Налогооблагаемая база

Наиболее часто применяемая  схема определения налогоплательщика  лежит между двумя данными  методами. Как правило, существует достаточно широкая трактовка лица, ответственного за уплату налога. Причем с помощью  установления очередности в требовании уплаты налога с лиц, имеющих то или  иное отношение к недвижимому  имуществу (например, в случае неуплаты налога собственником имущества, обязательства  автоматически переходят на его  пользователя), достигается формальное соблюдение принципа персональной ответственности  за уплату налога.

 

1.3. Льготы

Определение состава предоставляемых льгот в существенной степени зависит от влияния некоторых политических сил. В то же время существует набор повсеместно применяемых, политически оправданных льгот. Касается он, в первую очередь, государственного недвижимого имущества, что может быть оправдано тем, что в стоимость, создаваемых государственным аппаратом общественных благ, входят вмененные доходы от пользования государственным имуществом (альтернативная стоимость недвижимости), и взимание налога фактически увеличило бы стоимость предоставления общественного блага.

  К тому же главным источником доходов государства, с помощью которых государственные органы могли бы расплачиваться по обязательствам, являются налоговые поступления и, таким образом, применение налога на недвижимость к ним могло бы повлечь как излишнее перераспределение средств между различными уровнями бюджета, так и, учитывая отсутствие целевого характера у налогов, перераспределение расходов государства между различными органами государственной власти в зависимости от того, у кого из них находится большее количество недвижимости.

С другой стороны, уплата налогов с государственной собственности может иметь и ряд положительных последствий. Например, повышение эффективности учета финансовых потоков внутри общественного сектора, а также в случае, если поступления от налога зачисляются в территориальные бюджеты, избежание субсидирования федеральных органов власти нижестоящими органами.

Аналогичные соображения могут  быть высказаны относительно предоставления льгот по налогу на недвижимость государственным, религиозным, образовательным, научным, медицинским учреждениям, а также  по налогу за иное государственное  имущество, не приносящее самостоятельный  коммерческий доход, в частности, транспортным путям, заповедникам.

К другому типу имущества, налогообложение  которого обычно производится по сниженным  ставкам или полностью отсутствует, являются благотворительные учреждения. Аргументом для предоставления льгот  по данному виду недвижимости является социальное значение, которое имеет деятельность, связанная с их использованием. Большое социально-политическое значение имеет предоставление льгот по налогу на недвижимость, связанную с осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Кроме перечисленных, льготы по налогу на недвижимость получают также дипломатические миссии, что в большей степени связано с особенностями дипломатического статуса. Некоторые особые персональные случаи могут являться причиной предоставления льгот по налогу на недвижимость в отношении частного жилья. В их число входят, например, предоставление льгот инвалидам, военнослужащим, пенсионерам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Обзор существующего законодательства в РФ (налог на имущество, налог на имущество физических лиц, налог на землю)

В Российской Федерации на данный момент действуют несколько законов, регулирующих налогообложение имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц: Закон “О налоге на имущество предприятий”, Закон  “О налогах на имущество физических лиц”, Закон “О плате за землю”.

Налог на имущество предприятий, взимаемый  с предприятий, учреждений, филиалов, имеющих обособленный баланс и собственный  текущий счет, а также с иностранных  компаний, достаточно сильно отличается от существующих мировых аналогов. Поскольку его объектом, в отличие  от доминирующего в мире положения, является все имущество налогоплательщиков, включая основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся  на балансе. Для целей налогообложения  имущество учитывается по остаточной стоимости.

Состав необлагаемого имущества  предприятий достаточно широкий  и включает в себя, в частности, имущество бюджетных учреждений, сельскохозяйственных предприятий, образовательных, медицинских, религиозных, научно-исследовательских  учреждений, а также, жилищно-садоводческих  кооперативов, имущество детских  оздоровительных комплексов, пенитенциарных учреждений, имущество РФФИ и его  региональных отделений, пожарной службы, аварийно-спасательных служб, а также  имущество, используемое для осуществления  деятельности, предусмотренной соглашением  о разделе продукции.

