Правовые основы проведения оценки собственности

В соответствии со ст. 964 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено иное, страховая компания освобождается от выплаты страхового возмещения, когда страховой случай наступил вследствие воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также  маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений и забастовок.

Основаниями для отказа в  выплате страхового возмещения также  являются неуплата оценщиком в установленный  договором страхования срок страховой  премии и неуведомление страховой компании о наступлении страхового случая в установленный срок. Кроме того, страховая компания освобождается от выплаты страхового возмещения, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя или выгодоприобретателя.

Ст. 17 Закона «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) не определяет минимальную страховую  сумму. Согласно ст. 947 ГК РФ в договорах  страхования гражданской ответственности  страховая сумма устанавливается  сторонами по их усмотрению. В некоторых  случаях такая неопределенность приводит к формальному исполнению данного обязательства. Например, в  практике работы оценочных компаний встречались договоры со страховой  суммой, не покрывающей реальные размеры  возможных убытков в связи  с осуществлением оценщиком своей  деятельности. В договоре страхования  могут быть указаны лимиты возмещения, представляющие собой предельные суммы  для выплаты страхового возмещения по каждому страховому случаю, происшедшему в течение действия договора страхования. При этом несколько убытков, наступивших по одной и той же причине, рассматриваются как один страховой случай. Лимиты возмещения определяются сторонами по их усмотрению при заключении договора страхования и могут устанавливаться в отношении объектов оценки или одного страхового случая.

Страховая сумма в договоре страхования ответственности оценщика устанавливается по соглашению сторон. При этом страховая сумма выступает  денежной суммой, в пределах которой  несет ответственность страховая  компания за выполнение своих обязательств по договору страхования.

В договоре страхования стороны  могут оговорить размер некомпенсируемого  страховщиком убытка - франшизы. Франшиза может быть условной и безусловной. При установлении условной франшизы если размер убытка не превышает размер франшизы, страховщик освобождается  от обязанности производить выплаты, а если убыток превышает ее размер, то страховщик оплачивает убыток полностью. При установлении безусловной франшизы страховщик освобождается от возмещения каждого убытка в оговоренном  размере (в абсолютном или процентном отношении).

После заключения договора страхования оценщик уплачивает страховой компании страховую премию, которая служит платой за принятие страховой компанией на себя обязательств при наступлении страхового случая произвести страховую выплату в соответствии с договором страхования. Размер страховой премии устанавливается согласно тарифу страховой компании, представляющему собой ставку страховой премии с единицы страховой суммы, указанной в договоре страхования. Размер страховой премии зависит от срока страхования, степени сложности объектов оценки, профессиональной подготовки и стажа работы оценщика, а также от других факторов, влияющих на степень риска наступления страхового случая. Срок и порядок уплаты страховой премии указываются в договоре страхования. Страховые премии уплачиваются или единовременно разовым платежом за весь срок страхования, или поэтапно — с рассрочкой платежа.

Если договором страхования  предусмотрено внесение страховой  премии в рассрочку, то договором  может быть предусмотрена санкция  за неуплату в установленные сроки  очередного страхового взноса. Если страховой  случай наступил до уплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено, страховщик, когда предоставлена  отсрочка в уплате, вправе при определении  размера подлежащего выплате  страхового возмещения зачесть сумму  просроченного страхового взноса.

 

 

 

 

Глава 3 Зарубежный опыт регулирования оценочной деятельности и возможность применения его в России

 

 

В разных странах существуют разные критерии регулирования оценочной  деятельности. В одних она кодифицирована нормативно-правовыми актами. В других странах к оценке относятся как  к предмету предпринимательской  деятельности, не подлежащей какому-либо жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах в основном складываются на базе правил, разрабатываемых  некоммерческими организациями  и объединениями, а также формирующимися обычаями и доктринальными принципами.

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся  в последние десятилетия процессы глобализации бизнеса, в том числе  бизнеса недвижимости, — все это  послужило сильнейшим стимулом для  объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методического  объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени  стали:

Международный комитет стандартов оценки, объединивший ведущие организации  оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действительных членов и еще 14 стран — в различных  иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков, объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран.

Современные стандарты оценки недвижимости в Великобритании были сформулированы достаточно недавно  — в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен  на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных  оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или  взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед  фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений.

Интересно отметить, что  в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В принципе любой человек может  заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса  архитекторов и аудиторов, звания и  профессиональная деятельность которых  подлежат строгому учету и государственному лицензированию. Никто не вправе практиковать в качестве архитектора или аудитора, не будучи зарегистрирован в соответствующем  органе, и деятельность в этих областях без регистрации преследуется в  уголовном порядке. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков  привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям  ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается через профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество специалистов по недвижимости.

В Японии Национальное Земельное  Агентство лицензирует оценщиков  по недвижимости. Причем существуют две  категории оценщиков по недвижимости: лицензированные оценщики по недвижимости и лицензированные оценщики-ассистенты по недвижимости. Обе категории оценщиков  имеют право оценивать имущество, однако лицензированные оценщики-ассистенты практически всегда работают под  руководством лицензированных оценщиков  по недвижимости.

