Оценка имущества организации для целей налогообложения

6) производственный и  хозяйственный инвентарь;

7) рабочий скот;

8) продуктивный скот;

9) многолетние насаждения [14, c. 145].

Соотношение отдельных групп, основных фондов в их общем объеме представляет производственную структуру  основных фондов. Обществу не безразлично, в какую из групп основных доходов  вкладывается средства. Оно заинтересовано в оптимальном повышении удельного  веса машин и оборудования - активной части фондов, которые обслуживают  решающие участки производства и  характеризуют производственные возможности  предприятия по выпуску тех или  иных изделий.

Чем выше доля оборудования в стоимости основных производственных фондов, тем больше выпуск продуктов, тем выше показатель фондоотдачи.

Основной признак предприятия - наличие в его собственности и хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленного имущества. Именно он обеспечивает материально-техническую возможность функционирования предприятия, его экономическую самостоятельность и надежность.

Без определенного имущества  не могут осуществлять свою деятельность ни крупные, ни малые предприятия, ни индивидуальные предприниматели.

Имущество, находящиеся в  собственности предприятия подразделяются на недвижимое и движимое.

К недвижимому  имуществу относятся: земельные участки и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.

Движимое имущество: включает в себя вещи не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги.

Общим признаком внеоборотных актов является длительный жизненный цикл - не меньше года. Он обуславливает длительность процесса амортизации и низкую скорость их оборота. Отсюда и название - внеоборотные или низкооборотные активы. Их также называют иммобилизованными фондами. На предприятиях состав и структура внеоборотных активов может существенно различаться. Однако, как правило, главной составляющей для большинства предприятий является длительно иммобилизованные фонды, а среди них - основные фонды.

Основные фонды - это материально-вещественные ценности. Действующие в жизненной натуральной форме в течение длительного периода времени и утрачивающие свою стоимость по частям.

В зависимости от характера  участия основных фондов в процессе расширенного воспроизводства они  подразделяются на производственные и  непроизводственные основные фонды.

Производственные основные фонды функционируют в сфере  материального производства, неоднократно участвуют в процессе производства, изнашиваются постепенно, а их стоимость  переносится на изготовляемый продукт  по частям по мере пользования. Пополняются  они за счет капитальных вложений.

Непроизводственные  основные доходы - жилые дома, детские и спортивные учреждения, столовые.

Стоимость их исчезает в  потреблении. Фонд возмещения не создавая. Воспроизводятся они за счет национального дохода.

Несмотря на то, что непроизводственные основные фонды не оказывают непосредственного  влияния на объем производства и  рост производительности труда, их постоянное увеличение неразрывно связано с  улучшением благосостояния работников предприятия, с повышением материального  и культурного уровня их жизни, что в конечном счете влияйте на результаты деятельности предприятий.

В условиях рыночной экономики  основные фонды - главная предпосылка, обеспечивающая дельнейший экономический  рост за счет всех факторов интенсификации производства.

Основные производственные фонды - это огромное количество средств труда, которые не смотря на свою экономическую однородность, отличаются целевым назначением, сроком службы (от их объема зависит производственная мощность, предприятия, уровень технической вооруженности труда, накопление основных факторов и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер).

Отсюда возникает необходимость  классификации основных фондов, по определенным группам, учитывающим  специфику производственного назначения различных видов фондов.

Соотношение отдельных групп, основных фондов в их общем объеме представляет производственную структуру  основных фондов. Обществу не безразлично, в какую из групп основных доходов  вкладывается средства. Оно заинтересованно  в оптимальном повышении удельного  веса машин и оборудования - активной части фондов, которые обслуживают  решающие участки производства и  характеризуют производственные возможности  предприятия по выпуску тех или  иных изделий.

Здания, сооружения, инвентарь, обеспечивающие нормальное функционирование активных элементов основных фондов, относятся к пассивной части  основных фондов.

Денежная, или стоимостная  оценка основных фондов необходимо для  планирования расширенного воспроизводства  основных фондов, определения степени  износа и размера амортизирующих отчислений.

Существует несколько  видов оценок основных фондов, связанных  с длительным участием их постепенным  снашиванием в процессе производства, изменением за этой чертой условий  воспроизводства по первоначальной, восстановительной и остаточной стоимости.

Основные производственные фонды в процессе их эксплуатации изнашиваются. Различают два вида износа - физический и моральный.

Под физическим износом понимают постепенную утрату основными фондами  своей первоначальная замена морально устаревшей техники приводит к тому, что на ней производится более  дорогая и худшего качества продукция  по сравнению с изготавливаемой на более совершенных машинах и оборудовании. Это совершенно не допустимо в условиях рыночной конкуренции.

