта быстрого пита ния или автосервиса.

 

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой  основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

 

Существующие сегодня  в России административные ограничения  и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование  земельного участ ка с улучшениями  часто не соответствует наилучшему варианту.

 

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объ екта, от используемого  метода оценки могут играть основную или вспо могательную роль.

 

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундамен тальных  подхода к оценке недвижимости –  доходный, сравнительный и затратный.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

 

Процесс оценки стоимости  недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику  подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

 

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

 

1й этап. Постановка задания  на оценку.

 

1.1. Цель оценки.

 

1 2 . Вид определяемой стоимости. 

 

1.3.   Установление оцениваемых  имущественных прав.

 

1.4.   Дата проведения  оценки.

 

2й этап. Составление плана  и договора на проведение оценки.

 

2.1.   График работ  по оценке.

 

2.2.   Источники информации.

 

2.3.   Выбор методов  оценки.

 

2.4.   Затраты на проведение  оценки.

 

2.5.   Денежное вознаграждение  за проведение оценки.

 

2.6.   Составление договора  на оценку. 3й этап. Сбор и анализ  информации.

 

  

 

3.1.   Осмотр объекта  и прилегающей территории.

 

3.2.   Юридическое описание  объекта недвижимости.

 

3.3.   Физические характеристики  и местоположение.

 

3.4.   Экономическая  информация.

 

3.5.   Проверка достоверности  собранной информации.

 

3.6.   Анализ и обработка  информации.

 

4й этап. Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования. 

 

4.1.   Анализ земельного  участка как условно свободного.

 

4.2.   Анализ земельного  участка с улучшениями. 

 

5й этап. Расчет оценочной  стоимости объекта недвижимости  на основе трех подходов.

 

5.1.   Оценка стоимости  на основе доходного подхода. 

 

5.2.   Оценка стоимости  на основе сравнительного подхода. 

 

5.3.   Оценка стоимости  на основе затратного подхода. 

 

6й этап. Согласование  полученных результатов и выведение  ито говой величины стоимости  объекта недвижимости.

 

6.1.   Проверка полученных  данных о величине стоимости. 

 

6.2.   Допущения и  ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной  информации.

 

6.3. Выведение итоговой  величины стоимости. 7й этап. Составление  отчета об оценке.

 

Постановка задания на оценку.

 

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются  базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной   и недвусмысленной  трактовки характера задания  на оценку, выбора методов оценки и  толкования результатов, отраженных в  отчете. Наиболее важные компоненты задания  на оценку включают:

 

 

•      идентификацию  объекта недвижимости;

 

•      идентификацию  подлежащих оценке имущественных прав;

 

•      назначение (сфера применения) результатов оценки;

 

•      выбор  и определение вида стоимости;

 

•      уточнение  даты проведения оценки;