Выбор места расположения предприятия

Содержание.

          Ведение.                                                                                     1

1. Анализ расположения промышленного предприятия.            2
2. Методы выбора местоположения торгового предприятия.    9
1. Метод контрольного списка.                                           10
2. Аналоговый подход.                                                        11
3. Регрессионный анализ.                                                    13
4. Модели выявленных предпочтений.                               14
3. Место расположение предприятия на примере ресторана.    19

Список литературы                                                                   26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ведение

Важным решением, которое  должно быть принято на подготовительной стадии, является выбор месторасположения  предприятия. В определенной мере это  решение будет зависеть от характера  самого предприятия — является ли оно производственным или сервисным. Так, если речь идет о торговом предприятии, необходимо принять во внимание такие  факторы, как:   

Условия аренды.  

 Наличие стоянки для  автомашин.  

 Пешеходные потоки. 

  Транспортные потоки.   

Близость к остановкам общественного транспорта. 

«Приметность» места, возможности  для установки указателей, общий  фон.  

 Что находится по соседству.  

   Возможности обустройства удобных входов и выходов, подъездных путей.  

 Потребительский профиль  района.

Чтобы оценить пригодность  выбранного участка для размещения на нем магазина, нужно провести на карте окружность с центром  в этой точке, отметить месторасположение  ближайших магазинов, предлагающих подобный ассортимент товаров, посмотреть, удобно ли будет добираться до этого  места на личном или общественном транспорте, определить потребительский (демографический, социологический) профиль  района. Данные о составе населения  можно получить в местном бюро цензов, вопрос о том, легко ли будет  добираться до магазина, нетрудно решить экспериментальным путем. По вопросам установки указателей и обустройства подъездных путей можно проконсультироваться у городских властей.

Помимо вышеперечисленной  информации, для вынесения обоснованного  решения можно своими силами провести анализ условий маркетинга в этом районе и выяснить, нужен ли местным  жителям подобный магазин и какие  у них предпочтения в смысле его  месторасположения.

Если речь идет о производственном предприятии, набор факторов будет  несколько другим. Предприятие может  быть расположено в промышленном районе, где такие вопросы, как  окружение, возможности для установки  указателей, близость к торговым улицам, удобство использования личного  транспорта и социологический портрет  местных жителей не имеют никакого значения. Предпринимателю следует  в первую очередь обратить внимание на следующие характеристики:         

 Условия аренды,         

 Близость к шоссейным  дорогам.         

 Наличие складских  помещений.         

 Близость к основным  заказчикам.         

 Близость к поставщикам,          

 Наличие трудовых ресурсов.

К какому бы типу ни относилось создаваемое предприятие, очень  важно не пожалеть времени и тщательно  взвесить все факторы, влияющие на выбор  месторасположения фирмы, — ведь будет очень неприятно вдруг  потом узнать, что покупателям  неудобно добираться до магазина или  что поблизости нет свободных  рабочих рук.

 

Глава 1: анализ месторасположения промышленного предприятия.

 

Понятия  месторасположение  и  размещение,  рассматриваемые  в  технико-экономическом обосновании, употребляют в разных значениях. Так, месторасположение предприятия выбирают под воздействием большого числа влияющих факторов и в пределах условно достаточно большой территории, на которой оно может функционировать при наименьших затратах. При этом на выбранной территории могут находиться участки земли, где по соображениям экономической нецелесообразности или экологической безопасности размещать промышленные предприятия нельзя. Поэтому любой альтернативный проект необходимо анализировать с позиций его осуществления на конкретном участке и возможных социально-экономических и экологических последствий.

Оптимальным месторасположением считается такое, которое обеспечивает компромисс между преимуществами и  недостатками при максимизации прибыли. При этом следует учитывать перспективу  развития производства.

К числу принципиально  важных факторов, влияющих на принятие решений, являются:

•           возможность приобретения или аренды земельного участка;

•           доступность обеспечения производства сырьем, материалами и комплектующими изделиями;

•           возможность обеспечения рабочей силой и служащими;

•           транспортные возможности;

•           инженерная освоенность территории;

•           социальная инфраструктура (наличие объектов социально-культурного назначения);

•           инвестиционная привлекательность региона с точки зрения налоговой политики государственных или местных органов управления;

•           воздействие производства на окружающую среду.

При использовании земельных  участков для предпринимательской  цели или строительства в первую очередь учитываются месторасположение, размер, форма, освоенность, инженерные коммуникации и др. При этом если физические свойства земли, формирующие  плодородие ее верхнего слоя, являются решающими для сельскохозяйственного  производства, то для промышленности важным фактором остается близость к сырью, потребителю продукции.

Принципиальное значение имеет классификация земель, обеспечивающая дифференцированный подход к осуществлению  оценки участков.

