Налог на недвижемость и проблемы его введения в РФ

Теоретической основой прогрессивного налогообложения  выступает категория дискреционного дохода, то есть дохода, используемого  по своему усмотрению. Дискреционный  доход представляет собой разницу  между общим доходом и тем  доходом, который требуется субъекту для удовлетворения жизненно необходимых  потребностей. Наличие этого дохода обусловлено необходимостью обеспечения самого существования человека.

 Таким  образом, дискреционный доход  – это доход, превышающий тот  размер денежных средств, которые  нужны субъекту для удовлетворения  жизненно необходимых потребностей. Именно дискреционный, а не  общий доход определяет истинную  налоговую платежеспособность лица. И вполне логично, что чем  выше доля дискреционного дохода  в общем доходе, тем выше может  быть размер налога.

1.4.Функции системы налогообложения

  В  идеале система налогообложения  должна нести в себе три  функции⁶:

1. фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет;
2. стимулирующую - способствовать развитию экономики;
3. социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости и поддерживать группы населения с низкими или фиксированными доходами (пенсионеры, учащиеся, инвалиды).

Фискальная  функция. Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные  бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению  с другими видами активов или  доходами. С другой стороны, создаются  условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость и  значительно труднее скрыть от налогообложения.

 Стимулирующая  функция. Во-первых, для предприятий  обложению новым налогом подвергалось  бы только недвижимое имущество,  в то время как при существующей  системе в базу налога на  имущество предприятий включается  и стоимость активной части  основных фондов, а также товарно-материальные  запасы. Это могло бы способствовать  инвестициям в техническое перевооружение  производства. Во-вторых, оценка недвижимости  для налогообложения по ее  рыночной стоимости ведет к  более высоким налогам за более  дорогие здания и землю, что  стимулирует их более рациональное  применение, заставляя тех собственников,  которые используют недвижимость  неэффективно, передавать ее в  руки тех, кто сможет ее использовать  с наибольшей выгодой. В-третьих,  узаконенная государством оценка  зданий и земли по их реальной  стоимости будет способствовать  развитию рыночных отношений в сфере недвижимости, и в четвертых - такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.

Социальная  функция. Взимание большей суммы  налога за более ценную и более  выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более  справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и  площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при  существующей системе существенной дифференциации величины налогов в  зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как  не учитывается ее рыночная цена.

Для того, чтобы налог на недвижимость обеспечивал  в должной мере выполнение перечисленных  функций, необходима проработка различных  аспектов налогообложения по рыночной стоимости, исходя из особенностей каждой конкретной страны. Вообще говоря, с  данным налогом связан целый ряд  специфических понятий.

В основном в качестве объекта налогообложения  выступает стоимость земли и  строений, находящихся на данной земле, однако в некоторых странах существуют отклонения от данного принципа. 

 

 

 

 

 

 

2. особенности оценки СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

2.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки стоимости, основанных на анализе затрат на воспроизводство или замещение  объекта оценки в текущих ценах  с учетом его износа. Расчет стоимости  земельного участка должен производиться  с учетом принципа "наилучшего и  наиболее эффективного использования".

Этот подход базируется на предположении, что потенциальный  покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем на создание другого  объекта аналогичной полезности. Такой подход наиболее удобен при  оценке новый объектов, готовых для  эффективного использования, так как  вычеты на износ имущества достаточно сложно определить. Зачастую он применяется  при оценке для целей страхования  или определения налогооблагаемой базы.

Затратный подход отражает точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца или производителя объекта  оценки на его стоимость в виде понесенных им затрат на приобретение или создание объекта оценки в  недавнем или далеком прошлом.

В затратном подходе акцент ставится именно на затраты, то есть на предложения рынка. Затраты и  стоимость - это, как правило, не одно и тоже, и только в редких случаях  они совпадают. Рассматриваемый  подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам  при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного  объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие  этапы⁷:

1.  Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания.

2.  Оценка величины  предпринимательской прибыли.

3.  Расчет выявленных  видов износа.

4.  Оценка рыночной  стоимости земельного участка.

Расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов  по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые  расценены как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной  цены продажи модернизированного здания.

Затратный  подход  используется для определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в  основе  планов землепользования.

 Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае  оценщику сложно достоверно оценить  физический, функциональный и внешний  износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если  полностью  отсутствуют  или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности  результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются  рыночными данными.

Данный подход дает результат  стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую  распространяются другие частичные  имущественные права, необходимо сделать  соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению  с другими, так как для  применения других  методов  требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

• Не  отражает  стоимости  прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
• Большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;
• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
• Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Оценка объекта затратным  методом может быть достоверной  только в  той степени, в какой  достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и  реальности определения сравнительной  стоимости земли. Хорошо информированный  покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую  он может приобрести точно такой  же объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя⁸.

2.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки, основанных на расчете стоимости объекта исходя из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами недавних продаж его аналогов на открытом рынке данного вида имущества, когда в сделке участвуют типичные покупатели и типичные продавцы, принимающие при этом независимые решения. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его  еще называют рыночным. Сделки, совершенные  на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы об условиях сделки и  независимы друг от друга, являются хорошими ориентирами той цены, за которую  аналогичный объект имущества можно  было бы продать. Внесение поправок в  цены фактических продаж сравнительных  объектов имущества обеспечивает учет различий между ними.

Скорректированные цены продаж объектов-аналогов дают возможность  оценщику высказать суждение о том, что наиболее вероятная цена продажи  аналогичных объектов отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта, которая  учитывает типичные рыночные условия⁹.

При этом должны учитываться взаимодействие и баланс спроса и предложения. При  отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного  имущества рыночная стоимость объекта  оценки может определяться на основе информации о ценах предложения  подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые  учитывают тенденции изменения  цены продажи подобного имущества  сравнительно с ценой их предложения. 
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

 Под  полезностью понимается совокупность  характеристик объекта, которые  определяют его назначение, возможность  и способы использования, а  также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность  является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий  сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой  недвижимости, офисных помещений  данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается  на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности  при допущении, что не понадобится  много времени на осуществление  замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который  готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев  является ошибочным. Недвижимость, внесенная  в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго  она была выставлена на продажу. Принцип  замещения обеспечивает основу той  предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к  доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы  сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы  прибыли, а капиталовложения - при  разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты  на управление и другие факторы.

Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на учете принципов  замещения и спроса и предложения.

Достоинствами и преимуществами сравнительного подхода  являются:

• Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
• базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;