Страхование при ипотечном кредитовании как метод минимизации рисков кредитных учреждений и заёмщиков

3.1 Страхование жизни и здоровья заемщика, как необходимая составляющая ипотечного страхования

Существует несколько способов снизить главный риск кредитора  – риск невозврата кредита. К ним  относятся и залог недвижимости, и различные виды страхования, практикуемые банками. Одним из самых действенных  инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). Ст.50 Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в случае непогашения заемщиком  кредита, кредитор может изъять объект ипотеки и реализовать его  для покрытия своих убытков. С  помощью страхования ответственности  должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства  по возврату кредита. Этот вид страхования, предусмотренный в новой редакции закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.4 ст.31), не носит характер обязательного  – заемщик, являющийся залогодателем  по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед  кредитором.

Объектом страхования  в данном случае выступают имущественные  интересы страхователя, связанные с  его обязанностью исполнить требования кредитора в порядке, установленном  законодательством России и кредитным  договором, в размере суммы, оставшейся после удовлетворения требований последнего за счет имущества, являющегося предметом  ипотеки. Договором должна быть установлена  страховая сумма, то есть величина, в пределах которой страховщик обязуется  выплатить страховое возмещение. Закон установил ее предел – не более 20% стоимости заложенного имущества. В договоре могут быть указаны предельные суммы страхового возмещения (лимиты ответственности страховщика), устанавливаемые в отношении отдельных видов обеспеченных ипотекой требований и дополнительных расходов кредитора и периодов их исчисления.

Стороны могут договориться о применении института франшизы, то есть условия о размере убытка, неоплачиваемого страховщиком. Франшиза может быть условной, когда соответствующий  вычет производится лишь при условии, что размер убытка не превышает величины франшизы, или безусловной, то есть вычитаемой всегда, и может устанавливаться  как в процентах от страховой  суммы, так и в абсолютном размере. Франшиза позволяет освободить страховщика  от выплаты относительно мелких убытков, что позволят заметно уменьшить  размер страховой премии.

Срок действия договора страхования  по общему правилу равен сроку  действия кредитного договора (договора займа), но стороны страховой сделки могут установить иную продолжительность.

Если иное не указано в  договоре, обязанность страховщика  по выплате страхового возмещения наступает  с 00 часов дня, следующего за днем уплаты страхователем страховой премии.

Если участники сделки не назначили иной срок, страховая  премия должна быть уплачена страхователем  в течение 10-ти банковских дней с  даты подписания сторонами договора страхования. Когда этот срок пропущен, страховщик вправе не принимать страховую  премию, то есть, фактически, отказаться от вступления сделки в силу.

Однако этот вид страхования  имеет существенные недостатки:

• выплата премий банком производится из чистой прибыли, что ложится на заемщика дополнительным финансовым бременем (банк все эти расходы перекладывает на заемщика);
• при уступке прав требования третьим лицам договор страхования предпринимательской деятельности прекращает свое действие (уступка прав – очень важная сделка, например для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию);
• подобный вид страхования невыгоден заемщику или членам его семьи, поскольку после погашения кредита страховой компанией она обычно предъявляет регрессионный иск.

Кроме того, в отношении этого  вида страхования наиболее распространенным является мнение, в соответствии с  которым у банков отсутствует  интерес к страхованию финансовых рисков, связанных с невозвратом  кредитов, после кризиса банковско-финансового  сектора в 1998 году страхование кредитов неактуально.

Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного  ипотечного кредита, если пострадает предмет  ипотеки или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет  или станет нетрудоспособным).

На сегодня единственно  обязательным видом страхования  при ипотечном кредитовании является страхование предмета ипотеки. Это  закреплено статьей 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который регулирует взаимоотношения между банком и  заемщиком: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании  заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это  имущество в полной стоимости  от рисков утраты и повреждения, а  если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  ипотекой обязательства – на сумму  не ниже суммы этого обязательства».

Выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого  имущества, являющегося предметом  залога, назначается залогодержатель, т.е. кредитор по обеспечиваемому залогом  обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц, залогодержатель  имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному  ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного  имущества.

Однако требования законодательства не соответствует реальности ипотечного рынка. Как отмечают страховые компании, гибель или повреждение залога стоит  не на первом месте в списке причин дефолта заемщиков.

Основные причины связаны  со снижением их платежеспособности в результате развода, потери работы, утраты трудоспособности, а также со смертью заемщика.

Поскольку кредитор является выгодоприобретателем, именно он прописывает  в кредитном договоре список страхуемых рисков. Обычно банки при выдаче ипотечного кредита наряду со страхованием имущества требуют от заемщика застраховать риск утраты жизни и здоровья и  риск утраты права собственности  на заложенное имущество (титульное  страхование). Это полностью соответствует  западной практике. Однако есть исключения: Сбербанк требует лишь обязательное страхование имущества. В соответствии с принятой в июле 2006 года поправкой  «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование  квартиры от повреждения и уничтожения.  Кроме того, согласно закону, размер страховой суммы теперь ограничивается величиной основного долга без  начисляемых процентов. Целью внесенных  изменений было снижение стоимости  ипотечных кредитов для граждан. Коммерческие кредитные организации  расценили поправку как рекомендованную  к исполнению и не только не отменяют, к примеру, страхование жизни  и здоровья клиента, но также подчас заставляют страховать еще и жизнь  созаемщика. Так что на сегодняшний  день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков: страхование жилья, страхование  жизни и здоровья заемщика и страхование титула.

Стоимость страхования квартиры составляет в среднем 0,2-0,5% от ее цены и зависит во многом от качества и категории жилья. Купленная  недвижимость страхуется на случай пожаров, протечек, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий и т. д. Поскольку  жилье страхуется в размере задолженности  перед кредитной организацией на текущий момент, то с каждым годом  величина взноса должна  уменьшаться.

Если заемщик по каким-то причинам не будет в состоянии  вернуть банку ссуду (получит  травму или заболеет и вследствие этого потеряет работу), то, страхуя  свою жизнь и здоровье, он тем  самым защищает себя и свою семью  от риска непогашения кредита. Данный вид страхования часто подразумевает  и утрату трудоспособности, в том  числе временную, то есть получение  больничного листа на длительный промежуток времени. Страхование этого  риска, как правило, увеличивает  величину тарифа еще на 0,25%. Тарифы на данный вид страхования сильно варьируются  в зависимости от многих факторов. В анкету, которую должен заполнить  заемщик, могут быть включены вопросы  о том, сколько он весит, сколько  выкуривает сигарет в день, занимается ли экстремальными видами спорта (к  числу которых относят горные лыжи, альпинизм, бокс и т. д.), страдает ли заболеваниями (которые выносятся  в отдельный список) и т. д. Все  эти, а также многие другие характеристики, такие как пол, возраст, семейное положение, влияют на величину тарифной ставки. Попытки самоубийства, алкогольное  и наркотическое опьянение, участие  в авиационных полетах, если только вы не являетесь пассажиром рейсового  самолета, повреждения здоровья вследствие радиационного облучения, управление любыми транспортными средствами без  прав или в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, болезни  – все эти причины также  позволят страховщику уклониться от уплаты. Но в случае если заемщик  не знал о своей болезни, и она  проявилась после заключения договора страхования, то для компании это  является страховым случаем.

С помощью титульного страхования банк защищает себя от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц. При этом не играет роли, приобретает ли заемщик квартиру в новостройке или покупка совершена на вторичном рынке. В случае когда риск утраты права собственности велик, банк, как правило, отказывает в кредите, поэтому в среднем страхование этого риска обходится заемщику в величину около 0, 25%. Прибавление к долгу затрат по страхованию должно обязательно учитываться заемщиком при планирование его будущего бюджета. Кроме обязательных видов страхования, банки могут потребовать застраховать и другие риски. К примеру, некоторые коммерческие кредитные организации заставляют страховать автогражданскую ответственность, а также риски на случай непредвиденных расходов заемщика. О тратах, связанных с покупкой страховки, клиенты часто забывают, а между тем они увеличивают расходы на 1-1,5 % в год.