Выдвигаемые в Японии требования к ассистентам-оценщикам:

1. опыт работы не менее двух лет;

2. сдача двух уровней экзаменов (первый экзаменационный уровень охватывает следующие предметы — математика, сочинение и японский язык; на втором уровне сдаются гражданский кодекс, знание законов об урабанизационном/сельском планировании и налогообложение недвижимости, экономика, бухучет, теория оценки недвижимости);

3. регистрация в Национальном Земельном Агентстве. К оценщикам по недвижимости предъявляются требования:

4. быть оценщиком-ассистентом или удовлетворять предъявляемым к последнему требованиям;

5. пройти 160-часовой курс по оценке, предлагаемый Японской Ассоциацией Оценщиков по Недвижимости;

6. иметь опыт работы в назначенной оценочной фирме не менее 7 месяцев;

7. иметь завершенные, по крайней мере, 22 оценочных отчета по различным видам имущества в период указанного семимесячного опыта работы;

Однако хотелось бы обратить внимание, что в подавляющем большинстве  стран с рыночной экономикой вообще отсутствует лицензирование этого  вида деятельности. Более того, именно для развитых стан с устойчивыми  демократическими традициями, основными  институтами, регулирующими деятельность оценщиков, являются саморегулируемые(общественные) объединения оценщиков, членство в которых и является основным условием для предпринимательской деятельности в области оценки. В ряде стран, а также в практике работы транснациональных консалтинговых фирм существуют системы повышения квалификации по тем или иным вопросам оценочной деятельности, не пройдя обучения по которым, специалист не может претендовать на занятие определенной должности или проведения конкретных работ.

Принятие национальных Стандартов оценочной деятельности – общепринятая практика западных стран. Так, в Германии для оценки объектов недвижимости существует основанное на федеральных статутах Руководство по Определению Стоимости. Разработка и пополнение указанного Руководства входит в ведение  Министерства строительства Германии. Этим Руководством определяется информация, которая должна быть собрана, факторы, которые следует рассмотреть  оценщику, и объяснения и рамочные процедуры оценочного процесса, составление  отчета и производство калькуляций. Стандарты должны соблюдаться официально признанными публичными экспертами, аккредитованными при соответствующих  заведениях.

В США Комитет по оценочным  стандартам Объединения Оценщиков  разрабатывает, публикует и толкует  Единообразные Стандарты Профессиональной Оценочной Практики "от имени  и в пользу оценщиков" и для  всех пользователей оценочных услуг. Эти Стандарты используются административными  ведомствами на уровне федерации  и штатов. В связи с этим Комитет  по оценочным стандартам организует периодическую публикацию всех изменений  и пополнений к Стандартам и их официальному толкованию.

В Японии стандарты оценки разработаны государственными ведомствами. Оценочный комитет по земле Национального  Земельного Агентства принял стандарты  оценки недвижимости в 1990 г. (впоследствии – дополнены). Стандарты предусматривают  принципиальные единообразные подходы  к оценке недвижимости. Статья 1 Кодекса  Этикета Японской Ассоциации Оценщиков  Недвижимости предусматривает, что  член Ассоциации должен следовать указанным  стандартам при оценке недвижимости. Применение государственных стандартов в договорных отношениях обязательно  лишь тогда, когда стороны, субъекты оценки, прямо ссылаются на такие  стандарты в своих договорах. В то же самое время, принимая задание  от заказчика, оценщик должен, в отсутствие специальных требований к качеству услуг, применить обычно применяемые  в практике нормы и правила.

Проводя сравнительный анализ Международных и Европейских  стандартов и основных отечественных  документов, регулирующих оценочную  деятельность в Российской Федерации, следует также обратить внимание на ряд исключительно полезных (уже  для национальных систем стандартов) положений и рекомендаций "Красной  книги" оценщиков Королевского общества RICS Великобритании. Это тем более  логично и в том плане, что  методологически и практически  Европейские стандарты оценки формировались  во многом на базе структуры "Красной  книги" и опыта британских оценщиков  как наиболее авторитетного и  многолетнего отряда европейских специалистов в данной области.

Методологически наиболее важными  выводами при сравнительном рассмотрении структуры и состава стандартов  ISVC (Международных стандартов оценки), TEGoVA(Европейских стандартов оценки) и британской "Красной книги" будут следующие:

1)при всей концептуальной  общности международно признанных подходов и принципов, рекомендуемых методов, моде­лей и процедур оценки (что в целом характерно и для российской системы) стандарты оценки могут иметь определенные различия;

2)эти различия, не затрагивая  главных положений всеобще признанных  стандартов оценки, в основном  определяются достижимой глубиной  и детализацией в рассмотрении  объектов оценки и проводимых  с ними операций;

3)мера детализации стандартов  и ее направленность определяются  реально существующей региональной (национальной) спецификой (например, законодательного  и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства  в регулировании оценочной деятельности), практической востребованностью  на рынках недвижимости.

Все это позволяет с  оптимизмом продолжать работу в направлении  развития российской системы стандартов оценочной деятельности, которая, с  одной стороны, обеспечивает все  не­обходимые аспекты социально-экономических  реформ и активного роста отечественного рынка недвижимости, а с другой - гармонирует со стандартами мирового сообщества и обеспечивает результативное продвижение в общем направлении  глобализации бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

Оценочная деятельность –  это не столько предпринимательская  деятельность в собственных интересах, сколько профессиональная деятельность в общественных интересах (особенно в случаях обязательной оценки). Развитие оценочной деятельности в  России должно быть тесно увязано  с концепцией развития страны.