Налог на недвижемость и проблемы его введения в РФ

Недостатками сравнительного подхода, которые ограничивают его использование, в оценочной практике являются¹⁰:

• сравнительный подход требует активного рынка подобной недвижимости;
• сравнительный подход основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
• сравнительный подход возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
• сравнительного подход основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

2.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход представляет собой  технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его  стоимость непосредственно связывается  с текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые принесет оцениваемый  объект. Иными словами, инвестор, приобретает  приносящую доход недвижимость на сегодняшние  денежные средства, в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.

Оценка всех будущих доходов  может быть осуществлена на основе двух основных методов:

• либо с помощью метода прямой капитализации;
• либо методом дисконтирования денежных потоков.

Для оценки рыночной стоимости объекта  недвижимости с точки зрения его  доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые  характеризуются достаточно стабильными  и предсказуемыми суммами доходов  и расходов и, как следствие, - стабильными  и предсказуемыми чистыми доходами.

Метод дисконтирования денежных потоков  наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.

Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод  прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами  доходов и расходов, а метод  дисконтирования ПДС более применим к приносящим доход объектам, имеющим  нестабильные потоки доходов и расходов¹¹.

Учитывая, что оцениваемые здания находятся состоянии пригодном  к эксплуатации, учитывая также, что  для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры  и заключение договоров аренды, для  оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации.

2.4 Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости

Согласование  – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки  итоговой оценки стоимости объекта  недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных  методов оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки необходимо осуществить  проверку полученных результатов с  целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают  степень расхождения результатов  доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов  определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и  методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов¹².

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные  колебания рынка и специфические  ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная  доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются  коэффициенты весомости промежуточных  результатов, полученных на основе использования  различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

2.5. Российская практика налогообложения недвижимости

 Налоговая  система Российской Федерации  существует уже более десяти  лет. За время развития современной  теории и практики налогообложения  в России предпринимались попытки  изменить регулирование отдельных  налогов и их элементов, в  том числе путем передачи полномочий  по изменению и дополнению  элементов налогов от вышестоящих  уровней власти органам власти  в соответствии с уровнем налога.

Так, с  начала 2000 г. законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ, ранее обладавшие правом вводить конкретный размер налоговой ставки в рамках предельной ее величины местного налога на имущество физических лиц, федеральным законом были лишены этого права, и полномочия по введению конкретных размеров налоговых ставок были переданы представительным органам местного самоуправления, т.е. на уровень власти в соответствии с уровнем налога.

Передача  представительным органам местного самоуправления полномочий по введению конкретных ставок налога на имущество  физических лиц является позитивным сдвигом в развитии методов управления налогами в условиях федеративного  государства, когда ставка налога вводится тем уровнем власти, к которому принадлежит бюджет, формируемый  этим налогом.

В целом, реформирование общих принципов  налогообложения и сборов в Российской Федерации началось с 1 января 1999 г., когда вступила в силу часть первая Налогового кодекса РФ, в значительной части заменившая Закон РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации».

В части  первой Налогового кодекса РФ заложена усовершенствованная налоговая  система Российской Федерации, которая  содержит не только налоги, ранее действовавшие в России и механизм взимания которых был определенным образом в части второй Кодекса модифицирован в соответствии с уровнем развития экономических отношений, но и новые налоги (например, налог на недвижимость), которые не были характерны налоговой системе страны, созданной в России со времени вступления в силу Закона РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации».

С 1 января 2001 г. с введением в действие части второй Налогового кодекса РФ в России начался очередной этап налоговой реформы, заключающийся в модернизации системы федеральных налогов и сборов.

Процесс реформирования налоговой системы  Российской Федерации затронул с 1 января 2002 г. также систему региональных налогов, когда во исполнение решений Конституционного Суда РФ было усовершенствовано содержание элементов налога с продаж.

Недостатки  действующих земельного налога и  налогов на имущество, в частности, отсутствие унификации налогообложения  объектов недвижимости, неполный учет и несоответствующая реальным ценам  оценка недвижимости в целях налогообложения  привели к снижению фискальной роли недвижимого имущества в налоговой  системе.

Учитывая  то, что земельный участок и  находящиеся на нем строения неразрывно связаны между собой и образуют единый объект недвижимости, возникает  объективная необходимость в  унификации методов налогообложения  и земельного участка, и находящихся  на нем строений¹³.

