Схема организации ипотечного кредитования

Проблема доступности  жилья заключается не только и  не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость  квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует ваши доходы. Согласно данным «Мониторинга экономических ожиданий населения и спроса на рынке жилья», проведенного АИЖК совместно с ГФК-Русь в середине 2012 года, спрос на жилье в пятилетней перспективе составляет 6 млн. домохозяйств, из них собираются приобретать жилье эконом-класса 3,1 млн. домохозяйств (из них: эконом-класс – 1,6 млн. домохозяйств и эконом-класс повышенной комфортности – 1,5 млн. домохозяйств).

Показателем активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с  жильем – все больше граждан решали свои жилищные проблемы с помощью  этого инструмента. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования. [12. www.cbr.ru]

В России традиционно очень  велик процент собственников  жилья, и недвижимость может стать  хорошим подспорьем для повышения  качества жизни пожилых людей, стать  источником средств на лечение или отдых. Появился новый продукт для российского рынка - обратная ипотека. Пока АРИЖК тестирует его в пилотном режиме.

При таком подходе заемщик абсолютно защищен: договор «обратной ипотеки» заключается пожизненно, но при этом пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора.

Интерес к данному продукту есть, несмотря на отсутствие активной рекламы. Обратная ипотека работает на нашем рынке уже более 10-ти лет. Она имеет огромную перспективу, особенно при снижении уровня процентных ставок.

В России массовое внедрение  этого инструмента столкнется с  определенными ментальными проблемами (пожилые люди боятся не всегда понятных им финансовых схем), однако оно, несомненно, перспективно.

Пока нет четкого механизма, прописывающего всю процедуру ренты и обратного выкупа, нет понимания этого процесса у регулятора. Банки тоже не готовы к такому повороту событий, да и социальные аспекты этой проблемы решить достаточно сложно в рамках нашего законодательства.

Другой интересный проект АИЖК – доходные дома – был реализован по программе АИЖК «Арендное жилье». При поддержке администрации Новосибирской области было построено два дома на 130 квартир. Корпоративными клиентами-нанимателями стали сотрудники компаний-резидентов Технопарка и молодые ученые Сибирского отделения РАН. Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания «Центр жилищного найма Новосибирской области», которая приобрела построенные дома у застройщика (общая стоимость затрат на покупку составила 275,1 млн. рублей). Чуть больше половины суммы Центр получил в кредит по программе АИЖК «Арендное жилье». Поступающий поток арендных платежей от нанимателей должен полностью обеспечить погашение ипотечного кредита, выданного компании на 20 лет. Скоро похожие проекты появятся в Калужской и Нижегородской областях.

Проект всем хорош, но не без недостатков. Основная проблема доходных домов – срок окупаемости такого жилья довольно долгий, от 7 до 20 лет. Мировой опыт показывает, что начальный этап становления арендного жилищного фонда ни в одной стране не обходился без стимулирующих мер со стороны государства. Так, многие страны (Германия, Япония, Нидерланды, Швеция) осуществляли субсидирование данного сектора через предоставление грантов, компенсации процентов по кредитам или льготное кредитование. Для развития арендного жилья в России необходимо внести изменения в ряд федеральных законов, а также проработать меры стимулирования и поддержки формирования таких фондов.

Во многих странах до 90% населения проживает в доходных домах. В России пока их очень мало, но в перспективе и они займут свою достойную нишу, снижение инфляции и ликвидация дефицита жилой недвижимости будут способствовать развитию съемного жилья.

Страхование ипотечных  заемщиков – отдельная тема. По комплексному страхованию заемщику предлагают заключать договор по трем видам – страхованию имущества, жизни и титулу. Но есть еще и страхование ответственности заемщика, который усиленно продвигается Агентством. Страхование ответственности заемщика требуется банками в том случае, если заемщик берет ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (от 10%).

