Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

На период формирования в Беларуси системы ипотечного кредитования полагаем необходимым создать специализированный государственный ипотечный банк с правом предоставления кредитов гражданам, промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, фермерам под залог недвижимости.

4. Работа  в системе ипотечного кредитования  требует специальной подготовки кадров всех уровней. Для этого в стране целесообразно организовать постоянно действующие курсы, добиться возможной технической и консультативной помощи со стороны международных институтов, имеющих опыт организации системы ипотечного кредитования.

5. Одной из главных проблем, не позволяющих ипотеке развиваться достаточно быстрыми темпами, также является отсутствие в Беларуси среднего класса, к представителям которого относятся высокооплачиваемые менеджеры, экономисты, банковские работники, частные предприниматели и т.п.

Экономическая ситуация в республике такова, что полярность доходов различных слоев населения сохраняется. Те, кто может купить квартиру, у кого есть деньги, сделают это и без ипотеки. Тем, кто хочет купить квартиру, но не может этого сделать из-за низкого уровня доходов, никакая ипотека не поможет.

Указанные причины обусловливают необходимость принятия мер по созданию правовых и экономических условий, позволяющих возродиться среднему классу страны. Одной из мер является снижение подоходного налога на физических лиц, что значительно повысит потенциальную возможность белорусов увеличить свои доходы и декларировать их. Следующим шагом, на наш взгляд, могут быть такие изменения налогового законодательства, при которых станет выгодно декларировать всю зарплату не только работникам предприятия, но и его руководителям. Коренным образом изменит ситуацию внесение поправок, обусловливающих легализацию накоплений граждан.

В совокупности все эти меры способствовали бы созданию экономических схем, которые позволили бы увеличить число лиц, занимающихся мелким и средним бизнесом. В конечном счете, у граждан появились бы первоначальные средства, необходимые для развития ипотеки.

6. Становление  ипотеки сдерживается не столько  недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога. Иными словами, у заемщиков зачастую просто нет недвижимости для обеспечения возврата кредита. Для решения данной проблемы требуется принять организационные меры и правовые акты, которые способствовали бы расширению возможностей по приобретению недвижимости в собственность и вовлечению ее в оборот.

7. Развитие  отношений, связанных с ипотекой, предполагает выделение на ее "раскрутку" значительных денежных средств, которые необходимо предусмотреть в государственном бюджете. В дальнейшем потребуется привлечение денежных средств и из других источников.

Функция привлечения кредитных ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Как уже отмечалось, на начальном этапе формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.

8. Несмотря  на то, что ипотека в Беларуси  внедряется специалистами, подавляющее  большинство населения к этому не готово. В целях правового просвещения населения вопросы ипотечного кредитования необходимо широко освещать в средствах массовой информации при активном участии государства в обеспечении данного информационного процесса.

Как уже отмечалось, разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования является одним из важнейших вопросов развития кредитного рынка.

Экономисты, ученые, юристы, банкиры давно ведут дискуссии  по вопросам: в какой степени развитие ипотечного кредитования оказывает воздействие на экономику; какая функция в этом отводится банковской системе; какие факторы оказывают сдерживающее и стимулирующее влияние на экономику.

(Лазарева НВ) Банковская система  Беларуси принимает активное участие в выполнении государственных программ жилищного строительства. Актуализация роли банков в вопросах реализации утвержденной Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси (далее концепция) бесспорна. Указанный документ подразделяет тенденцию развития жилищного строительства на 3 этапа[7]:

- краткосрочный (до 2010 года);

-  среднесрочный (до 2015 года);

- долгосрочный (после 2015 года).

В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одним из первых ее внедрили ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» и ОАО «Белагропромбанк». На настоящий момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящимися в собственности физических и юридических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

В таблице 1 представлены некоторые виды кредитов, предоставляемых банками РБ под залог недвижимости.

 

Таблица 1 – Виды кредитов на недвижимость, предоставляемые банками РБ(realt.by)

 