Процедура оценки имущества.

В «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной  деятельности» гл. 3, ст. 13 сказано, что  проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1) заключение с Заказчиком  договора об оценке;

2) установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

3) анализ рынка, к которому  относится объект оценки;

4) выбор методов оценки  и осуществление необходимых  расчётов;

5) обобщение результатов  и определение итоговой величины  стоимости объекта оценки;

6) составление и передача  заказчику отчёта об оценке.

При определении рыночной стоимости обычно используют три  основных подхода:

1) затратный подход;

2) доходный подход;

3) сравнительный подход.

Для определённого вида имущества  в рамках каждого из подходов есть свои методы расчёта, обусловленные  назначением имущества (недвижимость, оборудование, транспорт и т. д.), видом права на имущество, а также  целью или задачей оценки. Методов  расчётов в рамках каждого из подходов достаточно много и выбор оценщиком  методики расчёта обусловлен исходными  данными и целью оценки по каждому  конкретному объекту оценки.

Аналог объекта оценки (имущества) - объект сходный или  подобный оцениваемому имуществу.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

В рамках доходного подхода, как правило, используются 2 основных метода: метод прямой капитализации  и метод дисконтированных денежных потоков. Применение метода дисконтированных денежных наиболее обосновано для оценки объектов, приносящих денежные доходы неравномерные по годам, метод прямой капитализации - для объектов, приносящих равномерные и равновеликие доходы в течение года. Доходный подход применим только к доходным объектам, то есть к таким, целью владения которыми является получение дохода (например, от сдачи их в аренду).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учётом его износа (если таковой  имеется).

При использовании затратного подхода расчёты проводятся, исходя из себестоимости создания объекта. То есть при затратном подходе  считают, что стоимость оцениваемых  объектов определяется затратами производителя  на их создание (и реализацию) с учётом их износа.

Стоимость замещения - это  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - это затраты на создание точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанным в ценах на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость, адекватно отражающую ценность объекта в его текущем  состоянии и основывается на анализе  цен покупки и продажи аналогичных  объектов, сложившихся в данный момент на рынке в данном регионе.

Методологически подход осуществляется путем анализа цен аналогичных  объектов имущества и расчёта  соответствующих корректировок, учитывающих  различие между ними и объектом оценки.

Скорректированная цена имущества - цена объекта-аналога после её корректировки  на различия с объектом оценки.

Стоимость имущества. В оценке основным операционным понятием является - стоимость. Оценщик определяет не цену, а стоимость объекта оценки, как наиболее вероятную цену объекта (в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года). Цена же объекта, в зависимости от колебаний рынка на момент сделки, может быть в действительности больше или меньше определённой стоимости.

Согласование результатов  оценки - получение итоговой величины стоимости оцениваемого имущества  на основании результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке.

2.2.1.Оценка недвижимости для целей налогообложения

Независимая профессиональная оценка собственности направлена на решение  различных задач. Одним из существенных вопросов решаемых с помощью независимого оценщика является оценка для целей налогообложения. В этом случае, отчет об оценке устраняет возможные вопросы с налоговыми органами, являясь документом доказательного значения и весомым аргументом в вопросе определения  стоимости объекта сделки.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское  законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое  законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.

При продаже здания возникают  следующие налоговые обязательства:

• Уплата налога на добавленную стоимость в силу ст. 146 НК РФ
• Уплата налога на прибыль организаций в силу ст. 249 НК РФ

Очевидно, что налоговое  бремя находится в прямой зависимости  от цены здания, указанной сторонами  в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения  принимается цена товаров, работ  или услуг, указанная сторонами  сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Эта презумпция будет действовать  до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы, а после чего доначислят налог и привлекут налогоплательщика к ответственности.

Однако, налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам, только в ряде случаев, а именно, по сделкам:

1. между взаимозависимыми лицами;
2. по товарообменным (бартерным) операциям;
3. при совершении внешнеторговых сделок;
4. при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Возникает вопрос, как налоговый  орган будет определять уровень  рыночных цен, рассматривая условия  договора купли-продажи конкретного  здания. В этой ситуации вовсе недостаточно общих критериев, что здание находится, допустим, в центре Москвы, где цена одного квадратного метра составляет около 5 000 долл. США. Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие  факторы, как район расположения здания, помещений, этажность, год постройки  и другие данные, существенным образом  влияющие на цену недвижимости.