Налогооблагаемая база

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю  и строения, находящиеся на ней. В  зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или  совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность  по отношению к принятию решения  экономическими агентами, являющимися  плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог  на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные  доходы без негативного влияния  на производственные процессы. Ситуация с налогом на строения несколько  иная. Наличие налога на строения может  оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых  объектов недвижимости.

Как известно, налог на имущество  имеет свойство с течением времени  капитализироваться в стоимость  имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает  рыночную стоимость единицы имущества, ввиду того, что накопленная стоимость  получаемой от владения землей ренты  уменьшается на сумму налога. В  случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств  для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в  частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить  их возможности по приобретению недвижимости.

С налогообложением недвижимости связаны  значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения  недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья). Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.

К числу теоретических основ, обуславливающих  необходимость существования налогообложения  недвижимости, можно отнести следующие.

Во-первых, учитывая тот факт, что в основном поступления от налогов на недвижимость составляются часть доходной базы местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости.

Во-вторых, налоги на недвижимость в  значительной степени играют перераспределительную  роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладают большими финансовыми возможностями  и относятся к более высоким  по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности. В данной связи необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местные общественные услуги, больший собственник получает их в большем объеме и, соответственно, перераспределение возможно лишь с  учетом того, что налог, уплачиваемый с недвижимости, превышает стоимость  государственных услуг.

В-третьих, с помощью налогов  на недвижимость оказывается возможным  подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой  подоходного налога – вмененная  рента от пользования объектами  недвижимости их непосредственными  пользователями.

 

1.1. Налогооблагаемая база

Существует два основных способа  определения базы для целей обложения  налогом на недвижимость. Первый основывается на периодической (как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй – на основе капитальной  стоимости объекта недвижимости.

В первом случае базой налогообложения является поток доходов, получаемый владельцем недвижимости от ее использования в течение данного периода.

Во втором – капитальная стоимость  представляет собой стоимость земли  и объектов, находящихся на ней. В  зависимости от установленной системы  стоимость может определяться как  на основе рыночной стоимости объекта, так и стоимости оценочной, представляющей собой некоторую вмененную сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.

В принципе, налоговые обязательства, скорректированные на инфляцию, начисляемые  как при взимании налога с первой налоговой базы, так и со второй должны быть идентичны. Обязательным условием для этого является наиболее эффективное, в экономическом смысле, использование  объекта, то есть приносящее максимальный возможный поток доходов. На практике же зачастую имеет место неэффективное  в краткосрочной перспективе  использование объекта недвижимости, при котором современный, ежегодный  поток доходов ниже максимально  возможного, и при котором потенциальный  покупатель, в случае использования  им недвижимости с большей эффективностью, мог бы потенциально заплатить сумму  большую, чем рассчитанная на основе современного потока доходов. То есть, если современный владелец недвижимости вообще не получает дохода от своего имущества или получает доход меньший, нежели потенциально возможный, то очевидно найдется другой экономический агент, который сможет обеспечить больший поток доходов. В этом случае налоговые обязательства, рассчитанные на основе потенциальной капитальной стоимости объекта недвижимости, были бы выше, нежели рассчитанные на основе ежегодного потока доходов современного собственника.

Налогообложение недвижимости при  использовании годовой накопленной  ренты является своего рода дополнительным налогом на доход, тогда как налог  рассчитанный с капитальной стоимости  объекта недвижимости (по рыночной ли стоимости или другим методом) – своего рода налогом на состояние.

Как у первого, так и у второго  способа определения налогооблагаемой базы существует комплекс преимуществ  и недостатков. Положительной стороной использования в качестве налогооблагаемой базы капитальной стоимости является тот факт, что в большей степени  налог на недвижимость при данной базе налогообложения является налогом  на богатство, что повышает прогрессивность  налоговой системы.

С другой стороны, использование суммы  накопленной за период ренты в  качестве налогооблагаемой базы больше связывает налоговое обязательство  с суммой реально получаемого  дохода от использования объекта  недвижимости собственником. Также, меньшее  налоговое бремя налагается на владельцев необработанных участков земли, сельскохозяйственных угодий и частных владений, несомненно, потенциально приносящих значительно  больший доход их возможным владельцам в случае их более эффективного использования.

Существует несколько основных схем определения налогооблагаемой базы в разрезе двух основных вариантов.

1. Определение налогооблагаемой базы на основе накопленной ежегодной ренты

В случае если налоговая система  предусматривает взимание налога на недвижимость с накопленной ежегодной  ренты, то возможным является два  способа определения величины налогооблагаемой базы: первый заключается в расчете  рентного дохода, получаемого собственником  того или иного объекта недвижимости, второй – в пересчете с применением заранее определенных коэффициентов годового рентного дохода на основе рассчитанной капитальной стоимости объекта недвижимости.

Оценка налогооблагаемой базы с  помощью расчета фактического годового дохода, получаемого собственниками объектов недвижимости, позволяет избежать высокого налогового бремени на недвижимость, не приносящую по тем или иным причинам существенного дохода. К числу  таких объектов можно отнести  недвижимость во владении фермерских хозяйств и незастроенные территории, находящиеся вблизи городов, имеющих  существенную привлекательность для  застройщиков при расширении городских  жилых и деловых районов.

