Учет инвестиций

                  Средства на финансирование строительства, перечисленные в соответствии с условиями заключенных с застройщиками договоров, учитываются инвесторами по дебету счета 76 на специально открываемом для этого субсчете. Эти средства учитываются таким образом в течение всего строительства.

     Если  инвестирование осуществляется иным способом, например передачей материалов или  продукции собственного производства, то такая передача должна расцениваться  как реализация материалов (продукции) с отражением дебиторской задолженности по дебету счету 76 как внесенные средства по договору инвестирования.

              По окончании строительства после  получения установленным порядком  от застройщика документов, подтверждающих  произведенные в процессе строительства  затраты и суммы уплаченного налога на добавленную стоимость, инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС - по дебету счета 19.

     Фактические затраты на строительство в части  доли, передаваемой застройщиком инвестору, могут отличаться от суммы инвестиционного взноса.

     Если  затраты по строительству больше суммы инвестиционного взноса, то стороны должны определить, за чей  счет будет покрываться разница. Если разницу будет покрывать  застройщик, то он может сделать  это за счет собственных средств, без учета их для целей налогообложения.

     Если  затраты по строительству меньше суммы инвестиционного взноса, то полученная разница либо подлежит возврату инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как его доход.

             После регистрации права собственности на полученную долю в объекте строительства эта доля включается в состав основных средств.

  Налоговый учет

               Для целей налогообложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства с момента подачи документов на государственную регистрацию, включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства.

     Сумму налога на добавленную стоимость, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету согласно п. 6 ст. 171 НК РФ. 

     3.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей

     продажи

               Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи практически ничем не отличается от инвестирования для собственного потребления. Полученные от застройщика фактические затраты по строительству формируют у инвестора стоимость имущества, предназначенного для продажи, с отражением его стоимости по дебету счета 43.

     Если  реализация данного имущества облагается налогом на добавленную стоимость, то сумму налога, полученного от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету.

       Если реализация полученного имущества налогом на добавленную стоимость не облагается, то сумма полученного от застройщика НДС включается в стоимость данного имущества.

     3.3. Инвестирование строительства для целей уступки

     имущественных прав на долю строительства

                В последнее время одним из видов коммерческой деятельности инвесторов стало инвестирование строительства с целью получения прибыли от уступки имущественных прав на долю строительства до момента окончания строительства объекта.

     Действующее законодательство не определяет, что  такое имущественное право на долю в строящемся объекте. Из анализа действующих законодательных актов можно определить, что имущественное право на долю возникает у инвестора тогда, когда он исполнил все свои обязательства, связанные с финансированием строительства. Значит, и уступить свое имущественное право к застройщику он может после оплаты цены договора инвестирования строительства.

     Возникшее имущественное право на долю в  объекте строительства, если цель приобретения этого права - его продажа (уступка), отражается по дебету счета 58 "Финансовые вложения". Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

     В налоговом учете приобретенное  имущественное право учитывается  в регистрах налогового учета. Стоимость  продажи (уступки) отражается в составе  налоговых доходов от реализации имущественных прав. В составе налоговых расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.

     Обороты по передаче имущественных прав облагаются налогом на добавленную стоимость.

     Если  передаются имущественные права  на жилое помещение (квартиру, жилые дома) или на гаражи (машино-места), то налоговая база определяется как сумма разницы между стоимостью уступки с учетом НДС и стоимостью приобретения имущественного права.

     Если  передаются имущественные права  на иные объекты недвижимости, налогом на добавленную стоимость облагается вся цена такой уступки. При этом, теоретически, инвестор может принять к вычету суммы налога, переданные ему от застройщика. Но здесь возникает техническая проблема. Застройщик не может передать инвестору суммы налога до окончания строительства. После же окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права по договору инвестирования. Значит, и сводный счет-фактуру застройщик ему, скорее всего, не выдаст. Решения данной проблемы на сегодняшний день не найдено.

4. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

     До  начала любого инвестиционного проекта необходимо определить источники его финансирования. Источниками финансирования долгосрочных инвестиций могут быть как собственные, так и 
привлеченные средства организации. 
К собственным средствам организации относятся: 
• прибыль, оставшаяся в распоряжении организации после уплаты всех налогов и обязательных платежей; 
• амортизационные отчисления по основным средствам и нематериальным активам; 
• бюджетные средства, предоставленные различными уровнями государственной власти на безвозвратной основе; 
• страховые возмещения, полученные на покрытие потерь и убытков от страховых случаев. 
Действующей методологией бухгалтерского учета не предусмотрено ведение синтетического учета использования чистой прибыли 
организации в качестве источника долгосрочных инвестиций. Но 
организация может самостоятельно вести аналитический учет и 
контроль за использованием прибыли на эти цели. Для этого необходимо к синтетическому счету 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» открыть отдельные субсчета: «Прибыль в обращении» и «Прибыль использованная». При использовании прибыли  как источника долгосрочных инвестиций на этих счетах может быть  сделана запись:

     Д-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)», субсчет «Прибыль в обращении» 
К-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)», субсчет «Прибыль использованная». 
Следующим источником финансирования долгосрочных вложений могут быть амортизационные отчисления. Амортизационные отчисления включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) и поэтому являются частью выручки от продажи конечной продукции. Выручка же в виде денежных средств поступает либо в кассу организации, либо на ее счета в учреждениях банков. Эти денежные средства могут использоваться для финансирования капитальных вложений в основные средства и нематериальные активы. В системном бухгалтерском учете не предусмотрено записей об использовании амортизации как источника финансирования долгосрочных вложений. Но при анализе достаточности средств для планируемых инвестиций необходимо сопоставить те суммы, 
которые требуются, с остатками на счетах 02 «Амортизация основных средств» и 05 «Амортизация нематериальных активов». 
Если же для финансирования долгосрочных инвестиций используются бюджетные средства на безвозвратной основе, учет их 
движения ведется на счете 86 «Целевое финансирование». Средства 
целевого финансирования, полученные в качестве источника долгосрочных инвестиций, отражаются:

Д-т 76 «Расчеты с  разными дебиторами и кредиторами» 
К-т 86 «Целевое финансирование». 
Получение бюджетных средств на безвозвратной основе отражается: 
Д-т 51 «Расчетные счета», 55 «Специальные счета в банках» 
К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». 
Списываются бюджетные средства со счета 86 «Целевое финансирование» систематически. При использовании указанных средств 
на бухгалтерских счетах делаются записи: 
Д-т 86 «Целевое финансирование» 
К-т 98 «Доходы будущих периодов», субсчет «Безвозмездные поступления». 
После ввода объекта в эксплуатацию суммы, отраженные на 
субсчете «Безвозмездные поступления», списываются в течение 
срока полезного использования объектов внеоборотных активов в 
размере начисленной по ним амортизации как внереализационные 
доходы: Д-т 98 «Доходы будущих периодов», субсчет «Безвозмездные поступления» 
К-т 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы». 
При нецелевом использовании полученных средств организация 
обязана их возвратить. 
Но кроме собственных источников финансирования долгосрочных инвестиций есть и привлеченные. К привлеченным источникам финансирования можно отнести: 
• кредиты банков; 
• займы юридических и физических лиц; 
• бюджетные средства, предоставленные на возвратной основе; 
• средства, полученные от других организаций в порядке долевого участия в строительстве объектов. 
Кредиты и займы, привлеченные инвестором в качестве источника финансирования долгосрочных инвестиций в форме капитальных вложений, отражаются на счетах 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» или 67 «Расчеты по долгосрочным  кредитам и займам». Поступление кредита из банка или заимодавца отражается: 
Д-т 51 «Расчетные счета», 55 «Специальные счета в банках» 
К-т 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам», 
67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам». 
Аналогично отражается получение средств бюджетов различных 
уровней на возвратной основе (бюджетные кредиты). 
Проценты, уплаченные кредитным организациям и другим юридическим и физическим лицам за полученные кредиты и займы, органам казначейства по полученным бюджетным кредитам, включаются в фактическую стоимость объектов долгосрочных инвестиций, под которые они были получены, до момента их ввода в эксплуатацию. После их ввода в эксплуатацию проценты оплачивают за счет операционных расходов организации. Средства, полученные от других организаций в порядке их долевого участия в долгосрочных инвестициях, учитываются или на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», или на счете 86 «Целевое финансирование». После завершения инвестиций обязательства перед соответствующими дольщиками погашаются путем перечисления их доли: 
Д-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 86 «Целевое финансирование» 
К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы». 
Строительно-монтажные работы финансируются через подрядчика или непосредственно через затраты организации-застройщика, в зависимости от способа строительства (подрядного или хозяйственного).

РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

1. Баланс строительной организации на 01.01.09

  2.          Журнал регистрации хозяйственных операций

за  январь