Обоснование паспортизации жилого фонда

Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  ЖК, другими федеральными законами.

Положение о  признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 [6].

Согласно Постановлению  непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя  степень – аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.

Критерии отнесения  жилых домов, жилых помещений  к категории непригодных для  проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании  жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения  каждому виду жилого помещения [7], [5].

 

 

 

1.3. Зарубежный опыт паспортизации жилого фонда

 

 

В Германии происходит паспортизация энергопотребления  жилых помещений. В Германии вся недвижимость классифицируется по классу энергопотребления – так же, как бытовая техника, холодильники или стиральные машины. Энергетические паспорта недвижимости в обязательном порядке в Германии введены с июля 2008 года. К этому времени многие собственники жилых помещений, построенных до 1965 года, должны были получить подобный документ. Для недвижимости более поздней постройки наличие этого документа обязательно с января 2009 года. Домовладельцы обязаны предъявлять паспорт новому жильцу при заселении или потенциальному покупателю при продаже жилья. Этот документ призван дать представление потенциальному владельцу об ожидаемом энергопотреблении дома. Существует два варианта паспорта, между которыми до 1 октября 2008 года могли выбирать все собственники недвижимости [8, С. 34].

Первый, т.н. «ориентированный на потребление», оформляется на любую жилую недвижимость, возведенную с 1978, а также на все дома любого года постройки с пятью и более условными квартирами. Оформление такого документа стоит около €30. Он иллюстрирует фактическое потребление энергии за последние три года. Второй вид – «ориентированный на потребности». Его сложнее и дороже оформлять. Он показывает теоретическое энергопотребление дома на основе его технического состояния. При этом учитываются, например, состояние отопления, окон и теплоизоляции. Оба варианта имеют десятилетний срок действия.

Одна  из целей введения энергетического паспорта – предоставление покупателям и нанимателям жилья информации об энергопотреблении. Энергетический паспорт призван продемонстрировать возможность более экономного потребления энергии, а также облегчить сравнение потребительских качеств домов или квартир. Большую часть арендной платы составляют коммунальные расходы (в т.ч. отопление), и поэтому нанимателям и покупателям жилья было бы полезно знать, какие расходы им предстоят. Более 40 тыс. жилых помещений добровольно оформило «паспорта» в течение 2006 года. Для новостроек наличие данного документа будет обязательным. Скорее всего, выгоду от этого получат наниматели и покупатели жилой собственности, что может внести видимые изменения в процесс покупки недвижимости и сдачи ее внаем. Владельцы жилья при его продаже или сдаче внаем скоро будут обязаны предъявить энергетический паспорт (Energiepass). Для жилья, построенного до 1966 года, Energiepass обязателен с 1 января 2008 года, для остального жилья – с 1 июля того же года, а для нежилых строений – с 1 января 2009 года.

Наряду  с количеством потребляемых за год  киловатт-часов, в паспорте будет  указана категория (от А – особо  энергосберегающее до J – особо  расточительное), в которое попадает данное жилье, с точки зрения энергосбережения. Разрешены два принципиально разных метода оценки энергопотребления.

Один, более простой и дешевый вариант, основан на реальном энергопотреблении (Verbrauch). Но Verbrauch сильно зависит от случайных  факторов: от привычек и «морозоустойчивости» обитателей жилья, суровости зимы и т. п. Альтернативный метод, в рамках которого специалист оценивает теоретическую потребность (Bedarf) жилья, с учетом его особенностей и независимо от вышеупомянутых случайных факторов. Такой паспорт (Bedarfspass, Bedarfsausweis) заметно более дорогой (50 – 200 € и более), чем паспорт первого вида (Verbrauchspass, Verbrauchsausweis).

Однако  в реальной жизни четыре разных специалиста  совершенно по-разному оценили одно и то же здание – сообщает Союз немецких жилищных предприятий (GdW). По оценке некоторых немецких специалистов, энергетические паспорта информационную функцию не выполняют (или выполняют плохо). Подавляющему большинству гораздо полезней знать, сколько они будут тратить не в киловатт-часах, а – в ЕВРО. Но этот показатель зависит уже не только от энергетической эффективности. Важен и вид энергоносителя. Киловатт-час электроэнергии стоит совсем не столько, сколько киловатт-час природного газа или, скажем, эквивалентное количество дров. И чтобы узнать реальные денежные затраты на отопление и горячее водоснабжение, все равно придется заглянуть в прошлогодние счета. В паспорте этих данных нет. Для реальных мер по энергосбережению ни один из паспортов тоже непригоден. Для поиска мест утечки энергии и разработки методов борьбы с ней нужно гораздо более серьезное обследование здания, чем упрощенная оценочная методика, применяемая при изготовлении Bedarfspass [10, С. 67].

Также возникает обоснованный вопрос о  сопоставимости данных двух типов паспортов. Энергетический паспорт (будь то Bedarfs- или Verbrauchspass) действует 10 лет. Поэтому нет никакого смысла запасаться энергетическими паспортами впрок. Пока вы не собираетесь продавать или сдавать ваше жилье и не обращаетесь за льготным госкредитом в Kreditanstalt fr Wiederaufbau, энергетический паспорт не требуется. Нарушение предписания об энергетическом паспорте является административным правонарушением и может повлечь штраф [13, С. 122].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Классификация, технология и перспективы развития паспортизации квартир

2.1. Классификация жилого фонда

 

Если проанализировать положения нового ЖК РФ, то можно увидеть, что жилищное законодательство исходит из двух критериев для определения вида жилищного фонда:

1. в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на жилое помещение;
2. в зависимости от вида целевого использования жилого помещения.

По первому  критерию жилые помещения подразделяются на:

1. частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2. государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3. муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников [25, С. 113].

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами.

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды. В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д. которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество [14, С. 32].

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд – один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда.

В зависимости  от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2. специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ, помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3. индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4. жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию [19, С. 102].

 

2.2. Технология проведения паспортизации квартир в жилых домах

 

Паспортизация квартир осуществляется поэтапно в  следующей последовательности:

1. разработка альбома паспортной информации на основе проектной и рабочей документации;
2. инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных работ данным, указанным в альбоме паспортной информации;
3. разработка паспорта квартиры (паспортной информации): обработка результатов, формирование и комплектование информации на основе компьютерных программ;
4. оформление и выпуск паспортов.

В процессе паспортизации квартир разрабатываются  два вида информационно-технических  документов:

1. альбом паспортной информации, являющийся обязательным технологическим этапом, обеспечивающим полную информацию об архитектурно-планировочных, конструктивных, технических, экологических параметрах, правилах пользования, требованиях и условиях безопасной эксплуатации всех квартир жилого дома на основе проектной и рабочей документации и в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей» (приложение 1);
2. комплект паспортов квартир, разработанных на основе альбома паспортной информации и сформированных в процессе инженерно-технического обследования каждой квартиры в период возведения жилого дома (приложение 2).

Все технические материалы, в т.ч. графические, приводимые в альбоме паспортной информации, не имеют ограничений  по сложности, а в паспорте квартиры должны быть изложены в доступной  форме для понимания жильца, не обладающего строительными знаниями.

Объем обязательных и справочно-информационных материалов, включаемых в паспорта, должен способствовать сохранности  жилищного фонда [21, С. 7].

В целом  формирование структуры и объема паспортной информации должно обеспечивать принцип необходимости и достаточности, т.е. минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум информации по визуально недоступным конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу пользователя жилого помещения или пользователей других помещений в многоквартирном доме.