Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

CoolReferat.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка 3 курса ИЭф

10 группы

Ястремская Я.Г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Минск, 2010 

Сегодня ипотека становится важным фактором экономической и социальной жизни как в Беларуси, так и во всем мировом сообществе. Принятие Закона “Об ипотеке”, ипотечный кризис, вызвавший глобальное финансовое потрясение, — вот лишь некоторые свидетельства необычайной актуальности данной проблемы.

Название "ипотека" (от греческого hypoteke - залог) впервые появилось в Греции в начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. При оформлении этого обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора к поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступившие долги собственника земли. Позже для этого были заведены ипотечные книги, в которых отражались юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость.

Ипотечные книги обеспечивали гласность и прозрачность сделки. Они были столь авторитетны, что даже суд не принимал к производству иски, не учтенные в этих книгах. Это обстоятельство выгодно отличало их от организации залоговых отношений в дореволюционной России, где значительная часть актов владения землей или недвижимым имуществом отражалась в печатных изданиях.

В широком смысле ипотека означает юридически правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд - лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипотеки.[1]

В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. В Западной Европе до 70% всех видов кредитов выдается под залог недвижимости. Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика, под объектом кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

В нашей стране Закон «Об ипотеке» определяет ипотеку как залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В то же время существуют объекты, не обладающие объективными признаками недвижимости, - в ГК и иных законодательных актах (законах РБ, декретах и указах Президента) их правовой статус приравнивается к недвижимости. К ним относятся предприятия как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Для большинства населения ипотечное кредитование является одним из немногих способов решения главной проблемы - жилищной проблемы. При ипотечном кредитовании займы предоставляются, как правило, на длительный срок - 10-25 лет (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно) [2]. Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

 

 

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма  кредита, p — процентная ставка  за период в долях, n — количество  периодов.

Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога). В случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Ставка процента по ипотечному кредиту небольшая (от 4 до 12% годовых в экономически развитых странах), что объясняется наличием надёжного обеспечения.

Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

• заемщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом;

• кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов,

в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантия исполнения договорных обязательств заемщиком;

г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы. В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита[3, 168c.]

Однако существует  принципиальная проблема - реализация предмета залога в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства («обращение взыскания»). Например, во Франции для того, чтобы реализовать свое право на заложенную недвижимость, кредитору требуется в среднем 4 года. Только четкая и понятная процедура обращения взыскания «заставляет» должника должным образом исполнять взятые на себя обязательства.[2, 6c.]

Договор ипотеки  - это фактически долговременная, часто на два-три десятка лет, программа согласования усилий договаривающихся сторон по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора эти интересы заключаются в долгосрочном получении дохода на ссуженные денежные ресурсы и гарантии их возвратности за счёт надёжного обеспечения - недвижимости. Для заёмщика-залогодателя - это возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на приобретение или развитие своей недвижимости, которая сама является обеспечением выполнения взятых на себя заёмщиком обязательств. Причём во владение приобретённой недвижимости он вступает сразу же после оформления нужной документации по кредиту и залогу.

Характерными принципами ипотечного кредитования являются:

• оставление заложенного имущества в руках должника, который сам использует это имущество по прямому назначению или в целях, оговоренных в договоре. То есть должник сохраняет своё право собственности на заложенное имущество;
• защита интересов кредитодателя в сохранности закладываемой недвижимости по стоимости и функциональной пригодности;
• обязательность официальной регистрации залога уполномоченными на то органами власти или организациями;
• большая долгосрочность кредита (наиболее распространенные сроки в Европе - 7-10-15 лет, в США - 20-25-30 лет, в России - 5-10 лет), обратно пропорциональная стабильности экономики и уровню инфляции в стране, хотя, здесь сильно влияние сложившейся в той или иной стране ипотечной практики;
• принцип обязательности ипотеки для любого нового собственника заложенного имущества;
• принцип старшинства, когда удовлетворяются в первую очередь требования по погашению долгов более ранних кредитов;
• гласность ипотеки, реализуется возможностью ознакомления каждого заинтересованного лица с данными официальной регистрации ипотеки при предъявлении документов и аргументированной мотивации заинтересованности в данной информации;
• отнесение затрат по организации ипотечного кредитования на её клиентов.

Ипотечное кредитование выполняет следующие основные экономические функции:

- финансового механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного 
строительства;

- обеспечения благоприятных условий гарантированного возврата заёмных средств;

- стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (прямая купля-продажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточной платежеспособности граждан.

Различают две системы ипотечного кредитования: двухуровневую (американскую) и одноуровневую (европейскую). У каждой системы есть свои достоинства и недостатки, и их формирование происходило безотрывно от культурного и исторического развития конкретных стран.

При двухуровневой системе ипотечные кредиты на первичном рынке переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами названных структур являются привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет за соответствующую плату только функции по выдаче и обслуживанию кредитов. Аналогичная двухуровневая система внедряется в Российской Федерации (рис.1).

 

Ипотечное кредитование

                                        Залог

 

 Ипотечный кредит

                                                                              1ый уровень

                    Уступка прав                                                       Погашение        2ой уровень

                     требования по                                                     кредита

                     кредиту                                                                      

Выкуп

кредита

 

 

 

 

                  Гарантии

 

 

 

 

 

Рис.1- Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При одноуровневой системе ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг (облигаций) обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень надежности, так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, еще и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе. Согласно принятой в РБ концепции жилищного ипотечного кредитования наиболее приемлемым является одноуровневая система (рис.2) [2,9 c.]

 

 

 

Краткосрочный кредит

                                                 на строительство  

и

 

                                                 Выплачивает кредит

Покупает Продает

жилье жилье

ипотечный кредит

 

 

 

выплачивает кредит

 

Рис.2 – Одноуровневая модель ипотечного кредитования

 

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам [3, 169 c.]

• характеру участия в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода.

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменами платежами.

Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

 Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

 Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов наостаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

•в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;