Основные подходы и принципы оценки недвижимости

 

•      описание объема оценки;

 

•      уточнение  иных ограничений.

 

Идентификация объекта недвижимости включает описание та ких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное ме стонахождение и границы  недвижимости.

 

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое  описание, которое целесообразно  составлять на основе предоставленной  заказчиком информации. Необходимая  информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным  зако нодательством.

 

Правильное юридическое  описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое  состоит из описания их границ, государственной  системы обследования, а также  процедуры описания и составления  карты участков и кварталов.

 

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

 

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который  одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных  либо юридических лиц, которые они  могут иметь или предъявлять  на собственность, а также использование  земельных участков и строений.

 

Объектом оценки может  выступать недвижимость с полными  или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением  прав собственности. В процессе определения  рыночной стоимости недвижимости оценщик  учитывает такие ограничения  прав собственности, как договор  аренды, сервитуты, ограничения, вызванные  залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным  пространством или наземной территорией.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему хорошо составленные прогнозы Forex могут  сделать тебя страшно богатым.

 

Сфера применения или назначение результатов оценки – это экономическая  процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком  результата стоимости.

 

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

 

•      цены купли-продажи;

 

•      суммы  залога при кредитовании;

 

•      базы налогообложения;

 

 

•      условий  арендного договора;

 

•      стоимости  зданий и сооружений бухгалтерской  отчетности;

 

•      базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных  прав;

 

•      базы договора страхования.

 

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для  выбора оптимальной про цедуры оценки – от сбора и анализа необходимой  информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет  сведения о сфере использования  результатов отчета об оценке, оценщик  по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оцен щика от возможных недоразумений и  необходимости переделывать работу.

 

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является определение  стоимости недвижимости, которая  в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется ря дом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые иму щественные права, сфера применения или назначение результатов оцен ки, объем оценочного задания.

 

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

 

•      рыночная стоимость;

 

•      стоимость  объекта оценки с ограниченным рынком;

 

•      стоимость  замещения;

 

•      стоимость  воспроизводства;

 

•      стоимость  при существующем использовании;

 

•      стоимость  для целей налогообложения;

 

•      инвестиционная стоимость;

 

•      ликвидационная стоимость;

 

•      утилизационная стоимость.

 

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми  актами.

 

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости  должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в  письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной  стоимости, которая не должна противоречить  принятым в оценке стандартам.

 

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние  на содержание отдельных этапов в  рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой  стоимости нецелесообразно применять  методы доходного подхода. Вид стоимости  определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов  оценки.

 

Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую  будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре зультат  оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости  по своей сути является рыночным, так  как даже стои мости воспроизводства  и замещения рассчитываются в  ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из менения предпочтений потребителей и т. д.

 

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень  влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление  участ ников рынка о состоянии  его конъюнктуры. В связи с  тем, что рыночная ситуация постоянно  меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной  на определенную дату, рыночных дан  ных в конкретное время. Изменение  расстановки рыночных сил оказы  вает существенное влияние на результат  оценки и получаемую величину стоимости.

 

Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

 

•      текущая;

 

•      ретроспективная;

 

•      будущая .

 

В подавляющем большинстве  случаев дата проведения оценки –  это дата, близкая к дате определения  задания на оценку и проведения оценочных  работ. Однако в ряде случаев возникает  необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом  или буду щем.

 

Оценка рыночной стоимости  на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете по доходного  налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность  ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и  обоснованно провести все необходимые  расчеты.

 

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в  стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой  проведения оценочных работ и  моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную  величи ну денежного потока, требует  определения рыночной стоимости  на дату завершения строительства.

 

Описание объема оценочных  работ. Объем оценочных работ  ус танавливается оценщиком для  определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних  экспертов, способов проверки достоверности  информации, а также полноты включения  промежуточной и вспомогательной  информа ции в окончательный  отчет.

 

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих  лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что  предполагается сде лать, но и то, что не будет сделано, с указанием  конкретных причин, особенно если был  доступен лишь ограниченный объем информации.

 

Объем оценочных работ  и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет  определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете  влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен ность  за соответствие сформулированного  объема оценочных работ и фактических  результатов.

 

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется  в соответст вии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных  данных.

 

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация  недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид  стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет  не только защитить оценщика от возможных  будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт  о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности  проведения технического обследования недвижимости.

 

После постановки задания  на оценку составляется договор.

 

Сбор информации и предварительный  анализ данных.

 

Состав и объем необходимой  информации, процедура ее обработки  и анализа, число задействованных  оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для  обработки данных, зависят от поставленного  задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

 

Эффективность данного этапа  зависит от тщательности предвари тельной  организационной работы, которая  требует определения характера  и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления  графика работы, который особенно необходим для оценки крупных  объектов недвижимости.

 

В зависимости от типа объекта  и объема работ, оценка может про  водиться одним оценщиком или  группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

 

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

 

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят  на внешние и внутренние данные.

 

В зависимости от характера  информации различают общие и  спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических  факторов, влияющих на состояние рынка  недвижимости. Рассматриваемый вид  информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и  конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый  объект.

 

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую  и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

 

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет  оценить конкурентоспособность  оцениваемой недвижимости на своем  сегменте рынка. Информация о предложении  позволяет оценить имеющийся  фонд конкурентной недвижимости, с  учетом его загрузки, перспективы  его расширения за счет нового строительства  и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности  потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости.

 

Используемая в процессе оценки информация должна быть доста  точно полной, представительной и  достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние  экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный  и сегментарный аспекты. Оценщик  должен получить представление о  физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов. Характеристика собранной  и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим  образом отражена в отчете.

 

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

 

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования  оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию  в целях определения максимально  возможной стоимости.

 

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается  вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая  допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость  объекта.

 

Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как  незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный  вариант его использования с  уже су ществующими строениями.

 

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка  предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

 

Наиболее эффективное  использование земельного участка  с существующими строениями заключается  в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.