Такие кредиты представляют повышенный риск невозврата кредитных  средств для банка, и договор страхования ответственности заемщика является страховой защитой банка от возможных финансовых потерь, вызванных дефолтом заемщика и последующей продажей заложенной недвижимости. Убытки возникают, если сумма, которую кредитор выручит от продажи предмета залога, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Оставшийся после продажи жилья долг банк вынужден взыскивать за счет другого имущества заемщика. Страхование помогает решить эту проблему – в случае продажи недвижимости с убытком для банка, оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата. Таким образом, страхование ответственности заемщика несет в себе важную социальную функцию защиты заемщика.

Отметим, что с декабря 2012 года АИЖК начинает рефинансировать  ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный  с низким первоначальным взносом, застрахован  первичным кредитором самостоятельно. Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными организациями (банками), но и некредитными организациями – давними и надежными региональными партнерами АИЖК, выдающими ипотечные займы.

Ипотечное страхование предоставляют банку возможность уменьшить риски по выданной ссуде. Заемщику ипотечное страхование дает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне: имущество не отнимут из-за возможных судебных разбирательств с продавцами; будут деньги на ремонт квартиры, если с ней что-нибудь случится; если застрахованы жизнь и здоровье заемщика, то родные или близкие при наступлении какого-то несчастья с клиентом не останутся один на один с кредитными обязательствами. Полис ипотечного страхования – это плата за спокойствие.

Использование ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика и страхования финансовых рисков кредиторов) позволяет банку повысить доступность ипотечных кредитов – кредитор может снизить требования к первоначальному взносу (до 10%), не повышая при этом процентную ставку по кредиту, поскольку риск невозврата кредита будет застрахован. При наличии ипотечного страхования процентная ставка по кредиту становится сопоставимой со ставками по кредитам с высоким первоначальным взносом (30%). Это позволяет банку привлечь дополнительных заемщиков и расширить свою клиентскую базу. Обычно ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом нужны заемщикам, приобретающим первое жилье — как правило, молодым людям, не накопившим достаточной суммы на большой первоначальный взнос, но имеющим стабильный доход.

Благодаря снижению первоначального  взноса увеличивается количество семей, которые могут взять ипотечный  кредит без больших накоплений. Это  и молодые семьи, у которых  нет поддержки родителей, и определенные социальные категории, такие как  молодые учителя, врачи, работники  бюджетных организаций и так  далее. Кроме того, ипотечное страхование  делает такие кредиты более выгодными  для заемщика. Во-первых, заемщику не требуется длительное время копить средства на большой первоначальный взнос – при наличии договора ипотечного страхования он может быстрее получить ипотечный кредит и приобрести собственное жилье. Во-вторых, за счет того, что по застрахованным ипотечным кредитам устанавливается более низкая процентная ставка, чем если бы они не были застрахованы, в результате снижается общая стоимость кредита для заемщика.

Кризис 2008 года стал хорошим  уроком для всех участников ипотечного рынка, как для граждан, так и  для банков. При этом, опыт реализации госпрограммы реструктуризации позволил сделать два основных вывода. Первый – проблемы заемщиков временные. Гораздо ценнее для заемщика и кредитора пережить их вместе, потому что большинство заемщиков  вернулись в платежный график и успешно обслуживают свои кредиты. Второй очень важный вывод заключается в том, что банки перестали транслировать розничные подходы из потребительского кредитования на ипотечное.

