Налогообложение недвижимости в Российской Федераци

Федеральное государственное  учреждение высшего профессионального  образования.

Российская академия народного  хозяйства и государственной  службы.

Северо-Западный институт.

 

Кафедра

«Налоги и Налогообложение»

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

«Налогообложение недвижимости в Российской Федерации»

 

 

 

 

                                                                                     Выполнила: Студентка курса

                                                                 Факультета Экономики и финансов

Правдюкова Е.А.

Проверил

Научный руководитель:

Старший преподаватель

Федорова Н.И.

 

Санкт-Петербург

2012

 

Содержание:

Введение …………………………………………………………………………………………….1 
1. Теоретические аспекты налогообложения недвижимости ………………………………………………………………………………….......4 
1.1. Налогооблагаемая база ……………………………………………………………………....4 
1.2 Определение налогооблагаемой базы на основе накопленной ежегодной ренты …………………………………………………………………………………………….......6 
1.3 Расчет налогооблагаемой базы на основе капитальной стоимости ……………………..7 
1.4 Переоценка налоговой базы …………………………………………………………………..9 
1.5 Определение налогоплательщика …………………………………………………………...10 
1.6 Льготы …………………………………………………………………………………………..11 
2. Практические аспекты налогообложения недвижимости ……………………………………………………………………………………...12 
2.1. Выбор объекта налогообложения …………………………………………………………..12 
2.2. Определение налогооблагаемой базы ……………………………………………………...13 
2.3. Способы оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения …………….13 
2.4. Льготы по налогам на недвижимость ……………………………………………………...14 
3. Обзор существующего законодательства в РФ (налог на имущество, налог на имущество физических лиц, налог на землю) ………………………………………………………………………………………………..16 
4. Предложения по оптимизации налогообложения недвижимости ………………………...18 
4.1. Определение налогоплательщиков ………………………………………………………....19 
4.2. Определение налоговой базы ………………………………………………………………...19 
4.3. Льготы…………………………………………………………………………………………...20

5. Налог на недвижимость: перспективы и риск………………………………………………...............................................................................20

6. Расчет налога на имущество……………………………………………………………………23

7. Заключение………………………………………………………………………………………..25

8 .Список  литературы……………………………………………………………………………...26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одной из актуальных задач, стоящих перед Российской Федерацией, является создание благоприятных  условий для стабильного роста  национальной экономики. Достижение этой цели во многом зависит от создания эффективной налоговой системы. Формирование такой системы идет с 1991 года, когда была принята первая часть Налогового кодекса.  
Блок законов, регулирующих в России налогообложение имущества, был принят в ходе радикальной налоговой реформы конца 80-х – начала 90-х годов. Большинство установленных тогда имущественных налогов являлись новыми по своему содержанию. Они были ориентированы на развитие в стране рыночной экономики и соответствующих имущественных отношений. За время действия законодательства, регулирующего налогообложение имущества, в него вносилось множество поправок, которые привели к расширению сферы действия имущественных налогов, налогооблагаемой базы и перечня подлежащих обложению видов имущества.  
Налогообложение имущества, в том числе недвижимого, общепринято в развитых странах. Поимущественный налог был известен с древнейших вре-мен, когда-то рассматривался как самый справедливый из возможных налогов. Во все времена делалась попытка облагать имущество налогом в соответствии с его стоимостью.  
В перечень налогов, формирующих налоговую систему Российской Федерации, включен налог на имущество организаций. Целью установления налога на имущество было реформирование системы налогообложения недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, земельных участков, жилых и нежилых помещений). Налог на имущество организаций в его современном виде – это прямой налог, который берется от имущественного состояния юридического лица. Налог на имущество юридических лиц является основным налогом субъектов Российской Федерации и занимает центральное место в системе имущественного налогообложения России.  
Учитывая все вышесказанное, в настоящее время особенно актуальны проблемы, связанные с расчетами организаций с бюджетом по налогу на имущество организаций. 
Целью данной работы является проведение оценки влияния налога на имущество на финансовые результаты деятельности организации. Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить ряд задач: 
- охарактеризовать налоги как основной источник доходов бюджетов; 
- оценить экономическое значение налога на имущество организации для формирования региональных и местных бюджетов; 
- охарактеризовать основные элементы налога на имущество; 
- оценить влияние налога на имущество на хозяйственную деятельность конкретной организации; 
- предложить пути оптимизации налога на имущество в условиях конкретной организации; 
- изучить мировой опыт налогообложения недвижимости и сравнить его с Российской практикой. 
Предметом исследования в данной работе является организация ООО «___», основным видом деятельности которой является оказание транспортно-экспедиторских услуг. Объектом изучения является информационная база, представляющая собой систему количественных и качественных, обобщающих и частных показателей расчетов данной организации с бюджетом по налогу на имущество организаций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические  аспекты налогообложения недвижимости

