Учет инвестиций

Статьей 6 Закона N 39-ФЗ предусмотрен перечень основных прав инвесторов:

- осуществление  инвестиционной деятельности в  форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

- самостоятельное  определение объемов и направлений  капитальных вложений, а также  заключение договоров с другими  субъектами инвестиционной деятельности  в соответствии с Гражданским  кодексом РФ;

- владение, пользование  и распоряжение объектами капитальных  вложений и результатами осуществленных  капитальных вложений;

- передача по  договору и (или) государственному  контракту своих прав на осуществление  капитальных вложений и на  их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

- осуществление контроля  за целевым использованием средств,  направляемых на капитальные  вложения;

- объединение собственных  и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

- осуществление других  прав, предусмотренных договором  и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

3.2. Заказчик

   Закон N 39-ФЗ использует только понятие "заказчик". Заказчиком является уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

 Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т.д.).

Заказчики наделяются правами владения, пользования и  распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором  на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в  соответствии с законодательством  РФ.

Заказчик несет  материальную и иную предусмотренную  действующим законодательством  и/или договором ответственность  за целевое использование средств  инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве  объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик, как  правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

3.3. Подрядчики (генеральный и субподрядчики)

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют  строительные, монтажные, ремонтные работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

При осуществлении  капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договоров субподряда.

Заказчик состоит  в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ последний отвечает перед генеральным подрядчиком.

 Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений чаще всего бывают сами участники инвестиционного процесса (прежде всего - инвесторы, а также заказчики и подрядчики).

 

 

 

4.Организация учета долгосрочных инвестиций

            Основными целями учёта долгосрочных  инвестиций являются:

• Своевременное, полное  и достоверное отражение всех произведённых расходов при строительстве объектов по их видам и учитываемым объектам;
• Обеспечение контроля за ходом строительства, вводом в действие производственных мощностей  и объектов основных средств;
• Правильное определение и отражение инвентарной стоимости вводимых в действие и приобретённых объектов основных средств, земельных участков, объектов природопользование и нематериальных активов
• Осуществление контроля за наличием и использованием источников финансирования долгосрочных инвестиций.

 Учет долгосрочных  инвестиций ведется по фактическим расходам:

• В целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и т.д.), входящим в него;
• По приобретенным отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.

        При строительстве объектов застройщик  ведёт учёт затрат нарастающим  итогом с начала строительства  в разрезе отчётных периодов  до ввода объектов в действие  или полного производства соответствующих  работ и затрат.

        Наряду с учётом затрат по  фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведёт учёт производственных капитальных вложений по договорной стоимости.

        При организации учёта затрат  по строительству объектов застройщику  необходимо предусматривать получение информации о воспроизводственной и технологической структуре затрат, способе производства строительных работ, а также предназначении строящихся объектов и иных приобретений.

        Бухгалтерский учёт долгосрочных  инвестиций ведут на счёте  08 «Вложения во внеоборотные активы». На этом счёте отражают инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах:

1.«Приобретение земельных участков»;

     2.«Приобретение объектов природопользования»;

3.«Строительство объектов основных средств»;

4.«Приобретение отдельных объектов основных

    средств» и др. 
               По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражают фактически произведенные затраты на строительство (создание) и приобретение соответствующих активов.

             Сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, нематериальных и других активов, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счетов 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы» и др.

 
       Законченные долгосрочные инвестиции оценивают исходя из инвентарной стоимости законченных строительных объектов и приобретенных отдельных видов основных средств и других внеоборотных активов.

          Сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражает величину капитальных вложений организации в незавершенное строительство, незаконченные операции приобретения основных средств и нематериальных активов. 
  Незавершенные долгосрочные инвестиции отражаются по статье «Незавершенное строительство» раздела I «Внеоборотные активы » бухгалтерского баланса. 
                  Организация аналитического учета по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» зависит от вида долгосрочных инвестиций. По затратам, связанным со строительством и приобретением основных средств, аналитический учет ведется по каждому строящемуся или приобретаемому объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о затратах на: строительные работы и реконструкцию; буровые работы; монтаж оборудования; оборудование, требующее монтажа; оборудование, не требующее монтажа, а также на инструменты и инвентарь, предусмотренные сметами на капитальное строительство; проектно-изыскательские работы; прочие затраты по капитальным вложениям. 
                   По затратам, связанным с приобретением (созданием) нематериальных активов, аналитический учет осуществляется по каждому приобретенному или созданному самой организацией объекту нематериальных активов. 
                 Если организация осуществляет научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, то она организует учет по видам выполняемых работ, а также по договорам (заказам).