Второй способ оценки – на основе годовой ренты, рассчитанной с использованием коэффициента годовой доходности капитальной стоимости единицы площади объекта недвижимости – может привести к значительным отклонениям от величины потенциальной рыночной ренты объекта недвижимости, но является единственно возможным вариантом в случае отсутствия какой бы то ни было информации о величине ренты или для объектов недвижимости промышленного назначения.

В обоих случаях величина годовой  ренты, полученной расчетным путем  или фактически полученной владельцем, должна быть уменьшена на величину расходов на содержание объектов недвижимости для целей налогообложения.

2) Расчет налогооблагаемой базы на основе капитальной стоимости

При применении капитальной стоимости в качестве налогооблагаемой базы возможно использование различных подходов к расчету налоговых обязательств. Во-первых, как и в предыдущем случае, можно использовать рыночную стоимость объекта недвижимости. Во-вторых, расчет налогооблагаемой базы может осуществляться на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости по рыночной стоимости. В-третьих, возможно использование ежегодной накопленной ренты в качестве основы для расчета капитальной стоимости объекта недвижимости.

Первый способ представляется наиболее обоснованным в случае, если налог  имеет своей целью обложение  недвижимости как элемента богатства, характеризующего социальное и экономическое  положение налогоплательщика. В  этом случае должна происходить периодическая  переоценка недвижимости по рыночной стоимости, что представляется довольно затратным, с точки зрения администрирования  налога.

Рыночная цена объекта недвижимости в качестве налогооблагаемой базы является априори наиболее точной характеристикой  действительной стоимостью объекта  и его ценности для собственника. Однако ряд трудностей возникает  непосредственно при расчете  денежного выражения рыночной стоимости. Кроме того, расчет рыночной стоимости  представляется трудоемким и дорогостоящим  занятием.

В случае с долевым участием в  собственности на объект или группу объединенных между собой объектов недвижимости возникает трудность  в определении рыночной стоимости  каждой доли, учитывая тот факт, что  рыночная стоимость долей объекта  может существенно отличаться от совокупной стоимости объекта в  случае единственного собственника.

Второй способ расчета денежного выражения рыночной стоимости объекта недвижимости, основан на сумме издержек, которые могут быть понесены в случае строительства, сооружения идентичного объекта, уменьшенной на сумму амортизации, начисленную на существующий объект. Очевидно, что подобная схема неприменима для оценки стоимости земли.

Наименее используемый вариант  оценки капитальной стоимости недвижимости – накопленная дисконтированная стоимость рентных платежей за определенный период. Данный метод совмещает преимущества использования в качестве налоговой  базы и рентных платежей, и рыночной стоимости, так как соответствует  доходу, который может быть получен  в результате использования данного объекта недвижимости и с помощью которого налог может быть уплачен. К существенным недостаткам данного способа можно отнести сложность в администрировании.

3) Переоценка налоговой базы

Как при рентном способе определении  налоговой базы, так и при ее определении на основе капитальной  стоимости объекта недвижимого  имущества возникает необходимость  периодической переоценки налоговой  базы. Подобная необходимость объясняется  тремя основными причинами:

- изменения конъюнктуры рынка, влияющие на доходность объектов недвижимости, то есть на величину рентных платежей как фактических, так и возможных при наиболее эффективном использовании имущества, в случае если они отличаются;

- в случае инфляции, при применении специфических ставок налога или шкалы стоимости имущества с дифференцированной ставкой для каждой группы;  

- амортизация фактической и/или налоговой базы. Необходимость в последней корректировке отсутствует в случае применения способа определения налоговой базы на основе накопленной ренты, так как фактический доход, получаемый на объект недвижимости, учитывает их ветшание и старение.

 

1.2. Определение налогоплательщика

В качестве двух различных альтернатив  в подходе налогообложения недвижимости в мире существуют: обложение непосредственно  недвижимости, независимо от того, кто  является ее владельцем и кто будет  уплачивать налог, и обложение налогоплательщиков–собственников недвижимости, с учетом различных  социальных последствий такого налогообложения.

 В первом случае, размер налога  определяется исключительно исходя  из особенностей объекта недвижимости, то есть фактически его стоимости,  определяемой в зависимости от установленного порядка, одним из вышеупомянутых методов. При подобном методе налогообложения недвижимости, отсутствует необходимость определения обладателя прав собственности на недвижимость, так как это не оказывает никакого влияния на объем налоговых обязательств. Кроме того, при подобном подходе исполнение налоговых обязательств гарантируется правом налоговых органов обращать взыскание на объект недвижимости на основании неуплаты по нему налога. Подобное право налоговых органов фактически заинтересовывает всех экономических агентов, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, стать плательщиком налога, так как ущерб, понесенный в результате наложения ареста и последующей реализации данного объекта, может быть несопоставимо больше, нежели выгоды от неуплаты налога. Применение такого подхода позволяет избежать расчета обязательства по налогу в тех случаях, когда право собственности на объект принадлежит нескольким лицам, не принадлежат никому или принадлежат лицу, определить которое в силу ряда причин достаточно сложно, в то время как пользователь недвижимости вполне определяем.