Рынок земли: основные положения

Цены на землю, базируясь  на проведенных оценках, колеблются в зависимости от спроса и предложения. Так, на земельном рынке Германии они устанавливаются по соглашению сторон в обычных деловых контрактах и соответственно действующим правовым нармам. При формировании цены принимают  во внимание качество почвы, ее потенциальное  и фактическое плодородие, место  расположения участка, ожидаемый от его использования доход. Комплекс этих параметров учитывается в нормативах цен на землю; а постоянное обновление (через 2 года) позволяет использовать их для косвенной оценки территориальных  условий производства при формировании цены земли.Фактическая динамика цен  на землю свидетельствует о значительной их дифференциации.

Кризисные периоды характеризуются  резким снижением уровня доходов  фермеров, разорением части их, снижением  цен на землю, переходом земельных  участков к другим владельцам, ростом ипотечной задолженности. Оживление  экономической ситуации приводит к  росту цен на землю, стимулирует  приобретения фермерами земель.

Так, в Великобритании после  существенного падения цен на землю в конце 1970-х – середине 1980-х годов наметилась тенденция  к их росту: в Англии средняя цена за 1 га в 1988 г. по сравнению с 1987 г. возросла на 20% и составила 4,2 тыс. фунтов стерлингов. В 1989 г. увеличение составило в среднем 10%, в последующем цены еще более возросли. Причем цена на землю определяется двумя факторами – инфляцией и ростом эффективности производства [3, c.220-222].

3 Формирование  рынка земли в Республике Беларусь

3.1 Государственное регулирование рынка земли в Республике Беларусь и национальная стратегия устойчивого развития - 2020

Земля в жизни людей  всегда занимала особое положение. Без  нее невозможно ведение сельского  хозяйства, создание продуктов питания  и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской  деятельности, то земля в этом единстве – главное, незаменимое условие  производства, которая характеризуется  постоянством местоположения, пространственно  ограничено, не воспроизводима и в  качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в  климате, рельефе, механическом составе  почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных  участков оказывает большое влияние  на перераспределение доходов и  процесс воспроизводства [4, c.117].

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысят гектаров (таблица 1), в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс.га, лесные земли - 8512 тыс.га, земли под болотами и водными объектами – 1364 тыс.га, другие земли – 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс.га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

Таблица 1 – Земельная  площадь (на начало года; тысяч гектаров)

Примечание  ― Источник: [8, с.263, таблица 10.1]

В настоящее время земельные  реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это –  отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются  в Кодексе Республики Беларусь о  земле. С 1 января 2009 года вступил в  силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие  от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры  прав на земельные участки и переход  от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать  земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование  и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых  мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым  усиливается защита прав собственников  при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения  в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы  направлены также на дальнейшую либерализацию  белорусской экономики и повышение  деловой активности субъектов хозяйствования.

Рассмотрим некоторые  статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность на землю,  земельные участки (ст. 12). Собственность  на землю, земельные участки  может быть государственной и  частной. Земельный участок может  принадлежать на праве общей  (долевой или совместной) собственности  нескольким собственникам.

- аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, являются государственные  органы, осуществляющие государственное  регулирование и управление в  области использования и охраны  земель в соответствии с их  компетенцией, предусмотренной настоящим  Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды  земельного участка утверждается  Советом Министров Республики  Беларусь. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

- плата за пользование  земельными участками (ст. 32). Пользование  земельными участками в Республике  Беларусь является платным. Формами  платы за пользование земельными  участками являются земельный  налог или арендная плата. За  пользование земельными участками,  предоставленными в частную собственность,  пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование,  уплачивается земельный налог  в соответствии с налоговым  законодательством. За пользование  земельными участками, предоставленными  в аренду, уплачивается арендная  плата. Размер арендной платы  за пользование земельными участками,  находящимися в государственной  собственности, частной собственности  граждан, частной собственности  негосударственных юридических  лиц Республики Беларусь, определяется  договором аренды земельного  участка.

Порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной  собственности, устанавливается Президентом  Республики Беларусь.

-  кадастровая оценка  земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая  оценка земель, земельных участков  проводится Государственным комитетом  по имуществу Республики Беларусь  в порядке, установленном законодательством.  Результаты кадастровой оценки  земель, земельных участков утверждаются  Минским городским, городским  (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом  в соответствии с его компетенцией  по изъятию и предоставлению  земельных участков [9].

Реальностью современных  земельных отношений является широкое  вмешательство государства в  процесс реформирования и использования  земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли  – носителями частных интересов  – посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства  должна быть разработка четкой концепции  и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его  эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных  материалов. Можем ли мы надеяться  на немедленное создание такого рынка  в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для  организации современного рынка  нужны специальные институты, такие  как институт оценщиков, земельный  банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.) [15, c.118-125].

В Республике Беларусь был  разработан проект Национальная стратегия  устойчивого развития – 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

- усиление охраны и  рационализация землепользования, а также требующие отдельного  рассмотрения вопросы, касающиеся  устойчивого развития сельского  хозяйства и сельских районов;

- разработки законодательных  документов о государственной   собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

- совершенствования земельных  отношений на основе создания  равных условий для различных  форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового  и ценового механизма разгосударствления  и приватизации земли;

- включения экономической  (стоимостной) оценки земельных,  как и других природных ресурсов, в состав национального богатства  [6, c.40-41].

Перед Беларусью стоит  важнейшая социально-экономическая  задача: создать систему земельных  отношений, обеспечивающую, с одной  стороны, реальную экономическую свободу  эффективного использования земли  вне зависимости от того, какую  форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паратизирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [4, c.118-125].

3.2 Переход к  частной собственности

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах  массовой информации и на страницах  научной литературы ставят вопрос о  переходе Республики Беларусь от государственной  к частной собственности на сельскохозяйственные угодья .По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

Углубленное исследование таких  предложений дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

- проблему реституции  части земель, т.е. возвращение  их бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела сельхозугодий  на индивидуальные земельные  доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве  имеются земли с почвенным  благородием и разным местоположением  относительно дорог, населенных  пунктов, рынков и т.п.;