Правовые основы проведения оценки собственности

Договор между оценщиком  и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение  за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании  гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным  образованиям, договор заключается  оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять  заказчику информацию о требованиях  законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки. При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических  и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой  информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому  относится объект оценки. Оценщик  определяет и анализирует рынок,  к которому относится объект  оценки, его историю, текущую конъюнктуру  и тенденции, а также аналоги  объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. При этом  оценщик использует следующие подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик  осуществляет также необходимые  расчеты того или иного вида стоимости  объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик  объекта оценки, результатов анализа  рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих  вероятность получения доходов  от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки. Итоговая величина  стоимости объекта оценки должна  быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке  и на основании требований, установленных  Федеральным законом "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного  органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

6. Составление и передача  заказчику отчета об оценке. Отчет  не должен допускать неоднозначного  толкования или вводить в заблуждение.  В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения  оценки объекта оценки, используемые  стандарты оценки, цели и задачи  проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования  результатов проведения оценки  объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны  критерии установления оценки объекта  оценки и причины отступления  от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения  оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика  и сведения о выданной ему  лицензии на осуществление оценочной  деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому  лицу, - реквизиты юридического лица  и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для  определения соответствующего вида  стоимости объекта оценки, обоснование  их использования при проведении  оценки данного объекта оценки, перечень использованных при  проведении оценки объекта оценки  данных с указанием источников  их получения, а также принятые  при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения  стоимости объекта оценки и  ее итоговая величина, а также  ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых  оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать  иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица

 

2.3 Страхование гражданской ответственности

 

Страхование гражданской ответственности оценщика — механизм защиты потребителей оценочных услуг от ошибок, допущенных оценщиком в процессе профессиональной деятельности.

Страхование гражданской  ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, в  том числе и государства (муниципального образования) как хозяйствующего субъекта и собственника, и осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Страхование гражданской  ответственности оценщиков Постановлением Правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г. № 395 (с последних изменениях и дополнениях) отнесено к лицензионным требованиям и условиям.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без  заключения договора страхования. Наличие  страхового полиса служит обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. При обнаружении  нарушения данного условия контролирующим органом принимаются меры по приостановлению лицензии нарушителя.

Страхователями по договору страхования гражданской ответственности  оценщика могут выступать юридические  лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся лицензированными оценщиками. Они могут заключать договоры страхования гражданской ответственности  оценщиков на срок, не превышающий  срока действия лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Особенность страхования  гражданской ответственности оценщиков  заключается в том, что согласно ст. 931 ГК РФ договор страхования  риска ответственности за причинение вреда считается заключенным  в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобретателей) в результате профессиональной деятельности оценщиков. При наступлении страхового случая — причинения вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке —  страховая компания выплачивает  страховое возмещение третьему лицу (как правило, заказчику работ  по оценке), а не оценщику.

Объектом страхования  при страховании гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков служат их имущественные интересы, связанные  с обязанностью последних в порядке, установленном законодательством, возместить материальный ущерб третьим  лицам, чаще всего являющимся заказчиками  по договору об оценке, причиненный  в результате совершения оценщиком ошибок или упущений при выполнении работ по оценке.

Как правило, в договоре страхования  указываются объекты оценки, риск наступления страхового случая по которым  страховая компания принимает на страхование. Договор страхования  гражданской ответственности оценщика должен быть заключен в письменной форме. Устный договор не действителен.

Нередко перед оценщиками встает вопрос, кто должен заключать  договор страхования: оценщик —  юридическое лицо, то есть оценочная  фирма, или оценщик — физическое лицо, работающее в этой фирме. В  соответствии с российским законодательством  профессиональная ответственность  может быть застрахована только у  физического лица. Юридическое лицо страховать свою профессиональную ответственность  не может, так как не обладает профессией. Однако необходимо иметь в виду, что если стороной по договору об оценке выступает оценочная фирма, а  работник этой фирмы только осуществляет работы по оценке, то договор об оценке должен заключаться фирмой, так как  именно она несет ответственность  перед заказчиком. Вместе с тем  согласно ст. 1068 ГК РФ вред, причиненный  работником юридического лица при исполнении трудовых отношений (служебных, должностных  обязанностей), возмещает юридическое  лицо. Исходя из этого оценочная компания вправе застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами.

Если оценщик (физическое лицо, имеющее статус индивидуального  предпринимателя) выполняет работу по оценке самостоятельно, от своего имени  заключает договоры об оценке, то он и несет ответственность перед  ними за причинение вреда. В этом случае именно ему необходимо заключать  договор страхования профессиональной ответственности оценщика.

Договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности  оценщика заключается на основании  письменного заявления оценщика (страхователя). Факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым оценщику страховым полисом  с приложением Правил страхования  или оформляться как общегражданский договор.

Страхование гражданской  ответственности оценщиков может  осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному  виду оценочной деятельности (в зависимости  от объекта оценки) либо конкретному  договору об оценке. Для соблюдения интересов государства как собственника оцениваемого имущества целесообразно  заключение договора страхования по конкретному договору

Страховой случай по данному  виду страхования — вступление в  законную силу решения суда, устанавливающего имущественную ответственность  оценщика за причиненный им вред, явившийся  результатом ненадлежащего выполнения своих обязанностей по оценке объекта  и выразившийся в совершении ошибок или упущений. С наступлением страхового случая возникает обязанность страховой компании произвести выплату страхового возмещения.

Страховая компания имеет  право произвести выплату страхового возмещения при отсутствии вступившего  в законную силу решения суда, но только при наличии бесспорных доказательств причинения оценщиком имущественного вреда заказчику из-за ошибок или упущений, совершенных оценщиком в процессе деятельности по оценке.

При наступлении страхового случая оценщик обязан представить  в страховую компанию заявление  о наступлении страхового случая и выплате страхового возмещения, договор страхования (полис), вступившее в законную силу решение суда о  взыскании с оценщика ущерба, нанесенного  заказчику, в связи с выполнением  оценщиком обязанностей по договору об оценке.

После подачи перечисленных  документов страховая компания, как  правило, в срок не свыше 10 дней проверяет  представленные документы и принимает  решение о выплате страхового возмещения или об отказе в выплате. Когда событие признается страховым  случаем, страховая компания составляет страховой акт, удостоверяемый подписями  оценщика и страховой компании, после  чего выплачивает страховое возмещение. При непризнании страховой компанией  случая страховым последняя обязана направить оценщику ответ с мотивированным изложением причин отказа.