Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Декабря 2012 в 21:25, дипломная работа
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение…………………………………………………………………………4
Раздел 1 Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России…………………………………………………………………………….7
1.1. История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России……………………………………………………………………………..7
1.2. Ипотечные модели, развивающиеся в России и программы ипотечного кредитования……………………………………………………………………..12
1.3. Развитие национальных систем ипотечного кредитования……………...16
Раздел 2. Анализ ипотечного кредитования Новомосковского филиала Сбербанка России………………………………………………………………..28
2.1. Анализ деятельности НФ СБР на рынке ипотечного кредитования…….28
2.2. Программы ипотечного кредитования Сбербанка России……………….36
2.3. Организация деятельности ипотечного кредитования в НФ СБР.............42
Раздел 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
в РФ………………………………………………………………………………53
3.1. Проблемы воздействия кредитных рисков
при ипотечном кредитовании…………………………………………………..53
3.2. Проблема страхования ипотечных кредитов……………………………...60
3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования......................................66
Заключение……………………………………………………………………….80
Список использованной литературы…………………………………………...86
Приложения…………………………………………………………………….90
По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.2.
Рисунок 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2007-2010гг
Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).
2.2. Программы
ипотечного кредитования
Ипотека Сбербанка включает в себя следующие кредитные программы:
1. Кредит на недвижимость Сбербанка РФ
Кредит предоставляется
для приобретения, строительства (за
исключением индивидуального
Отличительной особенностью является то, что обеспечение кредита может быть различным, за исключением залога приобретаемого или реконструируемого объекта недвижимости, то есть Сбербанк предоставляет кредит, а обеспечением кредита является иное имущество заемщика, а не приобретаемый или реконструируемый объект.
Процентные ставки:
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно — 15,0% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно — 15,25% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет — 15,5% годовых.
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно — 13,25% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно — 13,5% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет — 13,75% годовых.
Процентные ставки для регионов Российской Федерации:
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 15,0% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 15,25% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет – 15,5% годовых.
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 13,75% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 14,0% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет – 14,25% годовых.
2. Ипотечный кредит Сбербанка России
Кредит предоставляется
для приобретения, строительства (за
исключением индивидуального
Отличительной особенностью «Ипотечного кредита» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости.
Интересна схема, по которой Сбербанк выдает «Ипотечный кредит»:
Под поручительство Банк выдает деньги. На эти деньги заемщик приобретает объект недвижимости. Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено. При этом процентная ставка по кредиту - различна: до передачи объекта недвижимости в залог банку, и после.
Процентные ставки для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
По кредитам в рублях в зависимости от размера первоначального взноса:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от13,25% до 15,25% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,5% до до15,5% годовых.
в долларах США, евро в зависимости от размера первоначального взноса:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 10,75% до 13,25% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 11,0% до 13,5% годовых.
на срок свыше 20 до 30 включительно: от 11,25% до13,75% годовых.
Процентные ставки для регионов Российской Федерации.
По кредитам в рублях в зависимости от размера первоначального взноса:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 13,25% до15,25% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,5% до15,5% годовых.
в долларах США, евро в зависимости от размера первоначального взноса:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 11,25% до 13,75% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 11,5% до 14,0% годовых.
на срок свыше 20 до 30 включительно: от 11,75% до 14,25% годовых.
3. Кредит Сбербанка «Ипотечный +»
Кредит предоставляется для приобретения, строительства объектов недвижимости, строящихся или построенных с участием кредитных средств Сбербанка.
Отличительной особенностью кредита «Ипотечный +» является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости. При этом объект недвижимости должен строиться или быть построен с участием кредитных средств Сбербанка.
Условия предоставления кредита «Ипотечный +» напоминают условия «Ипотечного» кредита Сбербанка России.
Также под поручительство банк выдает деньги, на которые заемщик приобретает объект недвижимости.
Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено.
При этом, процентная ставка по жилищному кредиту - различна: до передачи объекта недвижимости в залог банку, и после.
Процентные ставки для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 12,75% до 14,75% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,25% до 15,25% годовых.
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 10,25% до 12,75% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 10,5% до 13,0% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 10,75% до 13,25% годовых.
Процентные ставки для регионов Российской Федерации
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 12,75% до 14,75% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 13,0% до 15,0% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 13,25% до 15,25% годовых.
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно: от 10,75% до 13,25% годовых.
на срок свыше 10 до 20 лет включительно: от 11,0% до 13,5% годовых.
на срок свыше 20 до 30 лет включительно: от 11,25% до 13,75% годовых.
Ипотечная программа Сбербанка России «Молодая семья»:
Ипотечные программы «Молодая семья» различных банков - отличаются. Совпадает лишь название.
По программе «Молодая семья» Сбербанк предоставляет ипотечный кредит супругам, не достигшим возраста 35 лет, даже если одному из супругов до 35 лет, а другому больше.
Из приятного в программе Сбербанка «Молодая семья» то, что созаемщиками, кроме супругов, могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.
Если же у молодой семьи есть еще и ребенок, то кредит становится просто замечательным: поскольку первый взнос в этом случае может быть не 10%, а всего 5% от стоимости квартиры!
Если обоим супругам по 36 лет - семья не «молодая»; Если ей - 20, а ему - 70 лет или наоборот - семья считается молодой. Также «Молодой семьей» считается неполная семья, состоящая из матери и ребенка или отца и ребенка, если матери или отцу менее 35 лет.
Различные программы «Молодая семья»
Сбербанковские программы «Молодая семья» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков соответствующего возраста и семейного положения по «Жилищным кредитам»: «Кредиту на недвижимость», «Ипотечному» кредиту», Кредиту «Ипотечный +».
Особенности программ «Молодая семья»
У программ «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка:
В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).
Причем:
в случае, когда созаемщиками являются супруги и родитель или родители, в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы или пенсия;
в случае, когда созаемщиками являются мать или отец из неполной семьи и ее или его родители, в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков кроме дохода по основному месту работы или пенсии, по программе «Молодая семья» могут учитываться дополнительные виды доходов.
По желанию заемщика
- созаемщиков по программе «Молодая
семья» Сбербанком может быть предоставлена
отсрочка в погашении основного
долга с общим увеличением
срока кредитования до 5 лет на период
строительства объекта
Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то Сбербанк может предоставить кредит не до 90% от стоимости квартиры, а до 95%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 5% от стоимости недвижимого имущества.
2.3. Организация
деятельности ипотечного
в НФ СБР
Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:
- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.
- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].
Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Новомосковске 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.3.
Таблица 2.3 – Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке
Средняя площадь квартиры кв.м. |
Стоимость жилья руб. |
Сумма кредита руб. |
Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры руб. |
Совокупный доход за вычетом расходов руб. |
Прожиточный минимум руб. |
Сумма страховых выплат за месяц руб. |
54 |
1 414 800 |
990 360 |
424 440 |
20 528 |
13 293 |
1 179 |
72 |
1 886 400 |
1 320 480 |
565 920 |
20 135 |
13 293 |
1 572 |
90 |
2 358 000 |
1 650 600 |
707 400 |
19 742 |
13 293 |
1 965 |
Рассчитаем, какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты за месяц:
35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 179 руб. = 20 528 руб.
35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 572 руб. = 20 135 руб.
35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 965 руб. = 19 742 руб.
Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья – 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос – 424 440 руб. (в приложении 1,2 представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).
Итак, для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа:
(2.1)
где ЕП – ежемесячный платеж;
СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;
КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).
Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:
(2.2)
где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;
ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;