Сегодня, в некоторых  банках возможности реструктуризации прописаны уже в договоре. Это может быть  традиционное «время для восстановления» своей платежеспособности, кроме того, это могут быть инструменты, связанные со снижением нагрузки на заемщика (от перекредитования на выгодных текущих условиях до локального переезда). Да и процесс кредитования стал более консервативным. Например, по итогам кризиса многие кредиторы поняли, что первым делом заемщики теряют «серые» доходы, поэтому сейчас банкиры очень неохотно выдают ипотеку под справку «в свободной форме». Таким образом, риск уменьшился в разы, а качество портфелей улучшилось, кроме того, у банков появились технологии работы с просроченной задолженностью, что тоже немаловажно и позитивно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Объективно сложилось  так, что в течение 6 лет после  принятия закона "Об ипотеке" в  России сложилась собственная система  улучшения жилищных условий с  использованием механизмов ипотеки, отличающаяся от ипотечных систем США или Европы. Эта система имеет следующие  характеристики:

Ипотечные программы реализуются  в трех основных формах - это муниципальные, региональные и корпоративные (отраслевые или программы предприятий) программы. Они различаются по используемым ипотечным операторам, источникам финансирования и категориям участников.

В регионах имеется три  вида основных операторов это фонды  жилищного строительства и ипотечного кредитования, ипотечные агентства  и ипотечные корпорации, причем в  некоторых регионах существуют сразу  несколько видов операторов. Наибольшее распространение получили фонды.

Финансирование ипотечных  программ из бюджетных источников осуществляется тремя основными способами - это  субвенции (Ст. 78 БК), бюджетный кредит (Ст. 76 БК) и государственный или  муниципальный заказ (Ст. 72 БК). Наиболее распространены субвенции. Внебюджетное финансирование также осуществляется тремя основными способами - это  привлечение инвестиции путем эмиссии  ценных бумаг (АИЖК, МИА), привлечение  средств крупных инвесторов, привлечение средств населения с использованием накопительных схем (ССК, ЖСК).

Предоставление квартир  с использованием механизмов ипотеки  в регионах осуществляется по трем типам договоров - это кредитные  договора, договора займа и договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа  с оформлением ипотеки  в силу закона. Наиболее распространены в регионах договора с рассрочкой платежа.

Использование ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика и страхования финансовых рисков кредиторов) позволяет банку повысить доступность ипотечных кредитов – кредитор может снизить требования к первоначальному взносу (до 10%), не повышая при этом процентную ставку по кредиту, поскольку риск невозврата кредита будет застрахован. При наличии ипотечного страхования процентная ставка по кредиту становится сопоставимой со ставками по кредитам с высоким первоначальным взносом (30%). Это позволяет банку привлечь дополнительных заемщиков и расширить свою клиентскую базу. Обычно ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом нужны заемщикам, приобретающим первое жилье — как правило, молодым людям, не накопившим достаточной суммы на большой первоначальный взнос, но имеющим стабильный доход.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1.О  банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2 декабря  1990 № 395-1 (ред. от 02.02.2006) // Собрание  законодательства РФ. 1996. № 6. Ст.492; 2006. № 6. Ст.636.

2.О кредитных историях: Федеральный закон от 30.12.2004 №  218-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005.  №1 (Ч.1).  Ст. 44; 2005.  №30 (Ч. 2). – Ст. 3121.

3.О Центральном банке  Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон от 10 июля 2002 №  86-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства  РФ. -2002.-№ 28.-Ст.2790; 2005.-№ 30 (Ч.1).-Ст. 3101.

4.Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие/ Под. ред. Лаврушина О.И. - М.:КНОРУС, 2011.

5.Банковское дело: учебник/ Е.П. Жарковская.- М.: Издательство «Омега-Л»,2010.-476с.

6.Банковское дело / под ред. Г.Г. Коробовой. М.: Юрист, 2009. 864 с

7.Белоглазовой Г.Н., Кроливецкой Л.П. /Банковское дело: учебник / Финансы и статистика, 2010. - 592 с.

8. Каджаева М.Р. Банковские операции : учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений. - М. : Издательский центр «Академия», 2011. — 400 с.

9.Костерина Т.М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009. – 360 с

10. Лаврушин О.И. Банковские риски учебное пособие 2010. - 232 с.

11.Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент) / под ред. проф. О.И. Лаврушина. М.: Юрист, 2011. 482 с.

12.www.cbr.ru

13. http://bankir.ru/