Вид кредита	Валюта	Ставка	Срок		Сумма
Беларусбанк АСБ ОАО
Кредит на строительство в белорусских рублях многодетным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий (СР%) до 15 лет	белорусские рубли	13%	15 лет		нет ограничений
Кредит на строительство в белорусских рублях гражданам, постоянно работающим и проживающим в сельской местности (16%) до 15 лет	белорусские рубли	16%	15 лет		нет ограничений
Кредит на строительство в белорусских рублях нуждающихся в улучшении жилищных условий (17%) на 15 лет	белорусские рубли	17%	15 лет		нет ограничений
Кредит на строительство в белорусских рублях гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий (25%) до 15 ле	белорусские рубли	25%	15 лет		нет ограничений
Белвнешэкономбанк ОАО
Кредит на строительство индивидуального жилого дома или квартиры в белорусских рублях (СР+11%) до 15 лет	белорусские рубли	24%	15		нет ограничений
На приобретение индивидуального жилого дома или квартиры в бел. рублях (СР+11%) до 15 лет	белорусские рубли	24%	15		нет ограничений
На реконструкцию жилого дома, на строительство и приобретение садовых домиков, индивидуальных жилых домов для сезонного проживания, гаражей, автостоянок в белорусских рублях (СР+11%) до 7 лет	белорусские рубли	24%	7		нет ограничений
Белгазпромбанк ОАО
"Новостройка" на приобретение  и строительство недвижимости в белорусских рублях до 12 лет (от 17%-до 19%)	белорусские рубли	19%	12 лет		нет ограничений
"Новосёлы" на приобретение и  строительство недвижимости в  белорусских рублях до 10 лет (от 21%-до 22%)	белорусские рубли	22%	10 лет		нет ограничений
Белинвестбанк ОАО
Кредит на строительство квартиры для граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий в белорусских рублях (СР+3%) на 20 лет	белорусские рубли	16%	20		нет ограничений
Кредит на строительство садового домика, автомобильного гаража в белорусских рублях (СР+9,5%) до 10 лет	белорусские рубли	22.50%	10		нет ограничений
Кредит на строительство и приобретение нежилой недвижимости в белорусских рублях (СР+9,5%) на 10 лет	белорусские рубли	22.50%	10		нет ограничений
Кредит на строительство квартиры в белорусских рублях (СР+9,5%) до 20 лет	белорусские рубли	22.50%	20		нет ограничений
БПС-Банк ОАО
Кредит на жилье в бел. рублях нуждающихся в улучшении жилищных условий (16%) на 20 лет	белорусские рубли	16%	20		нет ограничений
Кредит на жилье в бел. рублях (СР+9%) на 15 лет	белорусские рубли	22%	15		нет ограничений
Паритетбанк ОАО
«Новоселье» на покупку и строительство недвижимости в белорусских рублях на 20 лет (17%)	белорусские рубли	17%	20		нет ограничений
Кредит на покупку и строительство недвижимости в белорусских рублях на 10 лет (25%)	белорусские рубли	25%	10		нет ограничений
Кредит «Твоя недвижимость» на покупку и строительство недвижимости в белорусских рублях на 15 лет (27%)	белорусские рубли	27%	15		нет ограничений
Приорбанк ОАО
Кредит на строительство или покупку квартиры/дома на 5 лет(25%)	белорусские рубли	25%	5	от 14500000 до 100000000

 

Процентные ставки по кредитам стабилизировались. В белорусских рублях такие кредиты (на общих основаниях)  можно получить под 25-26% годовых. Более того, за прошедший период БПС-Банк снизил процентную ставку на три процентных пункта - с 28% до 25% в белорусских рублях.

Беларусбанк, еще недавно ограничивавший выдачу кредитов лишь кредитами на строительство, в настоящий момент по такой же процентной ставке (25%) кредитует и приобретение жилья. Кроме того, например, Беларусбанк предлагает погашать такой кредит путем равномерных взносов в течение всего срока, что конечно, удобнее и выгоднее для кредитополучателя

Белинвестбанк выдает кредиты на жилье всего на один процентный пункт выше двух предыдущих банков (26% годовых), однако предлагает более длительный срок – до 20 лет, в то время как остальные банки ограничиваются сроком кредитования – 15 лет.

Два коммерческих банка – Белросбанк и Приорбанк – выдают кредиты на жилье в валюте, процентные ставки одинаковы – 17% годовых. Белгазпромбанк осуществляет кредитование на приобретение квартир в новых и строящихся домах высокой степени готовности под 15% годовых в долларах США. Но кредиты в этом банке носят, скорее характер акции, т.к. касаются только конкретных объектов, реализуемых некоторыми клиентами банка.

Стоит также отметить, что по ставке 17%, но в белорусских рублях могут получить в настоящее время льготный кредит на жилье граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Экономия в 8-9% годовых по сравнению с кредитами на общих основаниях «выливается» в крупные суммы. Например, если предположить, что сумма кредита – 40 млн.BYR, срок кредитования – 15 лет, то разница между льготным (17%) и кредитом на общих основаниях (25%) составляет 24млн.BYR.

 

 

Далее рассчитывается  суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка сверх самого кредита) учитываются все дополнительные комиссии банка и комиссии за перевод средств на счет продавца.

На настоящий момент три банка - Беларусбанк, БПС-Банк и Белинвестбанк - выдают кредиты только в белорусских рублях, а Белросбанк и Приорбанк – наоборот, в валюте. При этом рассмотрение кредитных заявок происходит в марте довольно быстро. Наименьшие сроки рассмотрения - в БПС-Банке и Беларусбанке. В Белинвестбанке срок рассмотрения колеблется в зависимости от филиала от двух до четырех недель. Часть документов, которые необходимы для заключения кредитного договора, для предварительного рассмотрения предоставлять в банк не требуется. В Приорбанке рассмотрение пакета документов длится до двух недель, в Белросбанке – до 20 календарных дней.