Для устранения недостатков, свойственных земельному налогу и налогам на имущество, а  также для унификации налогообложения  объектов недвижимости в рамках проводимой налоговой реформы в системе  региональных налогов (в ст. 14 НК РФ, которая пока не действует) был установлен налог на недвижимость. Этот налог  основывается на едином подходе к  земельному участку и всему, что  построено на его поверхности.

    Современные экономические отношения и преобладающие тенденции в развитии методов налогообложения в зарубежных странах предопределяют сложность механизма налога на недвижимость. Наполнение элементов налога на недвижимость (в отдельных странах - налога на собственность) конкретным содержанием зависит не только от общих принципов налогообложения недвижимости, возникших в рамках мировой налоговой системы, но и от специфики экономических отношений, сложившихся в конкретной стране.

Заключение

Теоретическими  основами, обуславливающими необходимость  существования налогообложения  недвижимости являются:

1. Базы местных бюджетов в основном состоят из налоговых поступлений от недвижимости;
2. Налоги на недвижимость играют перераспределительную роль;
3. С помощью налогов на недвижимость оказывается возможным подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут быть  базой  подоходного налога.

Система налогообложения выполняет следующие  функции: фискальную, стимулирующую  и социальную.

Целью установления в Российской Федерации налога на недвижимость является реформирование системы налогообложения недвижимого имущества.

Методы  взимания нового налога на недвижимость призваны привести к единому показателю существующие методики исчисления отдельных  налогов на отдельные объекты  недвижимости, а также способствовать наиболее рациональному и прибыльному  использованию недвижимости.

Теория  и практика взимания в России земельного налога, налога на имущество организаций  и налога на имущество физических лиц в условиях современных экономических  отношений показывают, что методы взимания указанных налогов не обеспечивают надлежащей мобилизации доходов  в бюджеты (фискальная функция) и  не выполняют регулирующую функцию.

Оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий момент и которая препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости. Следующим этапом должна быть оценка для целей налогообложения стоимости недвижимости на основе методик, установленных в законодательном порядке, а также оценка земли на основе средних цен на единицу площади, установленной для региона. 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Артемьев, А.А., Гончаренко, Л.И. Обсуждение проблем и перспектив введения в  России налога на недвижимость [Текст] / А.А. Артемьев, Л.И. Гончаренко // Ваш  налоговый адвокат. – 2010. - №4. – СПС  КонсультантПлюс.
2. Воронцова, Н.С. Налог на недвижимость: возможны варианты [Текст] / Н.С. Воронцова // Российский налоговый курьер. – 2009.- №7. – СПС КонсультантПлюс.
3. Кукол, Е. По рублю за метр [Текст] / Е.Кукол // Российская газета. – 2008. - №9. – СПС КонсультантПлюс.
4. Михина, Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в Российской Федерации [Текст] / Е.В.Михина // Налоги и налогообложение. - 2010. - № 12.
5. Перцева, Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики Российской Федерации [Текст] / Е.М. Перцева // Финансовое право. – 2008. - №5.
6. Рик, Т.А. Налог на недвижимость: итоги эксперимента и перспективы введения нового поимущественного налога [Текст] / Т.А. Рик // Право и экономика. - 2008. - №12.
7. Тишина, Е. Налоговая партитура от Минфина России [Текст] / Е.Тишина // Российский налоговый курьер. – 2008. - №4.
8. Санникова, А. Налог на недвижимость [Текст] / А.Санникова // Бухгалтерия и кадры. – 2008. - №10.
9. Ходов, Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы [Текст] / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2009. - №2.
10. Основные направления налоговой политики на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов [Текст] //Современный бухучет. – 2008.- №7.
11. Грузинов В.П. Экономика предприятия и предпринимательство. – М.: СОФИТ, 2009. – 494 с.
12. Игнатов Л.Л. Экономика Недвижимости: Учебно-методическое пособие, 3-е изд.,- М.: Издательство МГТУ им.Н.Э. Баумана, 2008.- 168с.
13. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С Львов, О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. Учебник, 2010 г.
14. Тэпман Л.Н., Под.ред. профессора Швандара В.А.. Оценка недвижимости. Учебник, 2011 г.
15. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник, 2010г.
16. Худяков А.И. Налоговое право. Общая часть: Учебник. – Алматы: ТОО «Издательство «НОРМА – К», - 2008, 512с.
17. Ермекбаева Б.Ж., Лесбеков Г.А. Основы налогообложения / учебное пособие. Алматы, 2012 г.
18. Шварц П.Г. «Налогообложение недвижимости физических лиц: Практическое пособие», 2008.
19. Грибовский, С. В. Экономико-математические модели оценки недвижимости С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стирник, Д. Б. Житков  Финансы и кредит. - 2010. - N 3. - C.24-44