Региональный рынок недвижимости

Год	Введено, тыс. м2 общей площади	В % к предыдущему периоду	Инвестиции в жилищное  строительство, млрд. руб.1)
			всего	в % к общему  объему инвестиций в экономику
2006–2010	13483,9	1,6
2006	2375,7	104,5	11702,8	8,0
2007	2636,9	111,0	22811,6	9,6
2008	3211,6	121,8	36553,3	12,5
2009	2603,2	81,1	26230,9	10,6
2010	2656,5	102,0	21733,7	7,6

По данным ГУИОН²¹ объем жилого фонда города на начало 2009 года составлял 110 млн. кв.м, причем доля качественного жилья в кв.м, состояние которого оценивается как хорошее или удовлетворительное, составляет более 90% . По состоянию на декабрь 2011 года в Санкт-Петербурге строится 157 объектов (175 с учетом очередей). Общая площадь новостроек на стадии строительства – порядка 4,9 млн. кв.м. 42% всего строящегося жилья относится к эконом-классу. Столько же - 42% - приходится на комфорт-класс. В бизнес-сегменте строится около 11% жилья. Доля элитных новостроек – 5%.

Рисунок 3.- Структура строящегося жилья по классам²²

В 2009 года существенно  увеличилась доля бюджетного строительства  в общем объеме ввода жилья  по сравнению с предыдущими периодами. Однако уже в следующем году показатель по объему ввода бюджетного жилья  составит не более 0,3 млн кв.м, что  на 52% ниже показателя в текущем году.

Рост строительства в 2011 г. по сравнению с 2010 г. произошел исключительно за счет типового домостроения в спальных районах, в то же время количество реконструируемых объектов, напротив, уменьшилось на треть, а индивидуальных домов построено на 23% меньше.

По мнению некоторых  специалистов строительного рынка, действия петербургских застройщиков не скоординированы, что приводит к  дисбалансу предложения. Популярность той или иной зоны у покупателей  приводит к тому, что строители  приобретают права на застройку участков, расположенных практически вплотную, и в одно и то же время предлагают квартиры на продажу. Наиболее очевидно эта тенденция прослеживается в северной части Приморского района, вдоль Морской набережной Васильевского острова и в некоторых других районах города.

Больше всего жилья  строится в Приморском районе –  более 1 млн. кв.м. На него приходится около 23% всех новостроек Петербурга. На втором месте – Выборгский район (порядка 920 000 кв.м. строящегося жилья). На третьем  месте расположился Московский район (почти 580 000 кв.м.).

Рисунок 4.- Структура строительства жилья по районам²³

Рисунок 5. - Структура спроса по типам помещений²⁴

Как видно из рисунка  максимальный спрос покупателей  в 2011 году сконцентрировался на 1-комнатных квартирах площадью преимущественно от 31 до 50 кв.м. Доля их продаж составила около 46%. Следующими по популярности стали 2-комнатные квартиры площадью от 51 до 70 кв.м. (30%). На квартиры студии пришлось 16% спроса. Среди 3-комнатных квартир (порядка 8%) максимальным спросом пользовались квартиры площадью от 71 до 115 кв.м.

По стоимости запросы  потенциальных покупателей разделились  следующим образом. Основной спрос (порядка 48%) пришелся на квартиры в  диапазоне 1,7-2,3 млн. рублей. На втором месте  по популярности (около 29%) квартиры за 4-4,5 млн. рублей. На третьем (примерно 13%) – строящееся жилье за 2,5-3 млн. рублей.

В течение 2011 года средняя стоимость строящегося жилья варьировалась в пределах 70 000 – 71 000 рублей за кв.м. Максимальные средние ценовые показатели в 2011 г. зафиксированы в декабре, минимальные – в мае.

По итогам года средняя  стоимость квадратного метра  в строящихся домах эконом-класса составила 64 815 рублей, в домах комфорт-класса – 71 509 рублей, в домах бизнес-сегмента – 93 018 рублей, в элитных новостройках – 142 953 рублей.

Тенденцией последних  месяцев 2011 года стал повышающийся интерес  к квартирам большого метража (в  том числе, двухуровневым, с террасами, эксплуатируемой кровлей). Причина  – общая нормализация экономической ситуации в стране и относительно низкие цены.

С октября 2010 г. на первичном  рынке наметился рост цен на типовое  жилье, чему способствовало увеличение цен на материалы, рост тарифов на электроэнергию, теплоснабжение, транспортные перевозки, а также сложившаяся конъюнктура рынка в целом.

Рисунок 6. - Динамика цен на рынке первичного и вторичного жилья в Санкт-Петербурге в 2008-2011 гг.²⁵

Из рисунка видно, что  средние цены предложения на первичном  рынке в течение 2011 г. держались  на уровне 70 – 74 тыс.руб./м2, а на рынке вторичного жилья на уровне 80-85 тыс.руб./м2

До середины 2011 года динамика по всем административным районам Санкт-Петербурга была схожа, но с изменением общей  тенденции рынка, средние цены по различным районам стали разительно отличаться. Очень показательно выглядят графики по четырем выбранным административным районам Санкт-Петербурга (карту изменений по всем районам приложить технически невозможно из-за большого объема).

Таблица 5.- Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в г. Санкт-Петербурге.²⁶ 
(на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

 

Цены	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
На первичном рынке жилья	13263	16594	22081	26997	31343	45460	80251	88729	90162	100115
На вторичном рынке жилья	11436	13388	19267	27728	32224	48679	58995	79186	84195	90086

 

Тенденции формирования цен на жилье зависят как от макроэкономических и региональных факторов и соотношения спроса и  предложения.