Практически все банки пересмотрели свои требования к доходу кредитополучателя и обеспечению по кредиту. Тенденция совершенно очевидна - для того, чтобы банк выделил кредит на жилье, зарабатывать сегодня нужно гораздо больше, чем вчера. Это и понятно. Посчитаем. Если вы возьмете 40млн.BYR на 15 лет под 25% годовых, то в течение первых 13 месяцев (чуть больше года) банку нужно будет выплачивать более 1млн. BYR. Потом еще почти два года – больше 900тыс. BYR в месяц. Поэтому принимая решение «брать или не брать» кредит, нужно всерьез поразмыслить над собственной платежеспособностью на долгие-долгие годы.

Нужно помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, при выдаче кредита под залог страховку требует Приорбанк и Белросбанк. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. В случае получения кредита под залог жилья в других банках страховка не нужна.

Отметим в заключение, что валютные кредиты по сравнению с рублевыми предоставляются по меньшей процентной ставке, однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем.

По данным Национального Банка Республики Беларусь по сравнению с январем-февралем 2009 г. капиталовложения в жилищное строительство в январе – феврале 20120 года увеличились на 18,1 процента (в сопоставимых ценах  на 12,4 процента8) и составили 1,1 трлн. рублей. На долю отрасли приходилось 25,6 процента всех инвестиций в основной капитал и 62,2 процента инвестиций в объекты непроизводственного назначения (в аналогичном периоде годом ранее -

20,5 и 58,1 процента соответственно). Сданы в эксплуатацию 575,8 тыс. квадратных метров общей площади жилья, или 8,3 процента от объема, запланированного к вводу в 2010 году. Задание по вводу жилья на первый квартал 2010 г. в январе-феврале выполнено на 41,4 процента.

 

 

 

 

Таблица - Инвестиции в жилищное строительство и выполнение прогнозных показателей по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов в январе-феврале 2010 г.

Показатели	Прогноз на 2010 г.	Фактически в январе-феврале 2010 г.	Январь – февраль 2010 г. в процентах к
			Прогнозному параметру	Январю-февралю 2009 г.
Объем инвестиций в жилищное строительство, млрд. рублей	12 647,28	1 136,0	9,0	112,4
Ввод в эксплуатацию жилья  всего, тыс. кв. м в том числе: - ввод жилья в сельских населенных  пунктах и малых городских  поселениях - ввод жилья для граждан, состоящих  на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий	6 960	575,8	8,3	106,2
	2 078	250,8	12,1	82,6
		349,7		150,7
Ввод в эксплуатацию жилья - всего, тыс. кв. м в том числе: - ввод жилья в сельских населенных  пунктах и малых городских  поселениях - ввод жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий	3 646	274,1	7,5	174,3
	2 918	258,6	8,9	200,5
	80 94,3	80 94,3

 

Объем кредитов на строительство и приобретение жилья, выданных за счет всех источников, в сопоставимых ценах увеличился на 26,7 процента14 и составил 807,7 млрд. рублей. На льготных условиях ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” было предоставлено 759,1 млрд. рублей, или 94 процента всех кредитов на строительство (приобретение) жилья.(www.nbrb.by)

Проведенное исследование позволяет сформулировать ряд обобщающих моментов и выводов, касающихся предмета исследования. Одним из существенных вопросов выбора эффективности денежно-кредитной политики являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования в Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового.

Основная цель развития кредитного рынка Беларуси в условиях переходной экономики - в полной мере запустить механизм ипотечного кредитования, создав цивилизованный рынок, основанный на здоровой конкуренции и привлекательный для инвесторов.

Для достижения поставленной цели необходимо тщательно определить для переходной экономики Беларуси:

1. Целостную нормативно-правовую базу в части инвестиционного кредитования, соответствующую общим международным требованиям и стандартам.
2. Оптимальные темпы развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности.
3. Взвешенную оценку рисков, в том числе их страхование. Фактором, уменьшающим кредитный риск, является введение следующих условий для кредитополучателей:

a. чем ниже сумма кредита от общей стоимости жилья, тем ниже процентная 
ставка по кредиту;

b. с момента регистрации договора ипотеки предусмотреть незначительное 
снижение процентной ставки по кредиту, что для клиента будет являться 
стимулом минимизации срока регистрации ипотеки, для банка - оформле- 
ние обеспечения.

4. Взвешенное соизмерение влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости.
5. Создание благоприятного инвестиционного климата.
6. Внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам. Одним из таких инструментов является доверительное управление денежными средствами и другим имуществом физических и юридических лиц.
7. Стоимость привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита.
8. Оптимизация сроков кредитования. В этой связи целесообразно: