Региональный рынок недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:¹¹

  

Функции рынка

 

Рисунок 1.- Функции рынка¹²

 

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования  – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.¹³

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся  стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

 

 

 

2.2. Субъекты рынка недвижимости и его особенности

 

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.¹⁴

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или  посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке  недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В России учетом и  определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Таблица 3.- Основные особенности российского рынка недвижимости¹⁵

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические  условия и позиции местных  органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и  законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций  развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования  основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

 

Можно выделить некоторые  особенности российского рынка недвижимости.¹⁶

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим  видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

• локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
• недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке недвижимости;

• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

         - единовременные сравнительно крупные инвестиции;

         - затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном  

           состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

         - налог на недвижимое имущество;

         - государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
• спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
• спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
• величина, как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
• цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;
• оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
• для рынка недвижимости характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
• для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
• необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль над поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
• наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
• высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям рынка недвижимости можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

 

Глава 3. Анализ современного состояния рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

 

3.1 Факторы ценообразования

 

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к рынку недвижимости и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Важно отметить, что содержательный анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка.

Факторы ценообразования  на рынке жилой недвижимости и их взаимосвязи.¹⁷ В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке  недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке  ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как  правило, со значительно более высокой  стоимостью, чем другие товары. Земля  по своей природе вечна, здания и  сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла  создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически  от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде  определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

Факторов влияющих на спрос много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

Также можно выделить укрупненную структуру факторов ценообразования на рынке жилья.

Рисунок 2.- Укрупненная типовая  структура факторов ценообразования  на рынке жилья¹⁸

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под  воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:¹⁹

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы  характеризуют экономические условия  в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у  населения;

• доходы населения;

• уровень занятости  трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

 

3.2  Анализ динамики цен рынка жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга

 

Особое место в структуре  рынка недвижимости занимает рынок  жилья. Рассмотрим основные тенденции  развития рынка жилья в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день реализуются такие проекты комплексного развития территории как Балтийская Жемчужина, Новая Ижора. В период 2010 года на рынок поступило порядка 250 тыс.кв.м проекта Северная Долина, а в 2011 году – жилая недвижимость Морского фасада и Славянки. Таким образом, масштабные проекты жилой застройки уже сейчас оказывает серьезное влияние на рынок жилья в Санкт-Петербурге, в перспективе это влияние лишь усилится.

По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, а также комитета по строительству городской администрации, в 2006-2011 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 2656,5 тыс. м2 жилья, что на 2% больше, чем в 2009 (табл. 2.1).

Таблица 4.-Ввод в действие жилых домов.²⁰