Схема организации ипотечного кредитования

• цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости;
• обеспечение — залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 1.1.[9.с.194-195].

Заемщик — физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.

Банк-кредитор — коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы — это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн. рублей. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации.

 

 

Рис. 1.1. Объекты и субъекты рынка ипотечного кредитования.

 

Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье.

Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 1.2.

 

 

 

 

Рис. 1.2. Схема ипотечного кредитования: [9.с.195-196].

1 — заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2— оценка рыночной стоимости жилья оценочной компанией; 3 — заключение со страховой компанией договора страхования квартиры и жизни заемщика; 4 — передача жилья в залог банку; 5 — получение ипотечного кредита заемщиком; 6— оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7 — продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8 — рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9 — размещение ипотечных ценных бумаг; 10 — привлечение инвестиций; 11 — регулярное погашение кредита заемщиком; 12 — передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банк;| Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 — предъявление инвесторами ценных бумаг к оплате; 14 — оплата ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 15 — выплата страховой суммы при наступлении  страхового случая.

 

Глава 2. Оформление и учет ипотечных операций  на примере  ОАО «Промсвязьбанк».

 

            Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, Необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Для получения ипотечного кредита в ОАО «Промсвязьбанке» необходимо предоставить следующие документы: [13.http://bankir.ru/].

