Об определении рыночной стоимости квартиры

 

III. Монографии и методологические материалы:

 

1. Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.
2. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.
5. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

 

 

IV. Информация агентств недвижимости, размещенная в периодических и  
Интернет изданиях:

1. Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2010 года.
2. Сайт информационного агентства «CbondS» - www.cbonds.info.
3. Сайт Банка России – www.cbr.ru.
4. Сайт АН «Инком» - www.inkom.ru.
5. Сайт АН «Миэль» - www.miel.ru.
6. Сайт компании «Домострой» - www.domostroy.ru.

И другие.

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами  Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации  от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

11. Этапы оценки

 

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

 

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость  объекта в масштабах города и  района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

 

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

 

При определении рыночной стоимости  объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные  поправки, которые вносятся путём  умножения цены продажи сопоставимого  объекта или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различия в характеристиках сопоставимого  объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

 

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

 

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в  виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

 

 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1. Описание объекта оценки и района его местоположения

1.1. Краткая информация о районе расположения объекта оценки

 

Объект оценки – квартира, общей площадью 50 кв.м., расположенная по адресу: г. Нижний Новгород, дом 30, квартира 167

 

 

Объект оценки расположен в районе Сормовский.

Сормовский район - административное образование в составе Нижнего Новгорода. Промышленный район, занимающий северо-западный сектор заречной части города.

Население района - 167 492 чел. (2013)

 

• Стоит из нескольких микрорайонов, такие  как 5, 6, 7 микрорайоны Сормова,

Микрорайон Светлоярский, Военный городок. Так же есть ряд поселков( Починки, Копосово, Народный)

1.2. Краткое описание окружения

 

Объект оценки, расположен в районе Сормовском.

В ближайшем окружении от объекта  оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Светлоярский парк.

1.3. Описание объекта оценки

 

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью 50 кв.м., расположенная по адресу: г Нижний Новгород, улица Героев Космоса, дом 30, квартира 167.

Оцениваемая квартира расположена на 1 этаже, состояние – выполнен ремонт.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

 

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
Город	Нижний Новгород
Адрес	улица Героев Космоса, дом 30, квартира 167.
Местоположение в городе	В 1-х км от м. Буревестник
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона  в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон  красоты, парикмахерская.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного района	Средняя
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади  в данном р-не на март 2010 г. (4 и более комнат)	156 650 руб.

 

Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	2007
Материал наружных стен	Монолитно-кирпичный
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка личного  а/т или подземный гараж	Стихийная парковка
Количество этажей в здании	15-17
Количество подъездов	3
Количество квартир на этаже	3
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения	1
Общая площадь, кв.м	50
Общая площадь (без учета лоджий и  балконов), кв.м	50
Жилая площадь, кв.м	47
Площадь кухни, кв.м.	14,8
Кол-во комнат	2
Высота потолков	2,5
Санузел	Раздельный, 1 туалет, 1 ванная
Лоджия (балкон)	Нет балкона
Вид из окон	На проспект
Слаботочное обеспечение	Телефон
Дополнительные системы безопасности	Нет
Внутренняя отделка квартиры	есть

 

 

 

 

 

2. Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Нижний Новгород

 

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе, интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены вверх.

Объемы нового строительства стремительно сокращались в течение 2012 года: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Нижнем новгороде не стоит. К выходу в 2013 г. заявлено несколько новых высококлассных объектов.

 

       Наибольший объем новых проектов заявлен на территории Мещера. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Нижнего Новгорода и формировании нового уровня цен.

Помимо Мещеры в ближайшие 2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном понимании – Приокский. В долгосрочной перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова.

В 2010 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса,такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья.

В течение года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2012 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.

В течение января-августа 2010 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В 2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).

Стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню.

По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб. Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное жилье подешевело на 1,4%.

Рост  цен на новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию»  с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства «МИАН», в последнем  квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению  с отпускным периодом и началом  прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое  жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество  адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что  чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых  квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще  минус 4%-5%. 

 

ЦЕНЫ	Тыс. руб./кв. м	Рост за месяц, %
Эконом-класс	112,4	+0,3%
Бизнес-класс	162,1	+2,3%
Элитное жилье	498,4	-1,4%
В среднем	155,0	+0,6%

 

 

Основной объем сделок в начавшемся 2012 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте.

В среднем по Нижнему Новгороду стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года),  бизнес-класса – 55,5 тыс. руб. (без изменений),  элитного жилья – 217, 8 тыс. руб. (-0,4%).

Самым дорогим округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя стоимость  составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым  дешевым – Восточный – со средней  ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.

3. Принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования

 

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое  в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное  законом использование земельного участка и возведенных на нем  зданий и сооружений с наилучшей  отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности  такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.