 

К числу теоретических  основ, обуславливающих необходимость  существования налогообложения  недвижимости, можно отнести следующие. Во-первых, учитывая тот факт, что  в основном поступления от налогов  на недвижимость составляются часть  доходной базы местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости. Во-вторых, налоги на недвижимость в значительной степени играют перераспределительную  роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладают большими финансовыми возможностями  и относятся к более высоким  по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности. В данной связи необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местные общественные услуги, больший собственник получает их в большем объеме и, соответственно, перераспределение возможно лишь с  учетом того, что налог, уплачиваемый с недвижимости, превышает стоимость  государственных услуг. В-третьих, с  помощью налогов на недвижимость оказывается возможным подвергать налогообложению те виды доходов, которые  не могут быть базой подоходного  налога – вмененная рента от пользования  объектами недвижимости их непосредственными  пользователями (Schome, 1995; Youngman, Malme 1994).

1.1. Налогооблагаемая  база

Существует два основных способа определения базы для  целей обложения налогом на недвижимость (Youngman, Malme, 1994; Schome, 1995; Thuronyi, 1996). Первый основывается на периодической (как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй – на основе капитальной стоимости объекта недвижимости.

В первом случае базой налогообложения  является поток доходов, получаемый владельцем недвижимости от ее использования  в течение данного периода.

Во втором – капитальная  стоимость представляет собой стоимость  земли и объектов, находящихся  на ней. В зависимости от установленной  системы стоимость может определяться как на основе рыночной стоимости  объекта, так и стоимости оценочной, представляющей собой некоторую вмененную сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.

В принципе, налоговые обязательства, скорректированные на инфляцию, начисляемые  как при взимании налога с первой налоговой базы, так и со второй должны быть идентичны (Youngman, Malme, 1994). Обязательным условием для этого является наиболее эффективное, в экономическом смысле, использование объекта, то есть приносящее максимальный возможный поток доходов. На практике же зачастую имеет место неэффективное в краткосрочной перспективе использование объекта недвижимости, при котором современный, ежегодный поток доходов ниже максимально возможного, и при котором потенциальный покупатель, в случае использования им недвижимости с большей эффективностью, мог бы потенциально заплатить сумму большую, чем рассчитанная на основе современного потока доходов. Проще говоря, если современный владелец недвижимости вообще не получает дохода от своего имущества или получает доход меньший, нежели потенциально возможный, то очевидно найдется другой экономический агент, который сможет обеспечить больший поток доходов. В этом случае налоговые обязательства, рассчитанные на основе потенциальной капитальной стоимости объекта недвижимости, были бы выше, нежели рассчитанные на основе ежегодного потока доходов современного собственника.

Налогообложение недвижимости при использовании годовой накопленной  ренты является своего рода дополнительным налогом на доход, тогда как налог  рассчитанный с капитальной стоимости  объекта недвижимости (по рыночной ли стоимости или другим методом) – своего рода налогом на состояние (Schome, 1995).

Как у первого, так и  у второго способа определения  налогооблагаемой базы существует комплекс преимуществ и недостатков. Положительной  стороной использования в качестве налогооблагаемой базы капитальной  стоимости является тот факт, что  в большей степени налог на недвижимость при данной базе налогообложения  является налогом на богатство, что  повышает прогрессивность налоговой  системы.

С другой стороны, использование  суммы накопленной за период ренты  в качестве налогооблагаемой базы больше связывает налоговое обязательство  с суммой реально получаемого  дохода от использования объекта  недвижимости собственником. Также, меньшее  налоговое бремя налагается на владельцев необработанных участков земли, сельскохозяйственных угодий и частных владений, несомненно, потенциально приносящих значительно  больший доход их возможным владельцам в случае их более эффективного использования. Последнее, кстати, требует в большей  степени политического, нежели экономического решения, так как взимание налога с максимальной потенциальной стоимости, достигаемой в результате наиболее эффективного использования недвижимости, безусловно оправданное с экономической точки зрения, может привести к неисполнению налоговых обязательств современными владельцами недвижимости, что, как можно предположить, будет весьма непопулярной мерой. Существует несколько основных схем определения налогооблагаемой базы в разрезе двух основных вариантов.

