Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

•в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

На рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники [2, 10 c.]:

1. Заёмщики - физические лица, заключившие договоры с банками 
(кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами 
(некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде 
кредита средства используются для приобретения жилья.

2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие 
жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие 
другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические 
лица, предоставляющие заёмщикам в установленном порядке ипотечные 
кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платёжеспособности и кредитоспособности заёмщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора 
об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования: выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заёмщиков и менее рискованных для кредиторов.
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Основными функциями этих органов являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому-собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного кредитования.
6. Страховые компаний - осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заёмщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
8. Риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья; помощь в заключении сделок купли-продажи; организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.

9. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические 
консультации и т.д., обеспечивающие юридическое сопровождение сделок с 
жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту 
прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация заёмщика - заёмщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учётом доходов заёмщика, наличие у него собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и другие важные условия договора.
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заёмщика и требованиям кредитора.
4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заёмщиком жилья, а кредитор соотносит её с размером выдаваемого кредита.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заёмщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заёмщиком и кредитором, приобретение жилья заёмщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
6. Проведение расчётов с продавцом жилого помещения - заёмщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор полностью контролировал процесс расчётов по договору купли-продажи.
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заёмщика, а также прав собственника на приобретаемое жильё.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе определения эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как:

•процентная ставка по кредиту;

• срок займа;

• порядок погашения;

• сумма ипотечного кредита;

• финансовый левередж;

• особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала [3, 172 c.].

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП=ЧОД - РОД

где,

ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

Сн= ИК + СК

где,

Сн- стоимость недвижимости;

ИК- ипотечный кредит;

СК- собственный капитал инвестора.

Ставка доходности недвижимости, paccчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

Rн=ЧОД/Сн

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:

Rск=(ЧОД-РОД)/СК

 Финансовый  левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора RH = RCK . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если RH > RCK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если RH < RCK.

Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование выступает также одним из эффективных инструментов мобилизации внутренних источников финансирования, прежде всего сбережений граждан, вовлекая их в хозяйственный оборот страны, заставляя работать на решение необходимых социально-экономических задач.

Рассматривая основные теоретические аспекты понятия «ипотека» можно сделать вывод  о том, что залог недвижимости является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств, успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

В большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается, как правило, с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив  в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. Необходимо учитывать и политический аспект жилищной ипотеки. Так, Гарольд Белман, один из известных общественных деятелей Англии, еще в 1927 г. отмечал, что «выгоды, проистекающие из жилищной собственности, имеют не только материальное, но также этическое и моральное значение. Мысли человека, у которого есть что защищать и улучшать естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства»[4, 46 с.].

Жилищная проблема является одной из самых острых в нашей стране. Сегодня более 500 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Простой расчет показывает, что граждане, вступившие на учет в 2008 году, при существующих объемах и формах государственной поддержки и при нынешнем уровне средней заработной платы свою жилищную проблему смогут решить не ранее, чем  через 15-20 лет. При этом есть все основания полагать, что бюджетные дотации и эмиссионное кредитование, за счет которых ранее осуществлялось строительство жилья, сегодня стали неподъемным бременем для белорусской экономики. В 2007 году за счет средств населении и организаций, включая кредиты, построено более 80% от введенных в действие домов. Таким образом, основной базой жилищного строительства стало внебюджетное финансирование.

Следовательно, ипотечное кредитование становится одним из важнейших условий для удовлетворения потребностей граждан в жилье. В связи с этим причины ипотечного кризиса в США, уроки и выводы из него представляют значительный интерес для участников и разработчиков как системы ипотечного кредитования строительства жилья в Республике Беларусь, так и недавно принятой программы строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси.

И ученые, и практики сегодня едины в том, что ипотека в Беларуси должна развиваться. Основными предпосылками создания в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования является последовательное проведение государственной политики по созданию в стране системы залогового кредитования; сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства, повышение доли жилья, возводимого за счет средств граждан; необходимость долгосрочного кредитования промышленности, сельского хозяйства, других отраслей экономики.

Ситуация, складывающаяся сегодня на рынке жилищного кредитования в нашей стране, абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок кредитов, выданных заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности. Кроме этого, особенность американского рынка состоит в том, что в основном (на 60%) это рынок «перекредитования». То есть новые выдачи займов формируются, прежде всего, за счет рефинансирования ранее выданных кредитов.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса в РБ не распространены. В основном банки выдают кредит на сумму не более 80- 90% от стоимости жилья. Программы без первоначального взноса и без подтверждения дохода есть, однако эти программы реализуются в основном на рынке потребительского кредитования.

Что касается использования в жилищном кредитовании плавающей процентной ставки (как в США), то следует отметить, что сегодня для белорусского рынка кредитования, в том числе кредитования строительства жилья под залог недвижимости, «плавающая» процентная ставка – новинка. Но кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США,  поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в РБ.