Схема организации ипотечного кредитования

 

Содержание

 

 

Введение 3

Глава 1. Схема организации ипотечного кредитования 6

Глава 2. Оформление и учет ипотечных операций  на примере ОАО «Промсвязьбанк» 14

Глава 3. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России 25

Заключение 32

Список использованной  литературы 34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В 2012 году ипотека отмечает свой 15 –летний юбилей. За это время  почти 3 млн. российских семей смогли решить свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. При этом каждый десятый кредит был рефинансирован государством в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его создали в сентябре 1997 года специально для того, чтобы развить институт ипотеки в России. В этом году эксперты рынка ждут рекорда – 1 трлн. рублей, выданных в качестве жилищных займов.

В Советском Союзе ипотеки не было. Квартиры получали по распределению – в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах. После развала СССР банковский сектор стал активно формироваться, однако для появления ипотечного рынка не было ни законодательной базы, ни сформированного спроса у населения.

Первой «ласточкой» стал закон «О залоге» от 1992 года. Но даже он не смог в корне изменить ситуацию. Кредитовать население под залог  жилья в середине 90-х годов  решались лишь единицы из банков. Да и те несколько раз перестраховывались, выставляя такие требования к  заемщикам (20 – 30% годовых в долларах на срок от 3 до 5 лет), что клиенты  предпочитали копить на свои квадратные метры самостоятельно.

Фактически реальный фундамент  для нынешнего ипотечного рынка  власти заложили лишь в 1997 году. В июне Госдума приняла закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После этого прошло больше года, пока этот документ был одобрен верхней  палатой парламента – Советом  Федерации. В итоге окончательно закон вступил в силу лишь 16 июля 1998 года. Хотя и аккурат перед дефолтом, но процесс развития ипотеки в России был запущен.

Из-за кризиса развитие ипотечного рынка приостановилось на несколько лет. Во-первых, в результате августовских событий лопнули многие банки. А у оставшихся просто не было денег и желания кредитовать клиентов. Слишком высокой была инфляция и неопределенность по поводу будущего российской экономики. Во-вторых, значительная часть граждан лишилась своих накоплений и работы. И в-третьих, из-за резкой девальвации рубля реальные доходы населения снизились в несколько раз. В таких условиях долгосрочные кредиты оказались не нужны никому: ни банкам, ни их клиентам.

Ипотечный маховик стал раскручиваться лишь в начале 2000-х  годов. Рынок недвижимости – слишком  социально важная сфера экономики. Поэтому власти страны не могли отпускать  ситуацию здесь на самотек.

В итоге 5 сентября 1997 года было официально создано Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Надо сказать, что на первом этапе  агентство существовало лишь формально. До 2002 года было рефинансировано всего 60 закладных. Российские специалисты  взяли за основу американскую ипотечную  модель.

К октябрю 2003 года АИЖК рефинансировало  первую тысячу ипотечных кредитов. По итогам 2011 года агентство выкупило более 40 тысяч закладных на общую  сумму около 51 млрд. рублей. С 2003 года АИЖК начинает реальную работу по воздействию на банковский сектор. Агентство подает пример всему рынку – партнеры АИЖК стали выдавать кредиты не под 18%, а под 15% годовых в рублях. Затем ставки стали снижаться на постоянной основе. В середине 2004 года ипотека начала пользоваться значительным спросом у населения.

Рынок ипотеки довольно быстро оправился после кризиса. Всего год ставки простояли на высоких отметках. А затем банки  снова стали привлекать клиентов, желающих купить жилье в кредит. В итоге, осенью 2011 года средняя ипотечная  ставка достигла минимальных значений за всю историю российской ипотеки - 11,9%. В I полугодии 2012 года ставки чуть подросли до 12,1%, однако благодаря программам рефинансирования, банки–партнеры АИЖК по-прежнему предлагают самые низкие рублевые ставки — 11,5% - 11,6%.

Ипотека – это лишь финансовый инструмент. При его умелом использовании он дает возможность улучшить свои жилищные условия и становится благом для семьи

Актуальность темы обусловлена тем, что экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания  государству  вновь уделить внимание  ипотечному жилищному кредитованию.

Целью реферата  является изучение и обобщение теоретических и практических вопросов схемы организации ипотечного кредитования коммерческих банков.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие  задачи:

1. Рассмотреть схему ипотечного кредитования.
2. Изучить практические аспекты оформления и учета ипотечного кредитования.
3. Ознакомится с перспективами развития ипотечного кредитования на рынке.

Теоретической основой исследования служили научные труды отечественных ученых-экономистов, посвященные проблемам банковского дела Коробова Ю.И., Коробовой Г.Г., Жарковской Е.П., Аганбегян А.Г., Каджаевой М.Р.

 

 

 

 

 

Глава 1. Схема организации ипотечного кредитования.

 

Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «заклад» - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора  к должнику, который может возникнуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами. [5.с.328].

По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:

• залогодержатель — лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;
• залогодатель — лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера;
• предприятия;
• жилые дома, квартиры и их части;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.[4.с.216]. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Права залогодателя по обеспеченному  ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному  залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:

• название «закладная»;
• наименование (имя) и местонахождение залогодателя;
• наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;
• реквизиты кредитного договора;
• наименование (имя) должника, если не он является залогодателем;
• сумма обязательств и размер процентов по ним;
• сроки погашения задолженности;
• название и местонахождение имущества;
• денежная оценка имущества;
• наименование права, в соответствии с которым имущество принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;
• указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;
• подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом;
• сведения о времени и месте нотариального удостоверения и оговора об ипотеке;
• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, вели в договоре об ипотеке не указаны иные условия.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой.[7.с.238]. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Передача прав по закладной совершается  путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.

В некоторых случаях по заявлению  залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества  на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.

Основные характеристики ипотечного кредита: [9.с.164-165].

• срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;