Оценка недвижемости

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых  объектов могут не совпадать. В связи  с этим выбор значения скорректированной  цены продажи в качестве базиса для  определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной  цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя  группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа.

Техники количественного  анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько  вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода  к оценке стоимости.

Корректировка цен  в связи с обременением объекта-аналога  или объекта оценки договором  аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от стабильности рынка.
5. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

 

 

3 Затратный подход  к оценке недвижимости

 

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для  использования затратного подхода  – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Применение затратного подхода  предпочтительнее, а иногда и единственно  возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;
• для итогового согласования стоимости.

Реализация затратного подхода  к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка  на котором находится объект недвижимости  - представляет собой изучение:

• права собственности на земельный участок;
• физические характеристики земельного участка;
• данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
• экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные  кредитные организации, оценочные  и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

• метод по сопоставимым продажам;
• метод соотнесения (переноса);
• метод капитализации земельной ренты;
• метод техники остатка для земли;
• метод развития земельного участка.

Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Необходимо знать, что  часто публикуемые в периодической  печати цены на земельные участки  – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым  землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение  оцениваемого земельного участка с  сопоставимыми свободными участками  осуществляются по двум компонентам:

1. по элементам сравнения;
2. по единицам сравнения.

Элементами сравнения  являются шесть факторов:

1. условия финансирования сделки;
2. условия продажи;
3. время продажи;
4. местоположение;
5. физические характеристики;
6. характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных  прикидок цены земельного участка можно  исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).

Метод капитализации земельной  ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод "остаток для  земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Вторая операция – определение  валовой стоимости замещения.

Существует четыре способа  определения восстановительной  стоимости или стоимости замещения  объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

Третья операция – определение  износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это  износ, устранение которого физически  возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных  видов износа - это накопленный  износ объекта недвижимости. В  стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в  течение которого состояние несущих  конструктивных элементов здания соответствует  определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность  и т.п.). Срок физической жизни объекта  закладывается при строительстве  и зависит от группы капитальности  зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.