Системы стройсбережений в Москве и Санкт- Петербурге

 

Федеральное агентство по  образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Нижегородский государственный  архитектурно – строительный университет»

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Институт открытого дистанционного образования

 

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине «Ипотечное кредитование»

Тема: «Системы стройсбережений в Москве и Санкт- Петербурге»

 

 

 

Преподаватель: Трофимова Т.Е.

Студент: Скворцова Л.В.

Группа: БУ 638/2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           Н.Новгород 2013

Содержание

1. Состояние ипотечного рынка…………………………………………………………………………………………………..3
2. Принцип работы системы стройсбережений………………………………………………………………………...4
3. Государственная поддержка системы стройсбережений…………………………………………………....6
4. Взаимодействие системы стройсбережений с другими формами государственной поддержки приобретения и строительства жилья……………………………………………………………....7
5. Финансовое обоснование государственной поддержки системы стройсбережений……….9
6. Перспективы развития системы стройсбережений в России……………………………………………...10
7. Первый опыт применения строительных сберегательных касс в Москве………………………..…12
8. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге  как прообраз стройсберкасс……………………..15
9. Заключение…………………………………………………………………………………………………………………………....17
10. Список использованной литературы…………………………………………………………………………………....18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Состояние ипотечного рынка

Российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью  бесплатного жилья не более 2-3% населения. С другой стороны приобретение жилья  без долгосрочного накопления и  кредитования за полную стоимость возможна не более чем для 5% населения. Следовательно, для оставшихся 90% населения России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы  жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в  других странах. "Доступное жилье" – не синоним понятия дешевое  жилье или бесплатное жилье. "Доступное  жилье" – это жилье, которое  человек может приобрести с помощью  доступных, эффективных и необременительных  финансовых механизмов.

 

Специфика России состоит  в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность  населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян  в жилье составляет более 1,5 млрд. кв. метров, что сегодня соответствует  сумме в 1500 млрд. долл. Если решить задачу удвоения объемов жилищного строительства, что является стратегической задачей  на 2010 год, и строить по 80 млн. кв. м. в год (в настоящий момент годовые  объемы строительства составляют 38 млн. кв. м в год), то для удовлетворения потребностей россиян в физическом объеме жилья потребуется 18 лет. Однако, представляется достаточно сложным  достигнуть объемов в 80 млн. кв. м  в год. Возникает вопрос, каким  образом привлечь для реализации программы жилищного кредитования в России такой объем долгосрочных финансовых ресурсов?

 

Основа любой системы  жилищного кредитования – это  денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников так называемых «длинных пассивов» фактически два: это рынок  ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок  ссудного капитала, то есть вклады различной  срочности, преимущественно целевые  жилищные сбережения населения. Мировая  практика свидетельствует, что оба  этих источника сопоставимы по масштабам  и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США  объем ссудной задолженности  по жилищным кредитам составляет 7 трлн. долл., при этом с помощью ипотечных  ценных бумаг финансируется лишь 54% этой задолженности. В европейских  странах доля ипотечных ценных бумаг  еще ниже. В среднем около 30% выданных ипотечных кредитов рефинансируется  с помощью ценных бумаг.

 

В основе этого различия лежат  традиции и уровень развития фондового  рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70% всего фондового рынка  страны.

 

В России в составе пакета законодательных актов по обеспечению "Доступного жилья" был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий  закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок  жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового  рынка – около 300 млрд. долл. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50%, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около 150 млрд. долл., что все равно в 10 раз меньше требуемых для решения «квартирного вопроса» 1500 млрд. долл.

 

Но это потенциально. Реалии еще более безрадостные. Например, основный оператор рынка ипотечных  облигаций, Агентство ипотечного жилищного  кредитования России, с помощью ипотечных  облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь 3-5 млрд. долл. При этом МЭРТ прогнозирует, что  к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее 15 млрд. долл. Это составляет 1 % от потребности  россиян в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается  стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных  кредитов очень далеко.

 

Очевидно, что нужны и  другие способы мобилизации средств  для жилищного строительства  и кредитования. Этот способ – использование  жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений.

 

2. Принцип работы системы стройсбережений

В мировой практике целевые  жилищные накопления осуществляются в  специализированных сберегательных институтах – строительно-сберегательных кассах (ССК). Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать  практически замкнутый цикл «долгосрочные  сбережения – долгосрочные кредиты».

Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает  внесение им в течение определенного  срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма  составит 30-50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение  кредита в объеме, необходимом  для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые  деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются  на срок от 7 до 15 лет.

Замкнутость финансовых потоков  ССК позволяет устанавливать  относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.

При этом особо хочется  подчеркнуть, что ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30- 40% от цены жилья гражданин накапливает  в ССК, 30-40% - это ссуда от ССК, остаток  в 20-40 % финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной  историей, сформировавшейся в течение  срока накопления.

