Оценка недвижемости

Содержание

 

 

1 Основные  методы оценки объектов недвижимости 2

2 Сравнительный  (рыночный) подход к оценке недвижимости 4

3 Затратный  подход к оценке недвижимости 13

4 Доходный  подход к оценке недвижимости 22

Список использованной литературы 27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Основные методы оценки объектов недвижимости

 

 

К недвижимым вещам, иначе  называемым недвижимым имуществом или  просто недвижимостью, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых, без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов:

1. определение проблемы;
2. предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
3. сбор и анализ данных;
4. оценка земельного участка;
5. применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;
6. согласование результатов, полученных при различных подходах;
7. подготовка отчета и заключения об оценке;
8. доклад об оценке.

В мировой практике применяются  три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых  определяются различные виды стоимости  объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения  и т.д. Методы оценки недвижимости –  конкретные способы применения принципов  оценки – зависят от принимаемого подхода.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости  объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

 

 

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами  недвижимости, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В  основе данного метода лежат следующие  принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных  данных.

Оценщик собирает максимально  возможное количество информации о  продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик  должен быть уверен в ее полноте  и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади  объекта, даты сделки, местонахождение  объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя  независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения  между сторонами. Кроме того, оценщик  должен изучить условия, на которых  были достигнуты договоренности о сумме  продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между  связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные  корректировки. Очень часто оценщик  располагает информацией о сделках, которые произошли несколько  лет назад. В условиях экономики  с высоким уровнем инфляции нужно  знать точную дату сделки, чтобы  сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка  различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие  объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и  др. параметрам. В этой ситуации, оценщик  должен подходить к проблеме с  той точки зрения, что любая  информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании  собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами  недвижимости, выражает их в стоимостной  форме. Эти различия оценщик находит  в местоположении объектов, степени  их износа, определяет различия по многим другим факторам. В таблице 1 приведен перечень таких факторов, а также элементы сравнения из этих факторов, рекомендуемые к использованию в анализе.

 

 

Таблица 1  Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для  сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта  договорами аренды  1.2. Сервитуты и общественные  обременения 1.3. Качество права  на земельный участок в составе  объекта
2.Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование  продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом  денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового  давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены  продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий  или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во  времени 4.2. Отличие цены предложения  от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам  деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта  (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения  (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного  участка 6.2. Размеры и материалы  строений 6.3. Износ и потребность  в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей  застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта  принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные  элементы	8.1. Обеспеченность связью  и коммунальными услугами  8.2. Наличие парковки и  (или) гаража 8.3. Состояние системы  безопасности 8.4. Наличие оборудования  для бизнеса

 

Пятая операция: вынесение  решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и  рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к  оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной  на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной  стороной этого рынка и может  значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают  либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно  выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования  рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (1) или (2) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

 

или

 

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость  предназначается для длительного  использования в оценке множества  объектов, что требует обеспечения  корректировки этой зависимости  во времени на основе мониторинга  рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов  сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования  рыночного ценообразования требует  весьма больших затрат ресурсов, применяется  он лишь в массовой оценке для целей  государственного управления (при определении  базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного  метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.