Региональный рынок недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ  И УПРАВЛЕНИЯ

 

 

КАФЕДРА ПРИКЛАДНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ  ДИСЦИПЛИН

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине: РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

на тему: «РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 4 курса

очной формы  обучения  факультета ЭиУ,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012

 

План

 

 

Введение ………………………………………………………………………… .3

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка недвижимости

1.1.Понятие и признаки недвижимости………………………………………5

1.2. Общая классификация объектов недвижимости……………………….. 8

Глава 2. Основные понятия  и особенности рынка недвижимости

2.1 Понятие и функции рынка недвижимости………………………………10

2.2 Субъекты рынка недвижимости и его особенности…………………... 13

Глава 3. Анализ современного состояния цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

3.1 Факторы ценообразования……………………………………………… .19

3.2 Анализ динамики цен рынка жилой недвижимости на примере Санкт-

Петербурга………………………………………………………………….…22

Заключение……………………………………………………………………… 30

Библиографический список…………………………………………………… .31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства  и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Именно в этом и заключается актуальность данной работы. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.¹

В данной работе целью является исследование регионального аспекта рынка недвижимости и анализ цен жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие и признаки рынка недвижимости;
• определить структуру и особенности объектов недвижимости ;
• рассмотреть особенности рынка жилой недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга;
• проанализировать состояние цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на современном этапе.

Предметом исследования является региональный аспект рынка недвижимости и динамика цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга.

Работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена  изучению теоретических аспектов регионального  рынка недвижимости. Во второй главе  уделено внимание рассмотрению основных особенностей рынка недвижимости. Третья глава включает в себя анализ состояния  и динамики цен на рынке жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга.

В настоящем исследовании использованы такие общенаучные  методы, как анализ литературы, сравнение, классификация и обобщение.

Кроме того для полноты  исследования применялся статистический метод, включающий в себя сбор и анализ статистических сведений динамики рыночных цен на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка  
недвижимости

1. 1. Понятие и признаки недвижимости

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).²

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».³ Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов  прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».⁴

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.⁵

В повседневной жизни  термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.⁶

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 1.- Основные признаки недвижимости⁷

№№	Признаки	Содержание (состояние)
11	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, не перемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
22	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
33	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
44	Состояние потребительской формы  в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока эксплуатации
55	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а  земли – бесконечно при правильном использовании
66	Способ переноса стоимости в  производственном процессе	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
77 8	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает  интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
		Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

1.2.Общая классификация объектов недвижимости

 

Классификация – это  распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Таблица 2.- Общая классификация недвижимости⁸

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и производственной  деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных целей:  фермы, сады; -для специальных целей: школы,  церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных запасов  и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу своего  специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; -неспециализированные – вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции или  капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

 

Глава 2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

2.1. Понятие и функции рынка недвижимости

 

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.⁹

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.¹⁰

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости –  это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

-передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

-установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

-связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

-распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.