Оценка имущества организации для целей налогообложения

НК РФ установлено, что  при определении и признании  рыночной цены товара, работы или услуги должны быть использованы официальные  источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).

Поэтому, официальным  источником информации можно признать заключение независимого оценщика.

Это способ также используется при определении нормативной  цены имущества. Согласно Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судебная практика показывает, что официальными источниками информации о рыночных ценах признаются:

- данные органов государственной  статистики

- документы, выданные  Торгово-промышленными палатами

- данные органов государственной  власти и органов местного  самоуправления

Не являются официальным  источником информации о рыночных ценах:

- данные риэлторских фирм

- информация рекламных  журналов: «Недвижимость и цены»,  «Из рук в руки» и т.п.

При отсутствии данных из официальных  источников, налоговым органом может  быть применены другие методы определения  рыночной стоимости. Сначала метод цены последующей реализации, а при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае, налоговому органу надо доказывать обоснованность применения этих методов.

Таким образом, пока не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. В связи с этим, во избежание налоговых рисков, налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.

2.2.2.Оценка движимого имущества

К движимому имуществу  по ст. 130 ГК РФ относится все то имущество, котороене включено в разряд недвижимости. Деление всего спектра имущества на два больших класса (движимое и недвижимое) связано с различиями в порядке правовых  режимов регулирования.

Прежде всего, это относится  к обязательной государственной  регистрации: для движимого имущества  она не предусмотрена. Исключение составляют те объекты движимого имущества, в отношении которых законом  государственная регистрация предусмотрена.Чтобы та или иная вещь была отнесена к движимому имуществу, она должна удовлетворять двум критериям.

Во-первых, она не должна иметь прочной связи с землей (материальный критерий), во-вторых, она  не должна быть отнесена законом к  недвижимости, а перенос этой вещи не может повлечь за собой ущерба, несоразмерного для ее назначения (юридический  критерий).

Таким образом, к категории  движимого относится широкий  перечень имущества.

Оценка движимого имущества  при всем многообразии его объектов, в условиях современной общественно-экономической  ситуации в России, имеет некоторые  общие закономерности и тенденции.

При оценке движимого имущества, входящего в состав недвижимости, оценщик должен четко разделить  эти два вида и выявить степень  влияния движимого имущества  на общую стоимость недвижимости.

Стоимость движимого имущества  напрямую зависит от целей и ситуации оценки.

При оценке движимого имущества  применяется один из трех (или все  три в комплексе) подходов: рыночный, доходный или затратный. Выбор подхода  обуславливается также ситуацией  и целями, поставленными перед  оценщиком.

Зачастую оценка движимого  имущества входит составной частью в комплексную оценку более крупного объекта (бизнеса, недвижимости). В этом случае важно, является ли данное движимое имущество функциональным активом  бизнеса, либо должен рассматриваться  как самостоятельный объект оценки. В некоторых ситуациях номинально относящийся к категории движимого  имущества объект должен оцениваться  как часть недвижимости (если связь  его с объектом недвижимости прочна и перемещение или удаление данного  движимого имущества повлечет за собой значительный ущерб стоимости  недвижимости).

Каждый из объектов оценки движимого имущества имеет свою специфику, обусловленную его функциональностью, техническим состоянием, общей ситуацией  на рынке и многими другими  факторами.

Оценка промышленного  оборудования предприятия характеризуется  многообразием форм, типов и моделей  различной спецтехники. Зачастую оценщику приходится сталкиваться с тем, что  оценке подлежит не только современное  оборудование, но также приборы и  установки,  выпущенные десятилетия  назад и уже снятые с производства. В связи с этим особую важность приобретает возможность точной классификации оборудования предприятия  для отнесения его к отвечающей определенным ценностным характеристикам  структуре.

Оценка транспорта в условиях современной экономической ситуации в России становится все более  востребованной. Основными факторами, от которых зависит стоимость  транспортных средств – это техническое  их состояние, степень износа, функциональные характеристики, производитель. При  оценке транспорта затратный метод  используется крайне редко, так как  в основном информация о себестоимости  автомобилей и другого транспорта является конфиденциальной.

Оценка акций и ценных бумаг рассматривается в контексте  стоимости доли бизнеса, приходящейся на подлежащей оценке пакет. Важнейшими факторами, от которых зависит стоимость  акций, является размер их пакета, вид  акций, перспективность и доходность предприятия, ситуация на рынке ценных бумаг.

Оценка объектов интеллектуальной собственности осложнена возможным  отсутствием аналогов данного объекта, неоднозначностью финансового выражения  предполагаемого дохода от пользования  теми или иными результатами интеллектуальной деятельности.

2.2.3.Оценка земли для целей налогообложения

В настоящее время в  механизме земельного налогообложения  налоговой базой является площадь  участка, а ставка земельного налога устанавливается в соответствии с законом рф от 11.10.91 г. no 1738-1 (ред. От 25.07.98 г.) "О плате за землю" в рублях на единицу площади участка. Например, в городах ставка дифференцирована в зависимости от численности населения и экономического района, на территории которого расположен город. Пока не было земельного рынка, такой подход был правомерным. Средства, собираемые от земельного налога, должны были обеспечить финансирование тех мероприятий по коммунальному обустройству городов, которые ранее инвестировались из централизованных бюджетов. Поэтому размер ставок налога определялся в первую очередь издержками коммунального строительства в городах разной величины с различными природно-географическими условиями, а во вторую - размером строительной ренты по городам и регионам.