Для аналитического учёта затрат по видам и составу  капитальных вложений используют следующие  ведомости:

        №18 – для учёта затрат по  незаконченным, несданным работам,  затрат отчётного периода и  сначала года, а также списанных  сумм по введённым в эксплуатацию объектам;

        №18-1 – для учёта затрат, составляющих  первоначальную стоимость сданных  в эксплуатацию объектов по  их видам.

 

4.1. Инвестирование строительства для собственного

потребления

             Средства на финансирование строительства, перечисленные в соответствии с условиями заключенных с застройщиками договоров, учитываются инвесторами по дебету счета 76 на специально открываемом для этого субсчете. Эти средства учитываются таким образом в течение всего строительства.

Если инвестирование осуществляется иным способом, например передачей материалов или продукции собственного производства, то такая передача должна расцениваться как реализация материалов (продукции) с отражением дебиторской задолженности по дебету счету 76 как внесенные средства по договору инвестирования.

         По окончании строительства после  получения установленным порядком  от застройщика документов, подтверждающих  произведенные в процессе строительства  затраты и суммы уплаченного  налога на добавленную стоимость,  инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС - по дебету счета 19.

Фактические затраты  на строительство в части доли, передаваемой застройщиком инвестору, могут отличаться от суммы инвестиционного  взноса.

Если затраты по строительству больше суммы инвестиционного взноса, то стороны должны определить, за чей счет будет покрываться разница. Если разницу будет покрывать застройщик, то он может сделать это за счет собственных средств, без учета их для целей налогообложения.

Если затраты  по строительству меньше суммы инвестиционного  взноса, то полученная разница либо подлежит возврату инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как  его доход.

             После регистрации права собственности на полученную долю в объекте строительства эта доля включается в состав основных средств.

               Для целей налогообложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства с момента подачи документов на государственную регистрацию, включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства.

Сумму налога на добавленную стоимость, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету согласно п. 6 ст. 171 НК РФ.

 

4.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей

продажи

               Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи практически ничем не отличается от инвестирования для собственного потребления. Полученные от застройщика фактические затраты по строительству формируют у инвестора стоимость имущества, предназначенного для продажи.

Если реализация данного  имущества облагается налогом на добавленную стоимость, то сумму  налога, полученного от застройщика  по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету.

  Если реализация полученного имущества налогом на добавленную стоимость не облагается, то сумма полученного от застройщика НДС включается в стоимость данного имущества.

 

 

4.3. Инвестирование строительства для целей уступки

имущественных прав на долю строительства

                В последнее время одним из видов коммерческой деятельности инвесторов стало инвестирование строительства с целью получения прибыли от уступки имущественных прав на долю строительства до момента окончания строительства объекта.

Действующее законодательство не определяет, что такое имущественное  право на долю в строящемся объекте. Из анализа действующих законодательных  актов можно определить, что имущественное  право на долю возникает у инвестора тогда, когда он исполнил все свои обязательства, связанные с финансированием строительства. Значит, и уступить свое имущественное право к застройщику он может после оплаты цены договора инвестирования строительства.

Возникшее имущественное право на долю в объекте строительства, если цель приобретения этого права - его продажа (уступка), отражается по дебету счета 58 "Финансовые вложения". Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

В налоговом  учете приобретенное имущественное  право учитывается в регистрах  налогового учета. Стоимость продажи (уступки) отражается в составе налоговых  доходов от реализации имущественных  прав. В составе налоговых расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.

Обороты по передаче имущественных прав облагаются налогом  на добавленную стоимость.

Если передаются имущественные права на жилое  помещение (квартиру, жилые дома) или  на гаражи (машино-места), то налоговая  база определяется как сумма разницы между стоимостью уступки с учетом НДС и стоимостью приобретения имущественного права.

Если передаются имущественные права на иные объекты  недвижимости, налогом на добавленную  стоимость облагается вся цена такой  уступки. При этом, теоретически, инвестор может принять к вычету суммы налога, переданные ему от застройщика. Но здесь возникает техническая проблема. Застройщик не может передать инвестору суммы налога до окончания строительства. После же окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права по договору инвестирования. Значит, и сводный счет-фактуру застройщик ему, скорее всего, не выдаст. Решения данной проблемы на сегодняшний день не найдено.