Теоретические основы купли-продажи недвижимости в системе аудит основных средств

2. Документы,  подтверждающие приобретение и  выбытие недвижимости. Данные о  количестве объектов недвижимости  имеются в "Инвентарных карточках учёта основных средств", "Книги учёта основных средств" и приложения к бухгалтерскому балансу. Фактическое наличие основных средств проверяется путём визуального их осмотра.

3. Приказ  по учетной политике

4. Учредительные  документы. В них может содержаться  информация об учредителях, вносимых  основные средства в счет вклада  в уставный капитал.

5. Главная  книга

6. Амортизационная  ведомость. В ведомости видно  правильно ли отнесен объект  основных средств к той или иной амортизационной группе

7. Регистры  синтетического и аналитического  учета 01, 03, 07, 08. Аудитор должен  проверить, соблюдены ли все  условия для начисления амортизации  в учете и обеспечивает ли  этот учет по каждому объекту  амортизируемого имущества верное  отражение в регистре следующих  показателей:

-амортизационная  группа объекта;

-срок  полезного использования;

-первоначальная  или остаточная стоимость;

-выбранный  метод амортизации;

-норма  амортизации;

-сумма  начисленной амортизации

8. Документы,  подтверждающие величину первоначальной  стоимости операций по купле-продаже  недвижимости. К таким документам  относятся счет-фактуры "входящие", в которых видна первоначальная стоимость основных средств.

9. Расчетные  документы, счет-фактуры, платежные документы

10. Другие  документы, подтверждающие фактически  произведенные затраты при приобретении  недвижимости и доведению их  до состояния пригодного к  эксплуатации.

2.2 Понимание  деятельности аудируемого лица при аудите купли-продажи недвижимости

Для успешного выполнения аудиторского задания аудитор должен обладать необходимым объемом знаний о деятельности аудируемого лица. Поэтому одним из основных аспектов проведения проверки является изучение деятельности проверяемого экономического субъекта. Этот аспект регламентируется МСА 310 "Знание бизнеса", а также ФПСАД №15 "Понимание деятельности аудируемого лица". В соответствии со стандартами процесс приобретения знаний основан на выполнении аудитором следующих требований:

1. Аудитор должен учитывать, что понимание деятельности экономического субъекта предполагает:

-понимание  аудитором экономической ситуации  в стране и сфере деятельности  аудируемого лица;

-подробное  знание того, каким образом аудируемое лицо ведет деятельность

2. Аудитор должен учитывать факторы, влияющие на финансово-хозяйственную деятельность аудируемого лица.

  Факторы могут быть: внешние и внутренние.

К внешним факторам относятся: общеэкономические - общий уровень развития экономики, политика Правительства Российской Федерации или органов исполнительной власти иностранного государства, на территории которого аудируемое лицо, его филиалы и представительства ведут деятельность (денежная, налоговая, тарифная, торговые ограничения, программы правительственной помощи) и др.

Отраслевые - рынок и конкуренция в отрасли; цикличная или сезонная деятельность; изменения в технологии производства; сокращение или расширение деятельности; экономические показатели в отрасли; проблемы отрасли и отраслевые особенности бухгалтерского учета и др.

К внутренним факторам относятся: - управление и структура собственности аудируемого лица ( корпоративная и организационная структура; структура капитала; цели, принципы, стратегические планы руководства, совет директоров, руководители и их деловая репутация, наличие и качество работы подразделения внутреннего аудита; источники и методы финансирования и др.)

- виды и характер деятельности  ( рынки сбыта продукции, поставщики товаров и услуг, лицензии, патенты, действующие информационные системы, особенности полученных займов и др.)

- основные финансовые показатели  и тенденции их изменения;

- особенности законодательства ( требования раскрытия информации, характерные для данного вида деятельности; требования к аудиторскому заключению; возможные пользователи финансовой (бухгалтерской ) отчетности и др.)

