Налогооблагаемая база

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Мая 2013 в 23:11, контрольная работа

Описание работы

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы. Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

Скачать архив (89.12 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Экономика недвижимости готовое.docx

— 94.76 Кб (Скачать файл)

При определении ставок налога на недвижимость следует учитывать  тот факт, что в настоящее время  налоги на недвижимость составляют существенную часть налоговых поступлений  территориальных бюджетов. В этой связи немаловажным является сохранение аналогичного уровня доходов, поступающих  из данного источника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическое задание

Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

№

Показатель

Вариант

2

1

Среднегодовая арендная плата в базовом  периоде, долл./кв.м.

350

2

Прогнозный период, лет

4

3

Ежегодный темп прироста арендной платы, %

8%

4

Площадь оцениваемого объекта, кв.м.

1500

Из нее сдается в аренду, %

25%

5

Процент недозагрузки, %

  

1 год

25%

2 год

20%

3 год

15%

4 год

10%

постпрогнозный период

10%

6

Период недозагрузки, месяцев в  год

  

1 год

4

2 год

4

3 год

3

4 год

3

постпрогнозный период

3

7

Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода

5%

8

Площадь земельного участка, кв.м.

350

9

Ставка земельного налога, долл./кв.м.

2

10

Коэффициент категории земли (на вид  деятельности арендатора)

6

11

Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)

1,1

12

Коэффициент земельного налогообложения  на областной центр

2,4

13

Индекс роста МРОТ (ежегодно)

1,1

14

Ставка НДС, %

20,00%

15

Ставка налога на имущество, %

2,00%

16

Восстановительная стоимость объекта  на дату оценки, млн. долл.

1,5

17

Норма амортизации, % в год

1,20%

18

Срок жизни объекта в базовом  периоде, лет

50

19

Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости

30,00%

затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период

20

Условно переменные расходы, % от действительного  валового дохода

20%

21

Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.

120

22

Срок ипотечного кредита, лет

10

23

Ставка процента по кредиту, % в год

5,00%

24

Ставка налога на прибыль, %

24,00%

25

Безрисковая ставка процента, %

20,00%

26

Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев

3

27

Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %

4,00%

28

Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет

10

29

Срок окупаемости инвестиций в  объект недвижимости, лет

5

30

Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и  временных пределов их получения  нет

Доходы от объекта недвижимости в  течение года поступают нарастающим  итогом

Реверсия рассчитывается по модели Гордона

Прочие факторы не учитываются


Рыночная стоимость объекта  недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков:

,

где:

PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);

PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).

Соб=140334+152536=292870 долл.

 

Реверсия учитывается  всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа  объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.

Реверсия может быть известна заранее, в противном случае –  определяется по модели Гордона:

,

где:

Р – реверсия (выручка  от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного  периода;

ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);

i – ставка дисконтирования;

g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).

Р=140334/(1-0,08)= 152536 долл.

 

Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости:

№

Показатель

Способ расчета

1

2

3

1

Потенциальный валовый доход (ПВД)

Потенциальный валовый доход  – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

ПВД – максимально возможный  доход в расчете на год.

ПВД = Sоб х Ап ,

где:

Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду);

Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.

ПВД=1500*350=525 000 долл.

2

Потери от недозагрузки (Пн)

Потери от недозагрузки учитывают  потери валового дохода за счет невозможности  сдачи в аренду части площади  объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части  площади, места общего пользования  и т.д.)

Пн = ПВД х Кн ,

 

,

где:

Кн – коэффициент недозагрузки;

Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей);

Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.

Кн=((0,25+0,2+0,15+0,1)/5)*(((4+4+3+3)/5)/12)=0,04

Пн=525000*0,04=21437,5 долл.

3

Потери при сборе арендной платы (Пса)

Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.

3% от ПВД

21437,5*3/100=643,12 долл.

4

Действительный валовый  доход

ДВД = ПВД – Пн – Пса ,

ДВД=525000-21437,5-643,12=502919,38долл.

5

Операционные расходы (ОР)

Операционные расходы  – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные  с получением действительного валового дохода.

[п. 6 + п. 11 + п. 12]

ОР=94199+121250+30 000=245449долл.

6

Условно постоянные расходы (ПОИ)

Условно постоянные расходы  – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых  услг.

[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10]

ПОИ=10080+300+83819=94199 долл.

7

   Арендная плата  за землю

Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе:

Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка ,

где:

Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок;

Sзу – площадь земельного участка;

Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны;

Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога;

Ка – коэффициент вида деятельности арендатора.

Апз=350*2*2,4*6=10080 долл.

8

      Налог на  имущество

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Ни = СГСИ х Сни ,

где:

Ни – сумма налога на имущество;

СГСИ – среднегодовая  стоимость имущества;

Сни – ставка налога на имущество.

Для целей оценки среднегодовую  стоимость объекта недвижимости рассчитывают:

,

где:

ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза).

Остаточная стоимость  равна:

ОС = ПС – И ,

где:

ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта  недвижимости по затратному подходу.

И – износ (накопленная  амортизация) недвижимого имущества  по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных  отчислений.

ОС=-525000-525000*1/100=510000 долл.

СГСИ=(525000-510000)/2=15 000 долл.

Ни=15 000*2/100=300 долл.

9

      Налог на  добавленную стоимость 

      (НДС)

Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет

,

где:

НДС - налог на добавленную  стоимость;

ДВД – действительный валовый  доход;

d – ставка налога на добавленную стоимость.

НДС=502919,38*0,20/(1+0,20)= 83819

10

      Страховые  платежи

о факту, в зависимости  от условий страхования объекта  недвижимости.П

11

Условно переменные расходы (ПИ)

Условно переменные расходы  – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и  от уровня предоставляемых услуг.

По фактическим затратам, или в процентах от действительного  валового дохода.

Условно переменные расходы  включают:

- коммунальные платежи;

- охрана;

- текущие ремонтные расходы;

- расходы на рекламу;

- расходы на управление  объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды).

Если договор аренды заключается  на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.

ПИ=25*525000/100=131250 долл.

12

Резерв на замещение (РЗ)

Резерв на замещение –  затраты на замену конструктивных элементов  с коротким сроком жизни (как правило  элементы отделки, двери и т.п.)

РЗ=30*1000 000/100=30 000 долл.

13

Чистый операционный доход (ЧОД)

[п. 4 - п. 5]

ЧОД=502919,38-245449=257470долл.

14

Платежи банку за кредит (Пк)

По факту, в зависимости  от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле  самоамортизирующегося кредита:

,

где:

D – периодический платеж по кредиту;

M – сумма ипотечного кредита;

iк – ставка процента по кредиту;

tк – срок полной амортизации ипотечного кредита.

D=120 000*5/(1-(1/(1+5))10)=72821 долл.

15

Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно)

[п. 13 - п. 14]

ЧОДно=257470 -72821=184649 долл

16

Налог на прибыль (Нп)

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Нп = ЧОДно х Снп ,

где:

Снп – ставка налога на прибыль.

Нд=184649*24/100=44315 долл.

17

Поток денежных средств (ПДС)

ПДС=184649-44315 =140334долл.

[п. 15 - п. 16]


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

 

№

Показатель

Вариант

2

1

Потенциальный валовый доход, тыс. долл.

115

2

Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода

2%

3

Прочие доходы, тыс. долл.

1

4

Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода

0%

5

Ипотечный кредит, тыс. долл.

680

6

Срок амортизации ипотеки, лет

27

7

Ставка процента по ипотеке, % в год

11%

8

Ставка дисконтирования, %

20%

9

Предполагаемый год продажи собственности

22

10

Ежегодный прирост стоимости, %

1%

11

Первоначальная рыночная стоимость  собственности, тыс. долл.

850


Традиционная модель ипотечно-инвестиционного  анализа:

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле:

Цена = Стоимость  собственного капитала + Ипотечный  кредит    

Цена=680000+115000=795000 долл.

Для оценки стоимости недвижимости текущий  остаток ипотеки следует прибавить  к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все  доходы. Остаток ипотеки равен  текущей стоимости требуемых  выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула  для оценки стоимости собственности  выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP                     (*)

где    V - стоимость собственности (первоначальная),

 PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже недвижимости,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если  принять, что 

CF = NOI - DS             

где     NOI -  чистый текущий операционный доход,

          DS - обслуживание долга (годовое),

и

 PS = RP - OS            

где   RP - цена перепродажи собственности,

        OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула (*) примет вид:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP     

V=0.94*(0-92.46)+0.011*(1 665 966,75-599 382,8413)= 11 645,51 долл

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита  рассчитывается на основе формулы для  расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

                  

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

       I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

       i - годовая ставка процента по кредиту,

       t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

         - ипотечная постоянная.

DSm=680 000*(0,13/12)/(1-(1+0,13/12)(33*12)=-92,46 долл

Фактор  аннуитета отражает текущую стоимость  единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

                         

где  Y - ставка отдачи на собственный капитал,

       T - период владения собственностью.

PWAF=1-(1/(1+0,18)27/0,18)=0.94

Фактор  текущей стоимости реверсии отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

                    

PWF=1/(1+0,18)27=0,011

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость  платежей по обслуживанию долга в  течение оставшегося срока амортизации:

                    

где                    - фактор текущей стоимости аннуитета.

OS=-92,46*(1-(1/(1+0,13/12)(33*12+27*12)))/(0,13/12)=599 382,8413 долл.

Цена  перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости  собственности в год (d):   

RP = P * (1 + d) T               

где   RP - цена перепродажи собственности;

        P - первоначальная стоимость собственности;

        d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

        T - период владения собственностью.

RP=795 000*(1+0.03)27=1 665 966,75 долл.

Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода.

 Определение  стоимости собственности на базе  общего коэффициента капитализации  выполняется по формуле:

                                    

где   V - стоимость собственности;

         NOI - чистый операционный доход;

         k - общий коэффициент капитализации.

Для определения  общего коэффициента капитализации  в рамках ипотечно-инвестиционного  анализа используют:

  • Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
  • Метод инвестиционной группы;
  • Метод прямой капитализации.

V=350/0.03=11666,67 долл.

Ипотечно-инвестиционная техника  Эллвуда:

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим  образом:

                       

где:  k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость

        при заданном ожидаемом изменении  стоимости за прогнозный период;

        Y - ставка отдачи на собственный капитал;

        m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

       C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

       d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

        + dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

        - app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

       (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

   D - изменение дохода;

       J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f                         

С=0,13+0,99*0,002-0,1=0,03

Информация о работе Налогооблагаемая база