Страхование при ипотечном кредитовании как метод минимизации рисков кредитных учреждений и заёмщиков

Для заемщика риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту в результате различных неблагоприятных причин:

• гибели или повреждения предмета ипотеки;
• утраты права собственности заемщика на предмет ипотеки;
• ограничения права собственности заемщика на предмет ипотеки;
• утраты или понижения дохода заемщика;
• наступления гражданской ответственности заемщика по возмещению причиненного третьим лицам ущерба;
• утраты трудоспособности или смерти заемщика.

Кроме того, для кредитора и заемщика возможен риск возникновения убытков в результате деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для профессиональных участников рынка недвижимости, в свою очередь, возможен риск возникновения обязанности возместить вред, причиненный имущественным интересам третьих лиц (кредитора и заемщика) в результате своей деятельности.

Таким образом, деятельность практически  каждого участника ипотечного кредитования сопряжена с рисками. Минимизировать данные риски и защитить интересы субъектов ипотечной деятельности позволяет система страховых  отношений.

Большое количество рисков, присущих ипотечной деятельности, необходимость  обеспечения надежной защиты от них  предопределяют систему страховых  отношений в качестве одного из важнейших  составляющих элементов системы  ипотечного кредитования.

Страховые теория и практика выделяют критерии, по которым можно  судить о том, поддается ли риск страхованию. К таким критериям относятся:

1. случайный характер событий (факторов), повлекших возникновение ущерба;
2. возможность экономической оценки риска;
3. однозначность выделения (идентификации) риска;
4. однородность и множественность рисков;
5. субъективность риска.

В российском законодательстве, как и в зарубежном, выделяется имущественное и личное страхование (ГК РФ ст.927, ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» ст.4). Ипотечное страхование представляет собой целый комплекс услуг по оказанию страховой защиты страховщиками, охватывающий различные виды как имущественного, так и личного страхования.

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид  добровольно-принудительным или рыночным.

Пока же ипотечное страхование  осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и  страховщиком. При этом каждый банк и каждая страховая компания имеют  возможность выставлять собственные  требования к договору страхования. Ведущие игроки обычно используют три  вида страхования, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, а именно: страхование от риска повреждения  или уничтожения недвижимого  имущества, используемого в качестве предмета ипотеки, страхование риска  утраты права собственности владельца  предмета ипотеки (титульное страхование) и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика. При этом обычно все три вида страхования  осуществляются как комплексное. Заемщиком  заполняется одно заявление на осуществление  комплексного страхования и заключается  единый договор на осуществление  комплексного страхования связанного с кредитным договором и договором  ипотеки (закладной). Как правило, комплексное  ипотечное страхование предполагает снижение страховых тарифов.

Различные банки имеют  генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует  с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Представляется целесообразным использование единых определений  и разработка стандартных форм договоров  и единого полиса. Помимо повышения  эффективности работы банков и страховых  компаний, это является важным и  для формирования вторичного рынка, так как наличие типового полиса способствовало бы повышению эффективности  оборота закладных.

Таким образом, система ипотечного кредитования не может существовать без страховых услуг, без гарантий, поскольку именно институт страхования  дает возможность снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке. Система  ипотечного страхования, сложившаяся  на сегодня в России, находится  на стадии становления и требует  решения множества проблем. Ипотечное  страхование – комплексный вид, призванный максимально снизить  все риски неплатежеспособности кредитора. Наиболее часто запрашиваемые  кредиторами виды страхования: имущественное  страхование предмета ипотеки, титульное  страхование и страхование жизни  и утраты трудоспособности заемщика.

2. НЕОБХОДИМОСТЬ СТРАХОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

1. Условия ипотечного страхования

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения  и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик  дополнительно страховал свою жизнь  и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен  сроку, на который оформляется ипотечный  кредит.

При ипотечном страховании  жилья банк настаивает на страховке  в сумме кредита, увеличенной  на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое  жилье на полную его стоимость. При  таком варианте, если наступит страховой  случай, то страховая компания погасит  ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму  по страховому договору.

Если заемщик (или его  работодатель) застраховал ранее  жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется  менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот  банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его  партнером.

Что касается утраты права  собственности на жилье, то некоторые  банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается  в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование  рисков определяются индивидуально  для каждого заемщика. Страхование  жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки  и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия  отделки и пр. Тариф на страхование  жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в  пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст  заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его  доходы учитывались при определении  размера кредита. При страховании  титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску  составляет 0,2-0,7% .

В среднем совокупные расходы  заемщика на ипотечное страхование  составляют 1-1,5% в год от остатка  по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке  осуществляются раз в год. Когда  подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток  задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой  взнос. Таким образом, размер страховых  платежей каждый год уменьшается  вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения  кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое  жилье приобретается – готовое  или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование  недвижимости и титула с момента  получения кредита, а во втором —  после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования  ипотеки следует внимательно  изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная  или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья  страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в  результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию  титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в  результате которого заемщик утратил  права собственности на предмет  ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить  в известность кредитора и  страховую компанию и уточнить порядок  действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или  получения им инвалидности страховая  компания исполняет за него обязательства  по погашению ипотечного кредита  и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного  жилья, страховщик выплачивает страховое  возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств  может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности  на него, получателем страховой выплаты  является банк-кредитор, и он получит  от страховой компании остаток задолженности  по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик  может получить разницу стоимости  жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Заемщик в обязательном порядке  должен застраховать свою жизнь, а также  застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его  повреждения. Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

2.2 Динамика развития  рынка ипотечного страхования

В развитии ипотеки принимают  участие самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие  ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все  они сталкиваются с самыми разными  трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования.

В настоящее время на рынке  применяются два подхода к  организации ипотечного страхования.

Первый подход предполагает, что договоры страхования при  ипотечном кредитовании заключаются  двумя страховщиками: в части  страхования жизни и здоровья заемщика кредита - через специализированную страховую компанию по жизни, в части  имущественного страхования - через  страховую компанию, реализующую  имущественные виды страхования.

При использовании второго  подхода договоры страхования заключаются  одним страховщиком по всем видам  страхования, то есть осуществляется комплексное  страхование.

В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением  объема оформляемых документов. Кроме  того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

Во втором варианте проблем  с технологией продаж нет, так  как реализация его проводится силами одного страховщика.

В настоящее время на рынке  ипотечного страхования наблюдается  тенденция необоснованной минимизации  страховых тарифов. В целях обеспечения  потребительской привлекательности  ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

Страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие  к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.

Тарифы страхования жизни  базируются на статистических данных о смертности населения и зависят  от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования  жизни требуют проведения индивидуального  андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования  жизни, как правило, в среднем  выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в  первую очередь это касается мужчин).

Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров  страхования жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение усредненных тарифов, общих  для определенных возрастных групп  заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации  с Федеральной службой по финансовым рискам страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

3. ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ, МИНИМИЗИРУЮЩИЕ РИСКИ КРЕДИТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ И ЗАЕМЩИКОВ