Для приобретения информации в целях понимания деятельности аудируемого лица аудитор может использовать несколько источников:

-документальные источники : нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность аудируемого лица; публикации, относящиеся к данной сфере деятельности (например, государственные статистические данные, аналитические материалы, экономические и профессиональные газеты и журналы, отчеты, подготовленные банками и участниками рынка ценных бумаг); документы периода деятельности аудируемого лица ( например, протоколы заседаний совета директоров, материалы, рассылавшиеся акционерам или представленные уполномоченным государственным органам власти, рекламные материалы, финансовая (бухгалтерская) отчетность за предыдущие годы, сметы, внутренние отчеты руководства, инструкции по ведению бухгалтерского учета и системе внутреннего контроля, рабочий план счетов бухгалтерского учета, должностные инструкции, планы маркетинга и продаж).

-информация, полученная по запросу аудитора от:

-сотрудников  аудируемого лица;

-внутренних  аудиторов аудируемого лица и из отчетных документов внутренних аудиторов;

-других  аудиторов, юристов и консультантов,  которые оказывали услуги данному  аудируемому лицу или в данной сфере деятельности;

-специалистов, не являющихся сотрудниками данного  аудируемого лица (например, представителей органов, осуществляющих государственное или негосударственное регулирование в соответствующей отрасли, заказчиков, поставщиков представителей аналогичных организаций.)

-посещение  административных зданий, производственных, торговых, складских помещений, аудируемого лица.

Приобретение  знаний о деятельности экономического субъекта представляет собой непрерывный  процесс сбора и обработки  информации на всех стадиях аудита. При этом информация, полученная на последующих стадиях, дополняет  и уточняет данные, полученные на предыдущих стадиях в зависимости от той  цели, которая ставится на том или  ином этапе аудиторской проверки. До проведения проверки аудиторская  организация должна получить первоначальные знания особенностей отрасли, особенностей управления, информацию о состоянии  имущества и обязательств. До начала проверки аудитор должен понимать влияние  внешних факторов на деятельность аудируемого лица (общеэкономических, отраслевых).

В процессе проверки аудиторская организация  обязана уточнить информацию, полученную ранее, для того, чтобы своевременно произвести корректировку объема аудиторских  процедур, видов аудиторских процедур, их трудоемкость; выявить противоречивую информацию, ее оценить и обосновать. В процессе аудита необходим детальный  анализ внутренних факторов. На завершающей  стадии аудита должно быть достигнуто углубленное понимание деятельности экономического субъекта в целях проведения контрольных аудиторских процедур, и подтверждения правильности окончательных выводов о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности.

2.3 Разработка  программы проверки

 

Специфика экономического субъекта, объем и  сложность работы по его проверке каждый раз требует определения  четкой последовательности шагов при  проведении аудита и правильного распределения обязанностей между аудиторами, если проверку проводят несколько специалистов. При разработке плана и программы аудиторской проверки используется аудиторский стандарт "Планирование аудита".

Планирование  – это разработка общей стратегии  и деталей аудиторской проверки

Стратегия аудиторской проверки основана на выборе наиболее рациональных путей достижения целей этой проверки.

Целью планирования является эффективное и своевременное проведение аудита, которое предполагает:

1. Определение областей, значимых для аудита;
2. Выбор оптимальной методики проверки, которая наиболее полно отвечает достижению целей аудиторской проверки.

В соответствии с требованиями стандартов аудитор должен на этапе планирования разработать и документально оформить:

- общий план аудита, с указанием предполагаемого объема, графиков и сроков проведения аудиторской проверки;

- программу аудита, определяющую  объем, виды и последовательность  осуществления аудиторских процедур, необходимых для формирования  аудиторской организацией объективного  и обоснованного мнения о бухгалтерской  отчетности организации.

Общий план аудита должен быть достаточно подробным  для того, чтобы служить руководством при разработке программы аудита.