Для целей налогообложения стоимость имущества уменьшается на балансовую стоимость объектов соцкультбыта и ЖКХ, объектов охраны природы, мобилизационного резерва, имущества, используемого для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Предельная ставка для налога на имущество предприятий установлена  в размере 2% от стоимости налогооблагаемого имущества, причем конкретная ставка устанавливается законодательными органами субъектов Федерации.

Налог на имущество физических лиц  устанавливает, что плательщиками  данного налога являются физические лица, имеющие в собственности  объекты обложения, которыми являются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и  другие строения, транспортные средства, за исключением автомобилей, мотоциклов и других самоходных машин, а также  механизмов на пневмоходу. Для целей  налогообложения используется инвентаризационная стоимость строений и помещений (представляемая органами коммунального  хозяйства), в случае ее отсутствия – стоимость, определяемая для обязательного  страхования, или же размер минимальной  оплаты труда – для транспортных средств. Ставка для обложения строений и помещений установлена в  размере не более 0,1% от инвентаризационной или страховой стоимости, для  транспортных средств – дифференцированно  в зависимости от мощности двигателя  в процентах от минимальной оплаты труда.

Льготы по налогу имеют инвалиды, ветераны войны, герои СССР и РФ, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца, подвергшиеся радиации вследствие катастрофы в Чернобыле, принимавшие участие в отрядах  особого риска при испытаниях ядерного оружия. Отдельно выделяется категория граждан, имеющих льготы только по налогу на имущество физических лиц в части обложения строения и помещений. К ним относятся  военные и гражданские пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Имеются  льготы по налогу на помещения, принадлежащие  деятелям искусств и используемые в  качестве мастерских.

Третьей составной частью налогообложения  имущества является плата за землю. В соответствие с Законом “О плате  за землю” формами платы за землю  являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Земельный налог взимается с  собственников земли, землевладельцев  и землепользователей кроме арендаторов, арендная плата – с арендаторов земельных участков и нормативная цена земли – для покупки и выкупа земли.

Ставка земельного налога устанавливается  в виде фиксированной величины с  единицы земельной площади в  расчете на год. В случае нецелевого использования земли ставка налога увеличивается вдвое.

Для сельскохозяйственных земель законом  устанавливается средняя ставка за единицу площади по регионам, при этом региональным властям дается право самостоятельно на основе средней  ставки устанавливать размеры налога. При исчислении размера налога делаются коррективы в зависимости от местоположения земли, причем размер увеличенной таким  образом ставки не должен превышать  двукратный размер средней ставки для  региона.

Для земель несельскохозяйственного назначения установлено, что городские земли подлежат налогообложению по средним ставкам, указанным в Законе. Средние ставки дифференцируются в зависимости от местоположения и зон различной градостроительной ценности. При этом для земель занятых жилищным фондом вводится пониженная ставка – 3% от средней, установленной для городских земель, но не менее 10 рублей за квадратный метр. Для земель, используемых в промышленных целях и расположенных вне территории населенных пунктов, ставка налога установлена в размере 20% от среднего налога для городских земель.

Перечень предприятий, освобожденных  от уплаты земельного налога, весьма обширен  и включает, в частности, государственные  предприятия связи, санаторно-курортные  учреждения, находящиеся в государственной  собственности, образовательные, медицинские, научные организации, финансируемые  за счет государства. Не подлежат налогообложению  земли, предоставленные для обеспечения  деятельности органов государственной  власти и управления, а также Министерства Обороны. Освобождены от уплаты налога на землю инвалиды, участники ВОВ, военнослужащие, Герои СССР и РФ.

2.1. Определение налогоплательщиков

Любое лицо, владеющее, распоряжающееся или пользующееся недвижимым имуществом, признается налогоплательщиком по налогу на недвижимость. Возможно установление очередности в представлении налогового обязательства, например, в первую очередь собственнику, в случае неуплаты налога – фактическому пользователю. В случае совместного владения или использования имущества следует установить солидарную ответственность собственников и/или пользователей.

В случае подобного определения  налогоплательщика налог на недвижимость становиться налогом на объект, а  не на конкретное лицо, имеющее отношение  к объекту недвижимости. Данный способ существенно облегчает задачу налоговых  органов по сбору налога, так как, во-первых, не требует поиска конкретного  налогоплательщика, во-вторых, в случае невозможности идентифицировать налогоплательщика  или в случае его неплатежеспособности – гарантирует уплату налога другими  лицами, имеющими имущественное отношение  к объекту недвижимости.