1	- Оформленная анкета–заявление на получение ипотечного кредита в ОАО «Промсвязьбанк»;
2	- Паспорт гражданина Российской Федерации;
3	Документ, подтверждающий семейное положение: свидетельство о регистрации брака, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга(-и), решение суда о признании супруга(-и) безвестно отсутствующим(-ей) или об объявлении супруга(-и) умершим(-ей), брачный контракт; заявление заемщика/поручителя, подписанное в присутствии работника банка либо нотариально заверенное (и составленное не ранее чем за 10 дней до даты его предоставления в банк) о том, что в настоящий момент в зарегистрированном браке не состоит.
4	Для иностранных граждан и лиц  без гражданства (применяется только в отношении супруга(-и) заемщика) нотариально удостоверенная копия паспорта иностранного гражданина (с нотариально заверенным переводом на русский язык).
5	Документ, подтверждающий трудовую деятельность: Для лиц, работающих по найму: копия трудовой книжки (всех заполненных страниц), заверенная работодателем; Для военнослужащих и работников правоохранительных органов: справка (выписка) из личного дела/контракт о прохождении военной службы/службы в правоохранительных органах, заверенная работодателем, и удостоверение личности (если подразделение по месту службы не является секретным) – срок действия 1 (один) месяц. Для адвокатов: действительное удостоверение адвоката; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; письмо, справка или иной официальный документ, свидетельствующий об осуществлении адвокатом деятельности в коллегии адвокатов/адвокатском бюро/адвокатском кабинете/юридической консультации. Для нотариусов: лицензия на право осуществления нотариальной деятельности; копия приказа о назначении на должность (закрепление за нотариальным округом), заверенная выдавшим органом. Дополнительно лицами, осуществляющими  трудовую деятельность по совместительству, могут быть предоставлены документы, подтверждающие трудовую деятельность по совместительству в виде копии  оригинала трудового договора, заверенной работодателем. Указанный трудовой договор должен быть бессрочным, при  этом стаж работы должен соответствовать  требованиям стажа по постоянному  месту работы.
6	Документы, подтверждающие доход:   Для лиц, работающих по найму: справка по форме 2-НДФЛ, в том числе для подтверждения клиентом, имеющим акции или долю в уставном капитале юридического лица, дохода, учитываемого при расчете суммы кредита; справка по форме банка, подписанная уполномоченными лицами работодателя и скрепленная печатью, о среднемесячном доходе и размере производимых удержаний, не менее чем за 6 месяцев, если стаж работы на последнем месте работы составляет 7 и более месяцев, либо за фактический срок работы, если стаж работы на последнем месте работы составляет менее 7 месяцев. Дополнительно для лиц, имеющих  акции или долю в уставном капитале юридического лица, доход от которой  учитывается при расчете суммы  кредита: справка по форме 2-НДФЛ;  или налоговая декларация о доходах физического лица по форме 3-НДФЛ с отметками о принятии налоговым органом или документами, подтверждающими отправку данной декларации, и квитанции/платежные документы об уплате налога по ней. Для военнослужащих и работников правоохранительных органов: справка по форме 2-НДФЛ, подписанная уполномоченными лицами работодателя и скрепленная печатью, о среднемесячном доходе и размере производимых удержаний не менее чем за 6 месяцев, если стаж работы на последнем месте работы составляет 7 и более месяцев, либо за фактический срок службы, если стаж работы на последнем месте работы составляет менее 7 месяцев. Для адвокатов, осуществляющих адвокатскую деятельность в коллегиях адвокатов, адвокатских бюро или юридических консультациях: справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка, подписанная уполномоченными лицами работодателя и скрепленная печатью, о среднемесячном доходе и размере производимых удержаний не менее чем за 6 (шесть) месяцев, если стаж работы на последнем месте работы составляет 7 (семь) и более месяцев, либо за фактический срок работы, если стаж работы на последнем месте работы составляет менее 7 (семи) месяцев; или имеющих собственный адвокатский кабинет: налоговая декларация о доходах физического лица по форме 3-НДФЛ (с отметками о принятии налоговым органом или документами, подтверждающими отправку данной декларации в налоговый орган) и квитанции/платежные документы об уплате налога по ней.  Если дата подачи кредитной заявки ранее 30 апреля текущего года и декларация за предыдущий год еще не подана, то вместе с декларацией за год, предшествующий предыдущему, должны быть предоставлены документы, подтверждающие уплату авансовых платежей за предыдущий год. Если дата подачи кредитной заявки позднее 15 июля текущего года, то в дополнение к указанной декларации и платежному документу, подтверждающему уплату налога за последний отчетный период (прошлый календарный год), должны быть предоставлены документы, подтверждающие уплату авансовых платежей за текущий  год. Дополнительно лицами, являющимися  пенсионерами, может быть предоставлена справка о размере пенсии из Пенсионного фонда РФ, Негосударственного пенсионного фонда Министерства обороны, МВД РФ либо выписка о зачислении пенсии на счет из банка за последние 3 месяца или квитанции Почты России о доставке и выплате пенсии за последние 3 месяца. Дополнительно лицами, осуществляющими трудовую деятельность по совместительству, могут быть предоставлены вышеуказанные документы, подтверждающие доход, получаемы от работы по совместительству.
7	Для поручителей, доход которых учитывается  при расчете максимальной суммы  кредита: документы, подтверждающие родственные  связи с заемщиком/созаемщиком: свидетельство о рождении (для полнородных/неполнородных братьев/сестер по указанному свидетельству должны быть общие мать либо отец); свидетельство о браке; иные документы.
8	Мужчинам (заемщика/созаемщик//поручителя) до 27 лет необходимо предоставить военный билет и/или иные документы, свидетельствующие о том, что гражданин не подлежит призыву на военную службу (За исключением случаев предоставления поручительства лица, соответствующего всем требованиям банка).
9	При сумме кредита от 10 000 000 руб. РФ для Москвы, Московской области и  Санкт-Петербурга и от 5 000 000 руб. РФ для иных регионов: Документы, подтверждающие наличие активов: при наличии активов в виде движимого/недвижимого имущества, ценных бумаг – правоустанавливающие или правоподтверждающие документы; при наличии в течение 6 последних месяцев поступлений денежных средств, а также наличии остатков на счетах, картах, вкладах – выписка по оборотам или справка об остатке на дату; при наличии дополнительного дохода от сдачи в аренду недвижимости – договор аренды помещения. Документы, подтверждающие доход: при предоставлении справки по форме банка дополнительно предоставляется справка 2-НДФЛ. Заграничный паспорт или водительское удостоверение.        Требования, предъявляемые к заемщику/созаемщику (при наличии)/поручителю (при наличии), доход которых учитывается при расчете лимита кредитования. [13.http://bankir.ru/]. Таблица.1. Требования к заемщику. Гражданство Российская Федерация Возраст От 21 года (включительно) до достижения 65 лет (включительно) (для мужчин и  женщин) на дату возврата кредита. Регистрация постоянная регистрация, фактическое  место жительства и постоянное место  работы в любом регионе расположения подразделения банка (филиала/ОО банка  или ДО банка). Трудовая деятельность должен осуществлять трудовую деятельность по найму (не может осуществлять деятельность в качестве индивидуального предпринимателя); общий трудовой стаж – не менее 1 года; трудовой стаж на последнем месте работы не менее 4 месяцев, при этом количество месяцев/лет работы определяется исходя из фактического числа месяцев, количество дней для расчета не учитывается. Созаемщик Созаемщиком выступает только супруг(-а) заемщика. Иные требования Наличие не менее двух действующих номеров телефонов, один из которых – рабочий стационарный. Для мужчин до 27 лет: заемщик/созаемщик/поручитель не должен подлежать призыву на военную службу в течение срока кредитования по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (подтверждается путем предоставления в банк военного билета и/или иных документов, свидетельствующих о том, что гражданин не подлежит призыву на военную службу). Заемщик и созаемщик (при наличии) могут не соответствовать данному требованию при условии предоставления поручительства лица, соответствующего требованиям банка. Если заемщик является военнослужащим, проходящим службу по контракту, и срок кредита превышает срок действия указанного контракта, то обязательно должно быть предоставлено поручительство физического лица, соответствующего требованиям банка. Если при расчете лимита кредитования в качестве дополнительного источника дохода рассматривается доход от владения долей юридического лица, то применяются следующие требования: для ООО – доля в уставном капитале, для ЗАО/ОАО – количество акций (при владении акциями), принадлежащих заемщику/созаемщику/поручителю должна составлять: не более 49% (включительно) уставного капитала для ООО, общего числа акций для ЗАО/ОАО – в случае если указанное юридическое лицо не является организацией, в которой заемщик/созаемщик/поручитель осуществляет трудовую деятельность по найму; не более 25% (включительно) уставного капитала для ООО, общего числа акций для ЗАО/ОАО – в случае если указанное юридическое лицо является организацией, в которой заемщик/созаемщик/поручитель осуществляет трудовую деятельность по найму.