Вместе  с тем форма и содержание общего плана аудита могут меняться в  зависимости от масштабов и специфики  деятельности аудируемого лица, сложности проверки и конкретных методик, применяемых аудитором. Элементы общего плана могут быть обсуждены с руководством экономического субъекта и его сотрудниками в целях координации действий.

Начиная разработку общего плана и программы  аудита, аудиторская организация  должна использовать предварительные  знания об экономическом субъекте, а также результаты проведенных  аналитических процедур. С помощью  аналитических процедур аудиторская  организация должна выявить области, значимые для аудита. Сложность, объем и сроки проведения аналитических процедур должны варьировать в зависимости от объема и сложности данных бухгалтерской отчетности экономического субъекта.

Аудитору  необходимо составить и документально  оформить программу аудита, определяющую характер, временные рамки и объем  запланированных аудиторских процедур, необходимых для осуществления общего плана аудита. Программа аудита является развитием общего плана аудита и представляет собой детальный перечень аудиторских процедур, необходимых для практической реализации плана аудита. Программа аудита является набором инструкций для аудитора, выполняющего проверку, а также средством контроля качества работы. В процессе подготовки программы аудита аудитор обязан принимать во внимание полученные им оценки неотъемлемого риска и риска средств контроля, а также требуемый уровень уверенности, который должен быть обеспечен при процедурах проверки по существу, временные рамки тестов средств контроля и процедур проверки по существу, координацию любой помощи, которую предполагается получить от аудируемого лица, а также привлечение других аудиторов или экспертов.

ФПСАД 3 "Планирование аудита" не устанавливает жестких требований к структуре программы аудита, но исходя из содержания п.9 и п.11 данного нормативного документа, можно сделать вывод, что программа аудита, в части перечня процедур, может содержать, кроме аудиторских процедур по существу (процедур по проверке оборотов и сальдо по счетам), также тесты средств контроля (контрольные процедуры с целью оценки и подтверждения эффективности систем бухгалтерского учета и внутреннего контроля) Исходя из этого, следует, что аудиторскую программу необходимо составлять в виде программы тестов средств контроля и в виде программы аудиторских процедур по существу.

Программа аудита операций по купле-продаже недвижимости

 

Таблица 1.

Код (шифр)	Перечень направлений проверки и  аудиторских процедур по разделам аудита	Источник информации	Рабочие документы	Пери-од проведения	Исполнители	Примечания
Аудиторские процедуры по проверке  оборотов и сальдо по счетам
	Раздел "Аудит операций по купле-продаже  недвижимости "
	Область проверки: "Основные средства"
1.     1.1	Проверка соблюдения требований гражданского, специального и налогового законодательства Установить источники  поступления недвижимости и правоотношения, которые возникают между хозяйствующими субъектами при поступлении объектов недвижимости	Договоры  гражданско-правового характера, учредительные  и налоговые документы,
2	Проверка правильности отражения  операций в бухгалтерском учете
2.1.	Проверить наличие, правильность и  своевременность оформления первичных  учетных документов, а также точность содержащихся в них показателей	Первичные учетные документы по принятию недвижимости к учету
2.2	Проверить правильность оценки объектов недвижимости	Документы, подтверждающие правильность формирования первоначальной стоимости
2.3	Проверить правильность отражения операций в системе счетов бухгалтерского учета	Главная книга, регистры бухгалтерского учета  по счету 01, 08 и др.
3         4.   5.   6.     7.	Проверка правильности формирования отчетных показателей     Проверка правильности начисления амортизации   Проверка способов начисления амортизации Проверка правильности определения  срока полезного использования   Проверка оценки выбытия  объектов недвижимости	Регистры бухгалтерского учета по счету 01, формы отчетности ф.№ 1, ф. №5) Амортизационная ведомость, Оборотно-сальдовая ведомость по счету 02 Учетная политика организации Первичные учетные документы, амортизационная ведомость Ведомости распределения  амортизационных отчислений, Оборотно-сальдовая ведомость