Ипотечное кредитование

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования[32, c. 23].

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей  системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных  стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы [11, c. 28].

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

- обеспечить  долговременную и прочную интеграцию  рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить  щадящий режим приобретения жилья  гражданами;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве [41, c. 58].

В условиях кризиса  имеются три основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- ориентация  на «депозитные» источники кредитных  ресурсов (депозиты населения и  юридических лиц);

- ориентация  на «кредитные» источники (кредитные  линии российских и иностранных  кредитных организаций, средства  институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация  на «государственные» источники  (целевые средства государства  на ипотечное кредитование).

В настоящее  время кредиты, предлагаемые банками  на приобретение жилья, доступны ограниченному  кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Деятельность  субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и  становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных  мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения  административных основ системы  ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют  процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения  как целостной системы, с одной  стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

- система ипотечного  жилищного кредитования должна  быть воспроизводима в любом  регионе страны. Темпы и масштабы  внедрения ипотеки в тех или  иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

- одним из  ключевых требований является  обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

- обязательное  условие - постоянное развитие  системы, опора на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не  на финансирование со стороны  государственного бюджета;

- при создании  системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- особое требование - многовариантность, незамкнутость системы;

- исключительно  важным аспектом государственной  политики, направленной на развитие  ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

- решение жилищной  проблемы и координация деятельности  всех субъектов рынка жилья  в существенной мере зависит  от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования[13, c. 25].

Становлению и  поступательному развитию системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования мешает целый ряд проблем:

- высокие ставки  рефинансирования;

-высокая стоимость  кредитных ресурсов коммерческих  банков; отсутствие вторичного рынка  закладных (ипотечных кредитов);

- высокая стоимость  кредитов для заемщика;

- недостаточное  развитие оценочного и страхового дела;

- несовершенство  законодательства;

- неэффективность  системы регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок  с ним в учреждениях юстиции; 

- отсутствие  специализированных ипотечных банков;

- отсутствие  эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов;

- низкие доходы  преобладающей части населения  по сравнению со стоимостью  жилья; 

- недостаток  бюджетных средств для предоставления  жилищных субсидий социально  незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

- несовершенство  налогообложения, недостаточное  количество стимулов для вложения  гражданами средств в жилье  [26, c. 46].

Эксперты предлагают следующие основные направления  решения указанных проблем:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание равных  условий для свободной конкуренции  между субъектами рынка ипотечных  кредитов;

- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

- совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание механизмов  социальной защиты заемщика в  случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение  нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

- формирование  нормативно-законодательных основ  для использования новых финансовых  инструментов (ценных бумаг) в  целях привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу [24, c. 10].

Помимо этого  необходимо предусмотреть ряд специальных  жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать  введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Развитие массового  ипотечного кредитования потребует  реализации следующих организационных  мер:

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;

- совершенствование  государственной системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- осуществления  пропаганды и разъяснения населению  целей, задач, технологии и  преимуществ приобретения жилья  в кредит, а также организации  обучения профессиональных кадров  и т.п.;

- дальнейшая  активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов [27, c. 35].

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний  день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для  снижения процентных ставок или первоначального  взноса (на уровне регионов), а также  государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным  источником рефинансирования кредитных  организаций, предоставляющих ипотечные  кредиты, могли бы стать резервы  Банка России, вложенные в первичные  или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Привлечение внешних  ресурсов для ипотечного жилищного  кредитования сдерживается высоким  уровнем риска. В этих условиях государство  должно всемерно способствовать привлечению  средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость [23, c. 28].

Полагаем, что  конкретная поддержка со стороны  государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

- придание системе  ипотечного жилищного кредитования  статуса муниципальной;