Тенденции  ценообразования  полученные в результате анализа  рынка, позволяют решать множество задач, в том числе прогнозировать движение цены на рынке недвижимости и определять инвестиционно-привлекательные сегменты рынка.

Макроэкономические показатели, влияющие на динамику цен на недвижимость разделены на общероссийские и региональные.

К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует  отнести факторы, влияющие на спрос  и предложение. В первом случае это - динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости.

Таким образом, на основании  проведенного анализа можно сделать  вывод, что несмотря на прошедшие 2 кризисных  года, на рынке продемонстрированы удовлетворительные показатели ввода жилья. Начиная с 2002 года, показатель обеспеченности населения жильем вырос с 20 квадратных метров на человека до 24 квадратных метров на человека. На рынке появилось много готовых квартир эконом-класса.

В 2011 году на рынок вышли  сразу несколько крупных объектов комплексной застройки. Например, "Северная долина", "Новый Оккервиль", "Семь столиц".

Половина, выведенных на рынок проектов, относятся к сегменту эконом-класса. Однако, все еще спрос  на объекты эконом класса на 20% превышает  предложение. Однако, предложение жилья бизнес-класса превышает спрос на 15%.²⁷

Основной спрос был  сконцентрирован в сегменте небольших  квартир эконом-класса (в пределах 2 500 000 руб.). По-прежнему на первичном  рынке жилья самыми востребованными  остаются квартиры в домах высокой готовности. Причем большинство людей хотят в квартиру въехать сразу после покупки. Однако, объем платежеспособного спроса является ограниченным.

Оживлению на рынке недвижимости содействовали смягчения условий  выдачи ипотечных кредитов, понижение процентных ставок, уменьшение первого взноса и увеличение сроков выдачи кредита. По сравнению с 2009 годом, в 2011 году было выдано примерно на 40% больше ипотечных кредитов. Однако, ипотечный рынок все еще существенно отстает от докризисных показателей.²⁸

Стоимость квадратного метра в 2011 стабилизировалась. Все колебания происходили в пределах 1-2%. Достаточные объемы предложения на первичном рынке города уравновешивают медленно растущий спрос. Существенное влияние на рынок в 2011 оказал проект комплексного освоения территории "Северная долина" компании "Главстрой СПб" со стоимостью в 49 тыс. руб. за кв. м, который не позволил в прошлом году подняться ценам на первичном рынке.²⁹

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга восстанавливается после кризиса. Уровень доходов покупателей стабилизируется. Появляются более выгодные ипотечные программы. По итогам 2010 года показатель ввода жилья находится на удовлетворительном уровне. На рынок вышли проекты комплексного освоения территории. Появилось много высоколиквидной недвижимости - малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в объектах эконом-класса в сданных или с близкими сроками сдачи домах. Цена квадратного метра стагнировала в 2010 году. Прогноз на 2012 год - плавный рост в пределах инфляции.

 Аналитики отмечают, что дефицита новостроек в Петербурге опасаться не стоит. Спрос уже достиг докризисного уровня, но предложение пока все равно превышает его.³⁰

По прогнозам властей Санкт-Петербурга, в 2012-2013 годах будет введено 2–2,2 млн кв. м – из 6 млн кв. м, которые сейчас находятся в работе. Таким образом, с рынка будут уходить проекты, начатые в 2007–2008 годах. По мнению аналитиков, именно на их долю проходится большая часть предложения объектов бизнес- и комфорт-класса. За счет этого, а также за счет выхода на рынок новых недорогих проектов, в ближайшее время доля эконом-класса в общегородской застройке может достигнуть 90%.

Рынок жилой недвижимости  даже сейчас остается одним из самых  развитых рынков недвижимости Санкт-Петербурга.

В настоящее время  рынок характеризуется сравнительно низкой доступностью условий ипотеки, несмотря на постепенное движение банков в сторону привлечения покупателей и строительных компаний, а также ростом интереса к проектам на ранней стадии строительства. В 2013 году возможно повышение цен в пределах 5-10%. Более серьезный рост рынка прогнозируется в 2014-2015 годах.³¹

 

 

 

 

Заключение

 

В результате проделанной  работы можно сделать следующие  выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в Санкт-Петербурге, и в России в целом в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих, рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Таким образом, следует  отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

Библиографический список

 

1. Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости: - учеб. пособие - СПб ГУЭиФ. – 2001. – 225 с.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 1-е издание:– Питер. - 2005.-512 с.

3. Боровкова В.А. Рынок  ценных бумаг: – СПб: Питер.  – 2006. – 320 с.

4. Боровкова В.А., Боровкова  В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е. Экономика недвижимости: – СПб: Питер. – 2007. – 416 с.

5. Видяпина В.И., Добрынина  А.И., Журавлевой Г.П., Тарасевича  Л.С. Экономическая теория: – М.: ИНФРА-М. - 2004. – 672 с.

6. Гусев А.Б. Ценовые  пузыри на рынке жилья спроса - [Электронный ресурс] //- Режим доступа:  www.urban-planet.org

7. Горемыкин В.А., Бугулов  Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник: - М.: «Филинъ». -  2002. – 592 с.

8. Городское Управление  Инвентаризации и Оценки Недвижимости: - [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.guion.spb.ru/

9.Институт городской  недвижимости. - [Электронный ресурс]  //- Режим доступа:  http://www.ingn.ru/publishing/teorya_rinka_stroit_gil.php

10. Калинин А. Рынок  недвижимости: итоги и прогнозы: - [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://krisha.kz/content/articles/2011/sum_forecast