В соответствии с законом  «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие  виды:

•           земли сельскохозяйственного назначения;

•           земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сел и др.;

•           земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

•           земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

•           земли лесного фонда;

•           земли водного фонда;

•           земли запаса.

Рынок земельных ресурсов в РК находится в стадии становления  и развития, а поэтому фактически процесс оценки и купли-продажи  земельных участков еще не совершенен.

Установленная правительством РК нормативная цена земли в размере  пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади  земель соответствующего целевого назначения может быть превышена местными органами самоуправления не более чем на 50 \%.

Существует также возможность  оценки земли по рыночной стоимости, которую принимают как наиболее вероятную цену продажи участка  на конкурентном и открытом рынке  при осознанных рациональных действиях  в своих интересах покупателя и продавца.

Чтобы оценить рыночную стоимость  земельного участка, необходимо владеть  информацией, которая содержит:

•           титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

•           физические характеристики участка;

•           данные об окружении участка;

•           экономические факторы, характеризующие участок.

Получить указанные данные можно в городских, районных и  поселковых земельных комитетах  и комиссиях, где регистрируют сделки с земельными участками, а также  в специальных фирмах, занимающихся куплей-продажей участков, и других организациях.

Наиболее распространенным способом оценки земли является способ прямого сравнительного анализа  продаж по сведениям о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения. Предполагается, что расчетливый  покупатель не заплатит за данный земельный  участок больше, чем ему обойдется  аналогичный участок с подобными  полезными свойствами.

Этот способ оценки земли  позволяет выявить фактические  цены на соответствующем рынке или  его сегментах, а также внести поправки с учетом различий между  оцениваемыми и сопоставимыми участками.

В качестве элементов сравнения  принимают все факторы, которые  могут существенно повлиять на затраты, необходимые для освоения участка. Они зависят от:

•           месторасположения участка;

•           прав собственности на участок земли;

•           структуры почвы, наличия подземных вод, болот и вероятности их затопления;

•           объема мелиоративных работ;

•           наличия  построек  и  размера  затрат,  связанных  с  их  удалением  при  подготовке  под  новую застройку;

•           инженерных сетей и их эксплуатационного состояния;

•           экологического состояния участка;

•           окружающей среды;

•           наличия памятников, находящихся под защитой государства;

•           наличия объектов социально-культурного назначения и др.

За единицу сравнения  принимают:

•           цену за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для объектов социально-культурной сферы;

•           цену за 1 м2 — в деловых центрах городов для офисов, магазинов и т. д.;

•           цену за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине, на которую приходится небольшая часть стоимости);

•           цену за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой дачной застройки и др.;

•           цену за единицу плотности (коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка).

Способ   прямого   сравнительного   анализа   продаж   можно   также   использовать   при   наличии достоверной  и  постоянно  обновляемой  информации  о  возведенных  на  участках  объектах промышленного назначения, где в качестве стоимостных показателей может выступать цена 1 м2 производственной площади или 1 м3 здания.

С развитием рыночных отношений  все большее значение приобретает  аренда земель как способ договорного, срочного и возмездного владения землей и использования ее.

По  гражданскому  кодексу  РК  в  аренду  могут  быть  переданы  земельные  участки,  здания  и сооружения, транспортные средства и др.

Право  сдачи  имущества  в  аренду  принадлежит  его  собственнику  или  другому  лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором. Если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Вместе с тем законом может быть установлен предельный (максимальный) срок аренды.

Арендная плата также  определяется договором (по согласованию сторон) и может устанавливаться  раздельно: за земельный участок  и находящиеся на нем здания и  сооружения.

Согласно существующему  законодательству убытки, причиненные  землепользователям, должны быть возмещены. Кроме того, предприятия, организации  и учреждения, которым для строительства  отводятся земельные  участки,  занятые  сельскохозяйственными  угодьями,  возмещают  потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков.

На  стадии  предварительного  согласования  отвода  земельного  участка  местные  органы самоуправления  по  просьбе  заказчика  (инвестора)  формируют  специальную  комиссию,  которая  на основе материалов почвенного обследования и оценки земель, схемы районной планировки, требований градостроительства и охраны окружающей среды:

•           изучает возможность предоставления (продажи, аренды) участка за счет земель государственного запаса,   земель,   непригодных   для   сельскохозяйственных   целей,   или   малопродуктивных

сельскохозяйственных угодий;

•           учитывает   необходимость   сохранения   ценных   продуктивных   угодий   и   существующую организацию  территории,   прекращения   эрозийных   процессов   и   заболачивания   земель, исключения недостатков в землепользовании хозяйств, у которых изымаются земли, а также наиболее целесообразного использования капитальных вложений, возможно ранее израсходованных на улучшение земель, на строительство оросительных или осушительных сооружений;