Основные подходы и принципы оценки недвижимости

 

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости  альтернативных видов использования  основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного  варианта использования, а также  капитализированная общая стоимость  недвижимости.

 

Выводы по оптимальному использованию  недвижимости должны быть отражены в  соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами  временного периода, необходимого для  перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

 

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

 

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции  трех основных подходов:

 

•      затратный  подход;

 

•      сравнительный  подход;

 

•      доходный подход.

 

Затратный подход исходит  из предположения, что благоразумный  инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему  обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство  сходного по потребительским свойствам  здания.

 

Сравнительный подход основан  на предположении, что разум ный  покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может  приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение  стоимости базируется на данных о  недавно совершенных сделках  купли-продажи с аналогичными объектами.

 

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую  оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость  объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая  стоимость реверсии, могут быть пересчитаны  в текущую суммарную стоимость.

 

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в  зависимости от вида стоимости, характеристик  объекта оценки, информации по объекту  оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько  методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

 

Согласование предварительных  результатов оценки и выведение  итоговой величины стоимости.

 

Согласование результатов, полученных на основе различных под  ходов и методов, является последним  этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат  оценки мо жет быть представлен в  виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным  и максимальным значением.

 

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить  проверку полученных результатов с  целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают  степень расхождения резуль татов  доходного, затратного и сравнительного подходов.

 

Процедура согласования проверенных  результатов определяется содержанием  оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

 

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность  отразить действительные намерения  потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании  которой проводится анализ, способность  каждого метода и подхода учитывать  конъюнктурные колебания рынка  и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

 

С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных  подходов. Весовое значение каждого  подхода может рассчитываться как  экспертным, так и математическим методами.

 

 

При подготовке отчета оценщик  обязан объяснить причины расхождения  в значениях стоимости, а также  обосновать процедуру.

 

Составление отчета об оценке.

 

На последнем этапе  оценки осуществляется передача заказчику  подготовленного в письменной форме  отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет  об оценке имеет развернутую форму.

 

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за дании, объекте  недвижимости, использованных методах  и полученном результате и позволяет  заказчику понять действия, стоящие  за выводами оценщика в отношении  стоимости.

 

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание  на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также  определяет окончательный результат  стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

 

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением  оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе  необходимой информации, расчетах и  зависящем от его опыта и квалификации.

 

Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной  деятельности в статье 11 устанавливает  общие требования к содержанию и  оформлению отчета. Стиль изложения  сведений, обоснований, определений  и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

 

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором. Отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется его пе чатью.

 

В отчете должны быть указаны  дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс ленное толкование результатов оценки, отраженных в  отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

 

•      дата составления  и порядковый номер отчета;

 

•      основание  для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

 

•      юридический  адрес оценщика;

 

•      сведения о выданной ему лицензии на осуществление  оценочной деятельности;

 

•      точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

 

•      реквизиты  юридического лица;

 

•      стандарты  оценки для определения соответствующего вида стоимости;

 

•      перечень использованных при проведении оценки данных с ука занием источников их получения,

 

•      принятые при проведении оценки допущения;

 

•      последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

 

•      ограничения  и пределы применения полученного  результата;

 

•      дата определения  стоимости объекта оценки;

 

•      перечень документов, используемых оценщиком  и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объек  та оценки.

 

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна ется достоверной и рекомендуется  для совершения сделки с объектом недвижимости.

 

Спор о достоверности  величины стоимости, установленной  в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом  либо в порядке, установленном законодательством  Российской Федера ции, регулирующим оценочную  деятельность.