Теоретические основы купли-продажи недвижимости в системе аудит основных средств

По продолжительности  жизненного цикла основные средства подразделяются на следующие группы: поступившие; непосредственно участвующие в производственном процессе; перемещаемые внутри организации; переданные в аренду; выбывшие.

По принадлежности основные средства подразделяются на собственные (принадлежащие организации  на праве собственности, полученные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) и арендованные.

1.2 Основы бухгалтерского  учета купли-продажи недвижимости

 

Проанализируем  общие правила при купле-продаже  недвижимости, на которые аудитор  должен обратить пристальное внимание.

Согласно  п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. Договор  продажи недвижимости должен предусматривать  цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к  покупателю подлежит государственной  регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).

Рассмотрим  бухгалтерский учет купли-продажи  недвижимости в случае, когда и  покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс  купли-продажи целесообразно рассматривать  с двух сторон:

• со стороны покупателя;
• со стороны продавца.

Купля-продажа  недвижимого имущества - это чрезвычайно  сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов.

Правоотношения  сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно  п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Минфина  России от 29 июля 1998 г. №34н, затраты  на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими  их государственную регистрацию  в установленных законодательством  РФ случаях, учитываются на балансе  покупателя наряду с собственным  имуществом.

Нормативные акты бухгалтерского учета допускают  два способа учета объектов недвижимости - недвижимость может числиться в  составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 "Вложение во внеоборотные активы" до даты госрегистрации.

Включение недвижимости в состав основных средств  досрочно – до регистрации права  собственности – с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы  поданы на госрегистрацию".

При последнем  способе учета должны выполняться  два условия (п. 52 Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина  России от 13 октября 2003 г. №91н): документы  переданы на государственную регистрацию; объект основных средств фактически эксплуатируется.

При этом выбор одного из способов учета имущества  осуществляется при формировании учетной  политики организации и утверждается руководителем.

Здание  уже введено в эксплуатацию, документы  на госрегистрацию поданы покупателем позже, и , соответственно, госрегистрация состоялась позже.

НК не устанавливают никаких особых правил применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение объекта  недвижимости.

Вычеты  НДС по приобретенным основных средствам  осуществляются в общеустановленном  порядке при одновременном выполнении следующих 3 условий, предусмотренных  статьями 171, 172 НК:

• основные средства приобретены для операций, облагаемых НДС;
• основные средства приняты к учету;
• имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой.

Для осуществления  вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  покупателем.

Согласно  п. 1 статьи 172 НК по объектам основных средств  вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных основных средств, в том числе  оборудования к установке. То есть если недвижимое имущество учтено на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", то принять к вычету "входной" НДС покупатель имеет право лишь после того, как недвижимость будет переведена в состав основных средств.

При этом Минфина считает, что покупатель недвижимости имеет право принимать "входной" НДС к вычету и  до перевода объекта недвижимости на счет 01, при условии ввода объекта  в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию, принять  НДС к вычету можно и в том  случае, если недвижимое имущество  до момента государственной регистрации  продолжает учитываться покупателем  на счете 08.

Рассмотрим  также бухгалтерский учет у продавца недвижимости, знание правил которого необходимо аудитору.

Для учета  выбытия объектов основных средств предназначены унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. №7. Для недвижимого имущества предусмотрена форма №ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)":

Правила бухгалтерского учета основных средств  установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденными Приказом Минфина  от 30.03.2001 №26н, а также Методическими  указаниями по бухгалтерскому учету  основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Для признания  актива объектом основным средством  необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

• использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
• использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
• не предполагается последующая перепродажа актива;
• способность приносить доход в будущем.

При продаже  здания все эти условия перестают  выполняться в момент передачи этого  здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи  и акта приема-передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете  выбытие основного средства и  исключить объект недвижимости (здание) из состава основных средств или  доходных вложений.

С первого  числа следующего месяца прекращается и начисление амортизационных отчислений.

