Оценка недвижемости

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня  ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая  жизнь объекта заканчивается, когда  эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей  ставкой по сопоставимым объектам в  данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже  не вносят вклад в стоимость объекта  вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания - период времени  от даты оценки до окончания его  экономической жизни.

Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей  формулой:

 

 

 

где И – износ объекта  недвижимости;

Авосст – восстановительная  стоимость объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст;

ТСэж – типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент  износа от восстановительной стоимости  определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к  типичному сроку экономической  жизни.

Функциональный износ  объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так  же как и физический износ, может  быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых  счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных с  качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так  и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим  спросом пользуются двухкомнатные  квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в  аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной  для данного вида квартир. Таким  образом, величина неустранимого функционального  износа определяется путем капитализации  потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ. Это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости  замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для  получения суммарной стоимости  объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Доходный подход к оценке недвижимости

 

 

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести. Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов  заключается в расчете текущей  стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход  от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи  капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой  рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда  поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид

 

где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы  определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1. определить чистый доход от использования объекта;
2. определить чистый доход от продажи объекта;
3. рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Чистый доход – это  рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования  оцениваемого объекта после вычитания  из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных  отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой  выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка  представляет собой ожидаемую суммарную  величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную  валовую выручку. Точное определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Расходы по эксплуатации объекта  подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Особо необходимо рассмотреть  фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах  и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет  о прибылях и убытках, платежные  ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы. Однако необходимо помнить, что отчет о доходах  и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными  и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии  соответствующего рынка, а также  тенденциях развития оцениваемого объекта  и рынка.

Чистый доход от продажи  объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

Коэффициент капитализации  — это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как  сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

Дисконтирование будущих  доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования будущих  доходов предполагает прогнозирование  размера чистого операционного  дохода на определенный период в будущем  и вероятной цены продажи объекта  недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих  доходов с применением функций  сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего  риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Формула сложного процента

 

где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта; – величина исходного капитала; Т – продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации; Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности получения доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность получения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4. Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.
5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

 

 

Список использованной литературы

 

 

1. Волочкова Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996.
2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник  6-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮРАЙТ, 2011. - 883 с.
3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости /Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
4. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
5. Озеров Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта. Учебн. пособие. - СПб: СПбГПУ, 2004. - 389 с.
6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.
7. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2008. - 240 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб: Лань, 2001. - 480 с.
9. Смагин В.Н., Кисилева В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: Эксмо, 2007. - 240 с.