Учет инвестиций

     Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством. 

2. 1. Инвестор

Инвестор - лицо, обладающее необходимым количеством  свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, и финансирующее строительство.

     Инвесторами могут быть физические и юридические  лица, в том числе государственные  органы, органы местного самоуправления, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц. Инвесторами могут выступать также иностранные инвесторы.

     Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

     Статьей 6 Закона N 39-ФЗ предусмотрен перечень основных прав инвесторов:

     - осуществление инвестиционной деятельности  в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми  федеральными законами;

     - самостоятельное определение объемов  и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом РФ;

     - владение, пользование и распоряжение  объектами капитальных вложений  и результатами осуществленных  капитальных вложений;

     - передача по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

     - осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

     - объединение собственных и привлеченных  средств со средствами других  инвесторов в целях совместного  осуществления капитальных вложений  на основании договора и в  соответствии с законодательством РФ;

     - осуществление других прав, предусмотренных  договором и (или) государственным  контрактом в соответствии с  законодательством РФ.

     2.2. Заказчик-застройщик

                     Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин "застройщик", другие - "заказчик", а третьи - "заказчик-застройщик".

            Так, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

            Законом N 214-ФЗ дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

        Закон N 39-ФЗ использует только понятие "заказчик". Заказчиком является уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

       Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т.д.).

     Заказчики-застройщики  наделяются правами владения, пользования  и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

     Заказчик-застройщик несет материальную и иную предусмотренную  действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

     Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

     2.3. Подрядчики (генеральный и субподрядчики)

     Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют строительные, монтажные, ремонтные работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

     При осуществлении капитального строительства  широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор  с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договоров субподряда.

     Совместным  Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 3 июля 1987 г. N 132/109 утверждено Положение о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями.

     Заказчик  состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно  и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ последний отвечает перед генеральным подрядчиком.

                                           2.4. Пользователи

               Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений чаще всего бывают сами участники инвестиционного процесса (прежде всего - инвесторы, а также заказчики и подрядчики). 

2.5. Прочие участники

     На  практике при создании и реконструкции  объектов недвижимости встречаются  субъекты инвестиционного процесса, не перечисленные выше. Эта практика, как правило, следует из нормотворчества  субъектов Федерации.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЁТА ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

                Основными целями учёта долгосрочных инвестиций являются:

• Своевременное, полное  и достоверное отражение всех произведённых расходов при строительстве объектов по их видам и учитываемым объектам;
• Обеспечение контроля за ходом строительства, вводом в действие производственных мощностей  и объектов основных средств;
• Правильное определение и отражение инвентарной стоимости вводимых в действие и приобретённых объектов основных средств, земельных участков, объектов природопользование и нематериальных активов
• Осуществление контроля за наличием и использованием источников финансирования долгосрочных инвестиций.

 Учет  долгосрочных инвестиций ведется  по фактическим расходам:

• В целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и т.д.), входящим в него;
• По приобретенным отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.

             При строительстве объектов застройщик  ведёт учёт затрат нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчётных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.

             Наряду с учётом затрат по  фактической стоимости застройщик  независимо от способа производства  строительных работ ведёт учёт производственных капитальных вложений по договорной стоимости.

             При организации учёта затрат  по строительству объектов застройщику  необходимо предусматривать получение  информации о воспроизводственной  и технологической структуре затрат, способе производства строительных работ, а также предназначении строящихся объектов и иных приобретений.

             Бухгалтерский учёт долгосрочных  инвестиций ведут на счёте  08 «Вложения во внеоборотные активы».  На этом счёте отражают инвестиции  по их видам на специально открываемых субсчетах:

1.«Приобретение земельных участков»;

     2.«Приобретение объектов природопользования»;

3.«Строительство объектов основных средств»;

4.«Приобретение отдельных объектов основных

    средств»;

5.«Приобретение нематериальных активов»;

6.«Перевод молодняка животных в основное стадо»;

7.«Приобретение взрослых животных и др.

8.«Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских                 и технологических работ»  и др. 
               По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражают фактически произведенные затраты на строительство (создание) и приобретение соответствующих активов, а также затраты на формирование основного стада. 
             Сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, нематериальных и других активов, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счетов 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы» и др. 
       Законченные долгосрочные инвестиции оценивают исходя из инвентарной стоимости законченных строительных объектов и приобретенных отдельных видов основных средств и других внеоборотных активов.

               Сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражает величину капитальных вложений организации в незавершенное строительство, незаконченные операции приобретения основных средств и нематериальных активов, а также сумму незаконченных затрат по формированию основного стада. 
                   Незавершенные долгосрочные инвестиции отражаются по статье «Незавершенное строительство» раздела I «Внеоборотные активы » бухгалтерского баланса. 
                  Организация аналитического учета по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» зависит от вида долгосрочных инвестиций. По затратам, связанным со строительством и приобретением основных средств, аналитический учет ведется по каждому строящемуся или приобретаемому объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о затратах на: строительные работы и реконструкцию; буровые работы; монтаж оборудования; оборудование, требующее монтажа; оборудование, не требующее монтажа, а также на инструменты и инвентарь, предусмотренные сметами на капитальное строительство; проектно-изыскательские работы; прочие затраты по капитальным вложениям. 
                   По затратам, связанным с приобретением (созданием) нематериальных активов, аналитический учет осуществляется по каждому приобретенному или созданному самой организацией объекту нематериальных активов. 
                    Ведение аналитического учета по затратам, связанным с формированием основного стада, производится по видам животных (крупный рогатый скот, свиньи, овцы, лошади и т.д.). Если организация осуществляет научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, то она организует учет по видам выполняемых работ, а также по договорам (заказам).

     Для аналитического учёта затрат по видам и составу капитальных вложений используют следующие ведомости:

             №18 – для учёта затрат по  незаконченным, несданным работам,  затрат отчётного периода и  сначала года, а также списанных  сумм по введённым в эксплуатацию  объектам;

             №18-1 – для учёта затрат, составляющих первоначальную стоимость сданных в эксплуатацию объектов по их видам.

 Кроме  того, могут использоваться журналы-ордера  №10/1, 13, 16.

     3.1. Инвестирование строительства для собственного

     потребления

     Бухгалтерский учет