Жилищные накопления через  систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный  рынок средний и низший сегменты среднего класса, которые сейчас практически  не могут получить ипотечный кредит. Так, для приобретения самого дешевого жилья в Москве реально может  быть вовлечен в ипотечную схему  человек со стабильной заработной платой 32 000 – 33 000 рублей, при средней заработной плате в Москве 20 000 рублей. Поэтому  система стройсбережений нацелена на значительно более широкие  слои населения, чем классический ипотечный  кредит. Кроме того, система стройсбережений  позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения  впоследствии в ипотечный банк. Наконец, система стройсбережений лучше  подходит для реальных российских условий  со значительной серой "теневой" составляющей в доходах населения. Поскольку критерием для определения  платежеспособности клиента кроме  легального заработка будет выступать  и его кредитная история в  стройсберкассе. Не следует также  забывать, что для низшего и  среднего сегмента среднего класса улучшение  жилищных условий не всегда сводится к приобретению (строительству) нового жилья. Часто максимум, что может  позволить семья – это ремонт и модернизация существующего жилья. Система стройсбережений позволит решить и эту проблему.

 

К сожалению, в пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья не вошел законопроект о  строительно-сберегательных кассах. Фактически, это означает, что качественный финансово-организационный  инструмент по вовлечению сбережений граждан в процесс жилищного  финансирования оказался в России вне  закона. И это притом, что с  помощью ССК и их модификаций  в мире финансируется около 50% приобретаемого жилья.

 

Например, в Германии за время  существования системы стройсбережений  были мобилизованы и предоставлены  в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного  вклада. Через систему стройсбережений  было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.

 

В настоящее время приняты  законы о строительных сберегательных банках и активно развивается  система стройсбережений в следующих  странах: Словакия (1992), Чехия (1993), Венгрия (1997), Китай (2004), Румыния (2004), Казахстан (2003). Показателен пример Чехии и  Словакии – стран, последовательно  развивающих систему жилищного  кредитования. К настоящему времени  за 14 лет существования системы  стройсбережения вкладчиками стали  более 1 млн. граждан Словакии или 20% жителей, включая грудных младенцев. Каждый год заключается около 150 тысяч новых договоров стройсбережений. В Чехии около 4,5 млн. клиентов системы  стройсбережений или 43% населения, а  уровень жилищных кредитов в ВВП  к 2002 году в Чехии составил 20%. Для  сравнения, в России – доля жилищных кредитов в ВВП - 0,4%, то есть в 50 раз  меньше.

 

 

 

3. Государственная поддержка системы  стройсбережений

 

Во всех странах, где были приняты специальные законы о  строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений оказывалась  государственная поддержка в  форме премий, начисляемых на суммы  взносов граждан.

 

Система государственной  поддержки накоплений в системе  стройсбережений выглядит следующим  образом. Стимулируется накопление собственного капитала на жилищное строительство  посредством предоставления премий. При этом размер государственной  поддержки достигал максимального  значения на начальной стадии внедрения  стройсбережений. В Германии при  старте системы в 1952 года размер государственной  поддержки достигал 35% от размера  годовых накоплений в системе, в  Словакии и Венгрии при запуске  системы стройсбережений размер государственной премии на вклад  составлял 40% от годовых накоплений. Впоследствии, по мере развития системы  стройсбережений, числа участников и объемов накоплений, размер государственной  премии снижается. На настоящий момент он составляет 8,8% в Германии, 3% в  Австрии. В Словакии он также снизился с 40% в 1992 году до 10% на настоящий момент (табл.1).

 

Таблица 1.

Динамика размеров государственной  поддержки системы стройсбережений (размер начисляемой на строительный вклад государственной премии в  процентах от годовых накоплений). 

	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Словакия	40	40	40	40	40	30	30
Чехия	-	25	25	25	25	25	25
Венгрия	-	-	-	-	-	40	30
	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Словакия	30	30	25	25	20	15	14,5	10
Чехия	25	25	25	25	25	15	15	15
Венгрия	30	30	30	30	30	30	30	30

 

При этом во всех странах  ограничивается максимальный размер годовых  накоплений, на который начисляется  государственная премия: в одних  странах ограничивается размер накоплений в расчете на человека, в других – в расчете на семью. В Германии за годовое сбережение в размере 512 евро (для холостяков) или 1024 евро (для имеющих семью) вкладчик дополнительно  получает 8,8% от государства. Накопления сверх этой суммы премиями не поощряются (табл.2).

 

Таблица 2.

Государственная поддержка  системы стройсбережений на 2006 год. 

	Германия	Австрия	Словацкая Республика	Чешская Республика	Венгрия	Хорватия	Румыния	Казахстан
Государственная премия, начисляемая на строительный вклад (в % от годовых накоплений)	8,8%	3,0 %	10 %	15 %	30 %	15 %	15 %	20 %
Максимальный процент годовых накоплений, на который начисляется государственная премия, евро	1024 на семью   512 на человека	1000	528	690	950	680	800-1000	1245
Максимальный размер государственной поддержки в расчете на одного участника системы стройсбережений, евро	90	30	53	103	285	102	120-150	250