ОАО «Промсвязьбанк» реализует  ипотеку по программам:

1. Кредит «Вторичный  рынок».

Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости под  залог приобретаемой квартиры.

• Максимальная сумма кредита до 30 млн. рублей.
• Срок кредитования до 25 лет.
• Ставка по кредиту от 13,25%.
• Отсутствие комиссии.
• Первоначальный взнос от 20% от стоимости квартиры.
• Досрочное погашение без комиссии и без ограничения минимальной суммы при досрочном погашении.

2.Кредит «Новостройка».

Кредит на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости.

• Максимальная сумма кредита до 30 млн. рублей.
• Срок кредитования до 25 лет.
• Ставка по кредиту от 13,25%.
• Отсутствие комиссии.
• Первоначальный взнос от 20% от стоимости квартиры.
• Досрочное погашение без комиссии и без ограничения минимальной суммы при досрочном погашении.

3. Залоговый кредит  целевой.

Кредит под залог имеющейся  в собственности квартиры на приобретение другой квартиры или дома.

• Максимальная сумма кредита до 30 млн. рублей.
• Срок кредитования до 25 лет.
• Ставка по кредиту от 13,25%.
• Отсутствие комиссии.
• Кредит без первоначального взноса.
• Досрочное погашение без комиссии и без ограничения минимальной суммы при досрочном погашении.

4. Залоговый кредит нецелевой.

Кредит под залог квартиры на любые цели, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

• Максимальная сумма кредита до 15 млн. рублей.
• Срок кредитования до 15 лет.
• Ставка по кредиту от 15,75%.
• Отсутствие комиссии.
• Кредит без первоначального взноса.
• Досрочное погашение без комиссии и без ограничения минимальной суммы при досрочном погашении.

Основными документами, определяющими  взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор  о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры  кредита, порядок выдачи и погашения  кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность  ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия  страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика. [6.с.118].

Конкретные условия жилищного  кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможно использование переменной процентной ставки, индексирования суммы основного  долга, отсрочки платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита  в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок  залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут  быть: [10.с.77].

а) земельный участок  под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные  права на этот участок;

б) готовое жилье или  незавершенное строительство;

в) другие виды имущества  и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками  жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц — гарантий банка, в котором открыт расчетный  счет заемщика, а также другого  банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц— поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество  подлежит страхованию залогодателем  от рисков утраты и повреждения. [11.с.350].

Решение о предоставлении строительного кредита принимается  банком-кредитором на основе кредитной  заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается  цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

- для юридических лиц-заемщиков  — учредительные и регистрационные  документы; бухгалтерский баланс  предприятия; график поступления  доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц  — документы, подтверждающие  права на участок застройки;  разрешение на строительство;  согласованная в установленном  порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения  платежеспособности заемщика; друиде  документы по требованию банка. 

До полного погашения  суммы основного долга и процентов  по ссуде заемщик не имеет права  без письменного согласия банка  продать или переуступить имущественные  права на недвижимое имущество третьему лицу.

В случае невозможности  возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и  на условиях, определяемых законодательством  РФ.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право  досрочно взыскивать выданные ссуды.

 

 

 

 

 

Глава 3. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году было достаточно противоречивым – объемы выдачи ипотечных кредитов росли  высокими темпами несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам. [13. http://bankir.ru/].  

За январь-октябрь 2012 года было выдано 801,3 млрд. рублей ипотеки, при  этом объемы выдачи десяти месяцев 2012 года уже тогда превысили рекордный  объем всего 2011 года, когда совокупный портфель составил 716,9 млрд. рублей. Прогнозы АИЖК о рекорде рынка ипотеки  в 2012 год объемом 1 трлн. рублей оказались  верны.

По данным АИЖК за 10 месяцев 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным  кредитам, выданным с начала года, составила 12,2%. По оценкам экспертов, к концу  первого полугодия 2013 года ставки еще  поднимутся до 13–13,5%. По словам Аксакова, рост ипотечных «цен» может привести к тому, что в 2013 году спрос на ипотеку будет сужаться. Эксперты уверены, что это отразится на темпах роста ипотечного рынка – если сравнивать с результатами 2012 года, его максимальный рост не превысит 20%. Однако для рынка это даже хорошо, так как сбалансированный рост – хороший показатель развития рынка без признаков «перегрева».  Центробанк, обеспокоившись ростом объемов необеспеченных залогом кредитов, заявил об увеличение резервов на такие кредиты. Это должно подтолкнуть банки к более активному развитию ипотеки. Предполагается  что, под влиянием различных тенденций в 2013 году рост совокупного ипотечного портфеля в России непременно продолжится, но темпы его прироста в сравнении с нынешним годом снизятся.