Об определении рыночной стоимости квартиры

ННЭИ  должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта  недвижимости в целом.

  При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

 

Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная квартира, расположенная на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

 

 

 

 

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

1. Технология  оценки, применяемые подходы

 

Оценка  объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые  подходы, но в этом случае Оценщик  должен обосновать отказ от использования  того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени  зависит от других экономических  факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени  продажи, физических характеристик  и т.п.).

Объект  оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство  здания), приходящейся на оцениваемый  объект, затратный подход не применялся.

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный  метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

 

Доходный  подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект  оценки – пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик  проанализировал рынок аренды жилой  недвижимости г. Москвы.

Исходя  из полученных данных, можно сделать  вывод, что квартиры аналогичной  планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся  к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах  бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость  ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского  ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным  отказаться от применения доходного  подхода, поскольку любые расчеты  в рамках доходного подхода будут  носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение  потенциальных пользователей Отчета.

 

Заключительным  элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

 

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа  продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный  метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые  были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной  недвижимости наилучшим образом  отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии  достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного  анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость  проводить оценку и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При применении этого метода стоимость  объекта оценки определяется по сравнению  с ценой предложения аналогичных  объектов. Основой применения данного  метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой предложения  или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи  вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для  дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием  цен предложений аналогичных  с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого  из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

• условия финансирования;
• дата предложения;
• местоположение;
• состояние;
• общая площадь;
• этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты  оценки, позволили сделать вывод  о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование  других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно  их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете  разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся  между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные  поправки, которые вносятся путём  умножения цены продажи сопоставимого  объекта или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различия в характеристиках сопоставимого  объекта и объекта оценки, и  абсолютные поправки, отражающие текущее  состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком  была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок  составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки  более 35% позволяет сделать вывод  о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым  и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа  рынка объекта оцени и предоставленной  информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности»  эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько  объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз  или на сколько один объект лучше  другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности .

 

Таблица 6. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов) 

Интенсивность относительной важности	Определение
0 %	Равная важность
от 1 до 5%	Низкое превосходство одного над  другим
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над  другим
более 10%	Существенное или сильное превосходство
2,3,4,6,7,8,9	Промежуточные решения между двумя  соседними суждениями

 

  При внесении корректировки более  10% (за исключением корректировки  на торг) Оценщик приводит методологию  и сам расчет величины корректировки. 

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В Приложении к Отчету приведены копии  материалов, содержащих предложения аналогов.

 

Таблица 7. Выборка аналогов

N п.п.	Тип объекта	Местоположение	Основные характеристики	Цена предложения, руб., без НДС	Цена предложения, руб./кв.м, без НДС	Источник
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
1.	Квартира	НиНО,Героев Космоса 30,167	Двухкомнатая,50 кв м. 1 этаж.Выполнен ремонт.	-		-
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ
1.	Квартира	Баренца 22,57	Двухкомнатная,75,4 этаж, выполнен ремонт	3 320 000	180 000	АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru
2.	Квартира	Иванова 45,12	Двухомнатная квартира, общая площадь 65 кв.м, на 3 этаже, без отделки	2 255 002	173 984	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru
3.	Квартира	Кораблестроителей 78,179	Двухкомнатная квартира, 41 кв.м, на 11 этаже, без отделки	3 952 760	152 156	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru
4.	Квартира	Гаугеля 32,49	Квартира свободной планировки, без  отделки, общая площадь 66 кв.м.	2 500 000	139 024	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46
5.	Квартира	Зайцева 84,3	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 81 кв.м	2 600 000	150 526	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47
Средняя стоимость аренды, руб./кв.м  в год					159 138
Медиана, руб./кв.м в год					152 156
Стандартное отклонение					17 198
Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30%					10,81%