2.2. Определение налоговой базы

В качестве налоговой базы должна выступать совокупная стоимость  земли и строений, находящихся  на ней. Определение стоимости земли  и строений производится раздельно.

Для определения стоимости единицы  земли наиболее целесообразно, с  нашей точки зрения, применять  нормативно установленный некий  средний уровень для каждого  региона, в зависимости от вида использования  земли (промышленное, сельскохозяйственное, жилищное, коммерческое, сельскохозяйственное, а также лесной фонд и незастроенные  необработанные земли). Причем средний  уровень целесообразно устанавливать  для каждого вида использования  земли, а не для земли вообще, так  как это позволит в дальнейшем по некоторым дополнительным факторам дифференцировать стоимость участков земли с помощью соответствующих коэффициентов. В качестве дополнительных факторов, влияющих на окончательную стоимость участка земли, рассчитанную на основе средней стоимости, можно предложить следующие: месторасположение по отношению к крупным населенным пунктам, развитость социальной инфраструктуры, для сельскохозяйственных земель – плодородность. Задача определения средней стоимости для регионов должна решаться тремя возможными способами: с помощью рыночной стоимости аналогичной земли, в случае отсутствия таковой – капитализированной рыночной стоимости аренды земли и, наконец, – доходности на единицу площади в зависимости от того вида деятельности, для которой используется земля.

Расчет стоимости строений, по нашему мнению, должен производится дифференцированно  в зависимости от их использования. Например, при коммерческом и жилом  использовании – на основе капитальной  рыночной стоимости жилья или  приведенной накопленной стоимости  аренды для данных или аналогичных  помещений, в случае невозможности  определить стоимость на основе этих двух принципов – на основе стоимости  воспроизведения идентичного объекта  недвижимости с применением некоторого дисконтирующего коэффициента (в  зависимости от возраста объекта), для  промышленных строений – метод доходности на единицу площади помещений. Подобный подход весьма эффективен, с точки  зрения устранения уклонения от налогообложения  недвижимости путем затягивания  окончания строительства, так как  предполагает оценку зданий по их реальной стоимости на момент налогообложения.

Совокупная стоимость земли  и строений, находящихся на ней, дает налогооблагаемую стоимость недвижимости, к которой применяется налог.

2.3. Льготы

К владельцам недвижимого имущества, освобожденных от уплаты налога, должны быть отнесены: органы государственной  власти, благотворительные организации, дипломатические и консульские миссии иностранных государств. В качестве обязательного требования к имуществу данных организаций должно быть установлено его использование исключительно для основных или смежных, неразрывно связанных с основными, целей. Возможно также установление необлагаемого минимума для частного жилья.

Для частных жилых домов возможно введение налоговых каникул на срок до 2-х лет с момента начала строительства. После истечения  данного срока, налогообложение  применяется в полном объеме, причем налоговой базой будет являться рыночная стоимость дома, независимо от степени его готовности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Основной причиной, диктующей потребность  в реформировании налогообложения  недвижимости, является необходимость  рационализации использования земли  и строений, находящихся на ней. Существующая система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера.

Объединение платы за землю и  налогов на недвижимость, предлагаемого  в качестве основополагающего принципа реформы, во-первых, существенно сократит расходы на администрирование налога, во-вторых, позволит с помощью методов  оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое  бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование  объектов недвижимости.

Оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий момент и которая  препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости. Следующим этапом должна быть оценка для целей налогообложения стоимости  недвижимости на основе методик, установленных  в законодательном порядке, а  также оценка земли на основе средних  цен на единицу площади, установленной  для региона.

В основе методики оценки стоимости  недвижимости должна лежать рыночная стоимость недвижимости. В качестве вариантов определения стоимости  могут быть предложены как оценка на основе рыночной стоимости аналогичного имущества, так и на основе рентной  стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости имущества, устанавливается  порядок, при котором стоимость  определяется на основе стоимости воспроизведения  идентичного объекта недвижимости. Для промышленных строений следует  установить метод оценки, на основе потенциальной доходности единицы  площади строения.