Нормативная цена земли на первом этапе устанавливалась как 50-кратная величина ставки земельного налога, т.Е. Как бы исходя из 2%-ной ставки капитализации текущих платежей. В дальнейшем согласно решениям правительства рф нормативная цена земли стала определяться величиной 200-кратной ставки земельного налога, что при ежегодных индексациях ставок во многих городах привело к 4-кратному превышению нормативной цены над уровнем рыночных цен на землю.

В соответствии с постановлением правительства рф от 15.03.97 г. no 319 "о порядке определения нормативной цены земли" нормативная цена земли стала определяться уровнем рыночных цен на нее. Однако поскольку нормативная цена земли является зональным показателем, то одна и та же стоимость устанавливается для всех участков, находящихся на территории какой-либо зоны.

В то же время известно, что  даже соседние участки по своим потребительским  свойствам и рыночной стоимости  могут существенно различаться. Поэтому при переходе на новую  систему земельного налогообложения, при которой в соответствии с  проектом налогового кодекса в качестве налоговой базы принимается стоимость  земельного участка, определение кадастровой  стоимости каждого участка в  отдельности представляется вполне закономерным.

Кадастровую стоимость земельных  участков целесообразно определять как потребительскую стоимость, характеризующую ценность объекта  для конкретного владельца при  определенном варианте его использования. Налоговая база может исчисляться  в виде восстановительной стоимости, которая в отличие от рыночной, выражающей "стоимость в обмене", ближе к понятию "стоимость в использовании" и по своей природе более соответствует налогу на земельную собственность и другое имущество. Подобный подход более приемлем в настоящее время для российской действительности, чем принятый в странах с многовековыми рыночными традициями, в соответствии с которыми налогооблагаемая стоимость определяется суммой потенциального годового дохода, приносимого имуществом или его рыночной стоимостью, определяемой суммой, за которую это имущество может быть продано на свободном рынке.

Достоинством показателя восстановительной стоимости, выражаемого  величиной затрат, которые необходимы для создания объекта, аналогичного оцениваемому, является методическая простота его определения и развитая информационно-статистическая база в  виде объектных, удельных и элементных показателей стоимости строительства  по основным видам оцениваемого недвижимого  имущества, включая объекты социальной сферы, промышленные здания, земельные  участки под застройкой, свободные  от застройки участки и участки  продуктивных земель.

Показатель восстановительной  стоимости широко применяется в  практике оценочных работ по зданиям  и сооружениям, осуществляемых бти и госкомстатом россии. Налоговая база земельного участка призвана отражать общие признаки оцениваемых объектов, объективную шкалу их относительной ценности по отношению друг к другу и быть при этом связанной с общественной ценностью (рентой) земли. Предполагается, что в пользу общества отчуждается часть земельной ренты, сформированной природным качеством участка и общественными затратами по обустройству территории.

Стоимость участка, созданная  за счет улучшений, которые осуществил владелец земельной собственности, не должна входить в налогооблагаемую базу. В связи с этим необходимо отметить целесообразность сохранения раздельного налогообложения земли  и строений с целью перераспределения  основной части налога на недвижимость на земельный участок, связав ее с  земельной рентой. Налог на строения должен стимулировать инвестиции в  строительство, реконструкцию и  капитальный ремонт зданий, в связи с чем общий уровень его должен оставаться невысоким. На налогообложение земли не должны влиять ни сезонные колебания спроса, ни оперативные корректировки экономической политики и финансовых курсов, ни другие факторы временного и конъюнктурного характера. Устойчивость налоговой базы позволит не только планировать хозяйственную деятельность, формировать стабильный бюджет, но и экономить средства общества на проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков. Отражение земельной ренты в составе кадастровой стоимости земельного участка - один из важнейших методологических принципов кадастровой оценки.

В рыночных условиях величину ренты, которая присуща данному  земельному участку, выражает рыночная стоимость этого участка, представляющая собой капитализированную ренту  или вероятную цену на свободном  рынке. Но пока отсутствует устойчивый земельный рынок, расчетные показателиренты, установленные с учетом знаний о формировании и функционировании городов и поселков, других производственных и непроизводственных территориальных комплексов и отдельных объектов, т.Е. На основе методов экспертной оценки, могут более правильно характеризовать ценность земли, чем цены по небольшому количеству сделок с землей в условиях ограниченного рыночного опыта по такому специфичному товару, как земельные ресурсы.

В настоящее время для  определения кадастровой стоимости  земли и других объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории. В этом их отличие от методов оценки рыночной стоимости, где в качестве базы для сравнения достаточно подборки данных о нескольких реальных продажах аналогичных объектов.

Однако технология массовой оценки не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых  для установления рыночной стоимости  земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного способа  использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения  и индивидуально-потребительских  свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т.П.).

Применение технологии массовой оценки необходимо при определении  стоимости большого числа объектов на конкретную дату. Эта задача может  быть реализована при использовании  стандартных методик и статистического  анализа. В то же время в технологии массовой оценки определение рыночной стоимости единичных объектов необходимо для контроля и защиты результатов  массовой оценки, а также для определения  налоговой базы объектов специального назначения, по которым отсутствует  массовая статистика продаж.

Кадастровая стоимость земельного участка является учетным показателем  государственного земельного кадастра и применяется в кадастровой  документации наряду с нормативной  ценой земельного участка. В связи  с тем что в настоящее время нормативная цена земли определяется уровнем рыночных цен на землю, она также может быть использована в технологии кадастровой оценки.

Существенное отличие  кадастровой стоимости от рыночной стоимости оцениваемого объекта - ее независимость от формы собственности, так как при определении налогооблагаемой базы следует оценивать абсолютное право собственности, т.е.