Действительно, страхование  жизни и здоровья заемщика – существенная статья расходов в пакете ипотечного страхования. Тем не менее, в страховании  жизни и здоровья заемщика заинтересованы обе стороны. Отмена данного требования повышает риски банков, а для клиентов в ряде случаев чревата потерей  недвижимости. При наступлении страхового случая (смерть, инвалидность I, II группы по любой причине) выплата суммы кредита с учетом начисленных процентов осуществляется страховой компанией и не ложится тяжким бременем на нетрудоспособного заемщика и его родственников, а объект недвижимости остается в собственности заемщика и (или) членов его семьи. Банку же, в случае наступления страхового случая, нет необходимости обращать взыскание на заложенное имущество (реализовывать его с целью погашения задолженности заемщика).

Поэтому, по мнению специалистов, банки не только не откажутся от требования страхования жизни и  здоровья заемщика, но и по прогнозам  со временем данный вид страхования  будет преобладать в структуре  ипотечного страхования. Банки могут  предложить и такой вариант: не вменять  страховку как обязанность, а  предоставить выбор клиенту и  привязать его к ставке. Например, кредит со страховкой выдавать под 13%, без нее – под 17%.

Таким образом, страхование  жизни и трудоспособности заемщика позволит полностью покрыть риск банка, связанный со смертью и  потерей трудоспособности заемщика, а также будет максимально  выгодно семье заемщика, поскольку  ответственность за погашение кредита  берет на себя страховая компания. Страхование жизни заемщика является одним из необходимых инструментов нормальной деятельности страховой  и банковской системы.

2. Виды и формы ипотечного страхования

Законодательством Российской Федерации установлено обязательное страхование только одного вида ипотечного риска - риска порчи и утраты объекта недвижимости, который является обеспечением по ипотечному кредиту. Страхование жизни и трудоспособности заемщика (так называемое  личное страхование) и титульное страхование (страхование риска утраты права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости) – являются добровольными, и осуществляются по желанию заемщика.

Титульное страхование:

Титульное страхование - обиходное название страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае признания сделки недействительной.

Особенность титульного страхования  состоит в том, что страховая  компания принимает на себя риски  признания сделки, совершенной с  недвижимостью, недействительной, по обстоятельствам, которые могут не только возникнуть в будущем, но и уже имели место  в прошлом. Единственное условие  – для того, чтобы страховая  компания приняла на себя эти риски, покупатель должен соответствовать  определению «добросовестного приобретателя», что требует от него совершения ряда действий, которые в дальнейшем подтвердят его добросовестность.

При соблюдении этого условия  титульное страхование обеспечивает покупателю квартиры высокую уверенность  в собственной защищенности. в  обычном случае страхование титула не является обязательной процедурой. Поэтому принятие решения о том, страховать ли право собственности  на приобретенную квартиру, или принять  возможные риски на себя, каждый покупатель принимает сам, руководствуясь при этом как степенью собственной  готовности к каким-либо правовым коллизиям, так и пониманием возможных рисков совершаемой сделки, а также, и своим материальным положением. Тем более, что смысл оно имеет лишь в случае если период страхования составит не менее трех лет с момента приобретения права собственности на квартиру.

Три года, составляет в соответствии с законодательством России общий срок исковой давности. Начало исчисления этого срока зачастую может сильно отстоять от момента сделки, поскольку, как установлено Гражданским кодексом РФ, «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права».

Титульное страхование ограждает собственника квартиры от потери как квартиры, так и денег, в случае если после сделки возникнут какие-то проблемы.

Страхование жизни  и трудоспособности:

При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная  жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их "моральный облик" и, как  крайний случай - их жизнь, поскольку  с этими факторами напрямую связана  выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку  в случае болезни и утраты работоспособности  только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб  банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное  жилье.