1.2 Определение  налогооблагаемой базы на основе  накопленной ежегодной ренты

В случае если налоговая  система предусматривает взимание налога на недвижимость с накопленной  ежегодной ренты, то возможным является два способа определения величины налогооблагаемой базы: первый заключается  в расчете рентного дохода, получаемого  собственником того или иного  объекта недвижимости, второй –  в пересчете с применением  заранее определенных коэффициентов  годового рентного дохода на основе рассчитанной капитальной стоимости объекта  недвижимости.

Оценка налогооблагаемой базы с помощью расчета фактического годового дохода, получаемого собственниками объектов недвижимости, позволяет избежать высокого налогового бремени на недвижимость, не приносящую по тем или иным причинам существенного дохода (Malme, 1992). К числу таких объектов можно отнести недвижимость во владении фермерских хозяйств и незастроенные территории, находящиеся вблизи городов, имеющих существенную привлекательность для застройщиков при расширении городских жилых и деловых районов. Применение подобного расчета налогооблагаемой базы может быть обусловлено политической необходимостью, в то время как с экономической точки зрения может быть малоэффективным. Наличие развитого рынка аренды недвижимости позволяет достаточно точно определить ежегодную накопленную сумму ренты, в то же время его отсутствие приводит к необходимости косвенной оценки дохода, который приносит объект недвижимости в течение года.

В случае косвенной оценки большой трудностью для администрирования  является учет индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости, в  частности его расположения, как  географического, так и экономического, ветхости сооружений, плодородия земли, наличия развитой инфраструктуры и  т.д.

Второй способ оценки –  на основе годовой ренты, рассчитанной с использованием коэффициента годовой  доходности капитальной стоимости  единицы площади объекта недвижимости – может привести к значительным отклонениям от величины потенциальной  рыночной ренты объекта недвижимости, но является единственно возможным вариантом в случае отсутствия какой бы то ни было информации о величине ренты или для объектов недвижимости промышленного назначения.

В обоих случаях величина годовой ренты, полученной расчетным  путем или фактически полученной владельцем, должна быть уменьшена  на величину расходов на содержание объектов недвижимости для целей налогообложения. Целесообразность осуществления вычета подобных расходов из налогооблагаемой базы объясняется тем фактом, что  постепенное ветшание объекта недвижимости приводит к снижению его рыночной ренты, что, в свою очередь, приводит к снижению налоговых обязательств, если налог начисляется на фактически полученную ренту, и повышает чрезмерное бремя налога на плательщика, если сумма  налога фиксирована (например, при использовании  вмененной годовой ренты и  отсутствии ежегодного пересмотра ее величины).

Уровень расходов, несомненно, варьируется в зависимости от общего срока использования объекта  недвижимости, географических особенностей региона и характера эксплуатации. С целью защиты поступлений налогов  от эрозии, которая может иметь  место в случае осуществления  не требующихся расходов на содержание и ремонт объектов недвижимости и  занижающих налоговые обязательства, вводится ограничение на списание подобных расходов за счет налогооблагаемой базы.

1.3 Расчет налогооблагаемой  базы на основе капитальной  стоимости

При применении капитальной  стоимости в качестве налогооблагаемой базы возможно использование различных  подходов к расчету налоговых обязательств . Во-первых, как и в предыдущем случае, можно использовать рыночную стоимость объекта недвижимости. Во-вторых, расчет налогооблагаемой базы может осуществляться на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости по рыночной стоимости. В-третьих, возможно использование ежегодной накопленной ренты в качестве основы для расчета капитальной стоимости объекта недвижимости.

Первый способ представляется наиболее обоснованным в случае, если налог имеет своей целью обложение  недвижимости как элемента богатства, характеризующего социальное и экономическое  положение налогоплательщика. В  этом случае должна происходить периодическая  переоценка недвижимости по рыночной стоимости, что представляется довольно затратным, с точки зрения администрирования  налога.