Согласно  п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Одним из условий признания выручки (поступления  от продажи) в бухгалтерском учете  является переход права собственности  на товар от продавца к покупателю. Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности  определяется датой государственной  регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его собственником.

Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной  регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем  балансе. Однако возникает вопрос, какой  счет при этом должен быть использован? Законодательство на данный вопрос ответа не дает.

Полагаем  следующее: любое имущество, которое  предназначено для продажи (в  том числе и объект недвижимости), представляет собой товар. Значит, для  обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время  не может быть признана в бухгалтерском  учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". До момента регистрации  перехода к покупателю права собственности  на недвижимость собственником данной собственности является продавец.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой  базы по НДС признается более ранняя из двух дат:

дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных  прав;

дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих  поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 статьи 167 НК).

В случаях  если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности  в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 статьи 167 НК). При продаже недвижимости датой  отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 статьи 154 НК).

 

2.Аудит  операций по купле-продаже объектов  недвижимости

2.1 Цель, задачи  и источники информации аудита операций по купле-продаже недвижимости

 

В соответствии с Федеральным законом "Об аудиторской деятельности" под аудиторской деятельностью и аудитом понимается предпринимательская деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей.

Целью аудита операций по купле-продаже недвижимости является выражения мнения относительно классификации, реальности оценки и  достоверности отражения в учете  и отчетности операций по купле-продаже  недвижимости.

Согласно  Закону под достоверностью понимается степень точности отражения данных в учете и отчетности, которая  позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные выводы об объектах основных средствах  основных средств и имущественном  положении аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для достижения цели, необходимо решить ряд задач, направленных на подтверждение предпосылок  подготовки бухгалтерской финансовой отчетности.

Одна из важных задач проверки - проследить, обеспечивалось ли надлежащее отражение операций по купле-продаже  недвижимости по каждому инвентарному объекту основных средств.

В задачи аудита операций по купле-продаже недвижимости основных средств входят:

-изучение  их состава и структуры;

-подтверждение  первичной оценки системы внутреннего  контроля и бухгалтерского учета,

- проверка  правильности оформления и отражения  в учете операций по купле-продаже  недвижимости;

-контроль за правильностью расчета первоначальной и остаточной стоимости.

Для решения  этих задач, аудитору необходимо получить аудиторские доказательства. Порядок получения доказательств в аудите регламентируется правилом (стандартом) аудиторской деятельности "Аудиторские доказательства".

Аудиторские доказательства – информация, полученная аудитором в ходе проверки от проверяемого экономического субъекта и третьих  лиц, или результат ее анализа, позволяющие  аудитору сделать выводы и выразить свое мнение о достоверности бухгалтерской  отчетности.

При сборе  доказательств аудитор должен ориентироваться  на необходимость их достоверности  и достаточности. Аудитор должен иметь в виду, что для целей  аудита степень достоверности информации зависит от источников и формы  ее получения.

Источниками получения доказательств являются различные документы, созданные  как самим экономическим субъектам, так и третьими лицами. К ним  относятся: первичные учетные документы; регистры бухгалтерского учета ; инвентаризационные описи; хозяйственные договоры; распорядительная документация; любые другие документы, содержащие информацию, влияющую на формирование бухгалтерской отчетности.

В процессе получения доказательств аудитор  всегда должен четко представлять, какие документы и в каких  целях он проверяет. Он должен оценивать  вероятные ошибки, которые могут  содержаться в проверяемых источниках.

Источниками информации аудита операций по купле-продаже недвижимости являются:

1.Форма  №1, 5. В бухгалтерском балансе  (форма №1) в разделе внеоборотных активов имеется статья основных средств, на которую аудитору необходимо обратить внимание, в частности на строки – 120,910, 911, 980. Более подробную информацию аудитор может получить из приложения к бухгалтерскому балансу (форма №5), разделы 2 и 7.