Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В данный момент  кредиты с «плавающей» процентной ставкой интересны достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие средства для быстрого погашения кредита. Все эти люди близкие к финансовым кругам, хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. В связи с этим абсолютному большинству заемщиков можно посоветовать брать кредиты только с фиксированной процентной ставкой для того, чтобы  рассчитать свои расходы.

Кризис такого масштаба, как в США, в ближайшее время нам не грозит еще потому, что ипотечное кредитование только начинает развиваться.

Таким образом, кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на белорусскую кредитную систему, на белорусскую ипотеку.

Тем не менее мы должны обезопасить зарождающийся рынок белорусской ипотеки, чтобы не повторить историю американского кризиса из-за дефолта закладных. Для этого необходимо предпринимать гарантийные меры.

1. Целесообразно упростить процедуру продажи жилья;
2. Необходимо сформировать жилой фонд для отселения должников,

лишившихся ипотечного жилья;

3. Программа потребительского кредитования без первоначального взноса и без подтверждения дохода должны быть скорректированы с учетом опыта США;
4. С целью создания более благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования целесообразно в действующее налоговое законодательство внести дополнения, содержащие налоговые льготы для субъектов жилищной ипотеки ;
5. Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантии не только правовой, но и финансовой защиты проводимых операций.

В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.

 Основным  нормативно-правовым документом, регулирующим  правоотношения при заключении  ипотечной сделки является   закон № 345-З «Об ипотеке» (далее Закон), подписанный Президентом РБ 20 июня 2008 г. (вступил в силу 27.12.2008). Принятие Закона было явлением необходимым и ожидаемым, так как действовавший много лет и применяемый в настоящее время институт залога не в полной мере отвечал системе обеспечения обязательств, как в предпринимательской сфере, так и используемый  гражданами в гражданско-правовых отношениях[5, 6 с.].

Закон состоит из 13 глав, в которых сформулированы нормы, касающиеся:

- заключения договора об ипотеке,

- основных  положений о закладной, прав  обязанностей  залогодателя и залогодержателя,

- переход  прав на имущество по договору  об ипотеке,

- передачи (уступки) прав по договору.

- залога  закладной,

- обращения  взыскания на имущество, являющееся  предметом ипотеки,

- ипотеки  земельных участков,

- ипотеки  предприятий как имущественных  комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных  капитальных строений,

- ипотеки жилых домов, квартир.

Как гражданский кодекс РБ (далее - ГК), так и Закон предусматривает два способа возникновения залоговых отношений:

- договор,

- акт законодательства.

Возникновение ипотеки должно сопровождаться регистрацией договора ипотеки и регистрацией самого договора купли-продажи недвижимого имущества, если это предусмотрено законодательным актом. Государственная регистрация договора купли-продажи имущества  в таком случае не может рассматриваться одновременно в качестве регистрации договора ипотеки. Ведь в данной ситуации между участниками сделки заключается именно договор купли-продажи, а не договор ипотеки. А сам факт нахождения недвижимости, проданной в рассрочку либо с отсрочкой  платежа, в режиме ипотеки, не меняет правовой статус совершенной сделки. Договор об ипотеке также подлежит нотариальному удостоверению.

Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В договоре указывается имущество, которое  рассматривается в качестве предмета залога, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета «депо». Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. В договоре необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

Особенностью ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений, незавершенных законсервированных капитальных строений является заключение договора с одновременной ипотекой земельного участка в рамках одного и того же договора, на котором находятся перечисленные объекты недвижимости и при условии, что земельный участок находится в частной собственности. Такое же правило установлено  в отношении ипотеки земельного участка, заложенного для своевременного возврата банковского кредита. Указанные земельные участки могут передаваться в ипотеку только вместе с располагаемыми на них капитальными строениями. В обоих случаях помимо договора об ипотеке составляются дополнительные документы: копия земельно-кадастрового плана и акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, характера, размера и сроков их требования. Кроме того, при ипотеке предприятий как имущественных комплексов  необходимо соблюдать и дополнительные условия, предусмотренные и иными законодательными актами (например, Указ Президента РБ от 22.11.2000 №605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия»).

При заключении договора ипотеки земельных участков, находящихся в частной собственности, необходимо соблюдать специальные условия:

- предметом  ипотеки не может быть  земельный  участок с расположенным на  нем капитальным строением, если на это строение не может быть обращено взыскание по исполнительным документам,

- при оформлении  ипотеки земельного участка для  получения банковского кредита  договор об ипотеке должен  заключаться в письменной форме, быть зарегистрирован в территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, нотариально удостоверенным либо  удостоверенным регистратором указанной территориальной организации, ели залогодателем является гражданин РБ,

- при указании в договоре стоимости принимаемого в ипотеку земельного участка она не может быть ниже его кадастровой стоимости,

- стоимость  расположенных на земельном участке  капитальных строений или незавершенных  законсервированных капитальных  строений не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему[6, 102 с.].

Главными причинами такого положения, на наш взгляд, следует считать:

- нерешенность  ряда правовых и организационных  вопросов;

- высокие  кредитные риски;

- отсутствие  долгосрочных дешевых кредитных  ресурсов;

- недостаточно  высокий уровень доходов;

- неразвитость  инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие  механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.

Построение в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нормативные правовые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, на наш взгляд, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

Именно эту цель - привлечь на рынок долгосрочных кредитов необходимый объем ресурсов с рынка капиталов по максимально низким ценам - и должно решить законодательство об ипотечных ценных бумагах. Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Для того чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.

 Государство, понимая, что развитие ипотеки  находится в сфере его интересов, должно создать условия, стимулирующие и поддерживающие механизм ипотечного кредитования:

1. Главный  вопрос состоит в том, каким  образом и какие конкретно  органы управления должны заниматься  вышеназванными проблемами. В настоящее  время ни одна из управленческих  структур решить их в комплексе  не в состоянии.

В связи с этим считаем целесообразным создание новых, жизнеспособных, специально предназначенных для таких целей структур: ипотечных агентств, ипотечных банков, страховых организаций и других, которые составляют основу системы ипотечного кредитования.

2. Для формирования  системы ипотечного кредитования  необходимо обеспечить определенные  макроэкономические условия: устойчивые  темпы экономического роста; стабильность  национальной валюты; снижение темпов  инфляции; рост реальных денежных  доходов населения до уровня, позволяющего осуществлять накопления и вкладывать их в строительство или покупку жилья.

3. Важную  роль в становлении ипотеки  играет банковская система. Высокие  риски при первоначальном ипотечном  кредитовании делают кредиты  дорогими для заемщиков и в условиях инфляции - рискованными для кредиторов. Серьезнейшей проблемой для банков является полное отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов, что лишает многих из них "закачки" денег в систему кредитования через продажу ипотечных ценных бумаг. Образование специализированных кредитных учреждений, основными активами которых выступают закладные, является одним из методов стимулирования ипотечной активности.