Обоснование паспортизации жилого фонда

Порядок разработки альбомов паспортной информации заключается в следующем.

Получение заявки от заказчика, включающей следующие данные:

1. строительный адрес объекта;
2. классификация проекта (типовой или индивидуальный);
3. количество и типы секций;
4. этажность по типам секций;
5. количество квартир по секциям;
6. общая площадь квартир;
7. назначение помещений 1-го этажа (жилой или нежилой);
8. реквизиты заказчика.

Заключение  договора:

1. предварительные переговоры;
2. подготовка и согласование договора;
3. подписание договора;
4. учетная регистрация договора.

Исполнитель для начала работ запрашивает  у заказчика следующие данные:

1. лист привязки;
2. схему компоновки секции дома (ситуационный план с расположением ЦТП и т.п. сооружений);
3. план первого этажа;
4. план последнего этажа (если в наименовании проекта указано, что дом «с понижением этажности»).

На  основе нормативно-технических разделов из базы данных проводится:

1. ознакомление у заказчика со сроками начала производства строительно-монтажных работ (с 1-го этажа) и изменениями в рабочей документации, внесенными привязчиком, и дополнениями, влияющими на содержание паспортной информации;
2. выборка из базового альбома необходимых модификаций квартир, формирование поэтажных планировок, маркировка квартир, корректировка планов, схем расположения электросетей и конструкций квартиры с учетом отмеченных выше изменений и дополнений, деталировочных чертежей, нетиповые решения для определенных квартир, в том числе схемы канальной разводки для серии КОПЭ;
3. определение состава и параметров помещений и составление других поясняющих материалов;
4. составление общих данных по дому в табличной форме;
5. разработка рекомендаций по технике безопасности при выполнении отверстий в ограждающих конструкциях с замоноличенной электропроводкой;
6. корректировка или дополнения описания инженерно-технических систем квартир, деревянных конструкций, путей эвакуации при пожаре для каждого типа квартиры на основе проектных решений с учетом особенностей, присущих определенным группам модификаций квартир, а также по дому в целом;
7. подготовка и компоновка графических и описательных материалов на компьютере, распечатка материалов;
8. формирование пакета дополнительных материалов альбома с учетом особенностей конкретного жилого дома

Выборка из альбома паспортной информации необходимых материалов для создания паспорта на квартиру.

Первичная рабочая корректировка чертежно-графических  и описательных материалов в соответствии с изменениями и дополнениями рабочей документации, производимыми, как правило, до и в процессе строительства по заданию заказчика или в порядке авторского надзора.

Формирование  поэтажных планировок с откорректированными  чертежами квартир и (или) схемы  обследования с поэтажным и посекционным распределением модификаций квартир.

При необходимости даются дополнительные сведения.

Потом происходит регистрация паспортов на квартиры и пополнение базы данных и передача паспортов заказчикам по акту с приложением реестра паспортов [24, С. 60].

 

2.3. Перспективы развития паспортизации квартир в Москве

 

В Москве в 2004 году стартовал эксперимент по паспортизации квартир. В новом документе указаны все технические характеристики квартиры, схемы инженерных коммуникаций, максимальная нагрузка на электросеть и много другой полезной информации. На сегодняшний день новоселам Митина и Марьина уже выдано свыше 20 тыс. таких паспортов. А в Мосгордуме обсуждается законопроект «О паспорте на квартиру», который решит не только то, как и когда будет проводиться всеобщая паспортизация столичного жилья, но и какую сумму москвичам придется заплатить за введение новшества.

Московский  паспорт на квартиру, который начали разрабатывать после появления постановления «О целевой комплексной программе паспортизации жилищного фонда г. Москвы» в 1998 году, – столичное ноу-хау. Такого нет нигде не только в России, но и в мире. Паспорт на квартиру по своему содержанию напоминает подробную инструкцию по эксплуатации жилья, которая предоставляет исчерпывающую информацию о «квадратных метрах». На обложке книжечки гордо красуется надпись «Паспорт на квартиру». На первой странице документа – имя владельца жилплощади, а также адрес квартиры, серия дома, информация о том, кто здание проектировал и когда оно сдано в эксплуатацию. Здесь же указан тип дома: кирпичный, панельный, монолитный. На остальных двадцати страницах паспорта, богато украшенного схемами всех квартирных коммуникаций, обозначены основные характеристики конструкций, инженерного оборудования, наружных и внутренних стен, перекрытий, лестниц, балконов или лоджий и т.д.

В паспорте можно узнать, когда вам придется делать ремонт или менять сантехнику. К примеру, если в новой квартире паркет, то в паспорте черным по белому будет написано, что срок службы вашего паркета, к примеру, двадцать лет, а эмалированной чугунной ванны – тридцать. Кстати, паспорт поможет и во время ремонта. Прежде чем вбить в стену гвоздь, вы возьмете его, посмотрите, не проходит ли как раз в этом месте внутри стены электропроводка. Все это избавит от многих бытовых неурядиц.

Точный  план всех коммуникаций поможет избежать экстремальных ситуаций. Но за удобства надо платить. Посчитать, во сколько обойдется паспорт на квартиру, легко. Для этого надо умножить количество квадратных метров на 39 рублей 40 копеек. Нехитрые подсчеты показывают, что паспорт на квартиру площадью 100 кв. метров обойдется в 3940 рублей.

В законопроекте сказано, что паспортизация – дело добровольное. В домах, которые были возведены раньше вступления в силу закона, москвичам в обязательном порядке придется получать паспорт только в случае перепланировки своего жилья. А в новостройках паспорт оплатят сами застройщики. Правда, здесь возникает вопрос, как заставить застройщика взять эти расходы на себя. При возведении муниципального жилья городские власти могут оговорить это отдельным пунктом в договоре.

Столичные риэлторы уверены, что появление  нового документа не окажет существенного  влияния на цены.

Методика  проведения паспортизации жилых  помещений (квартир) при новом строительстве  в городе Москве разработана Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии и экспериментального проектирования.

Методика  предназначена для использования  организациями, участвующими в процессе паспортизации квартир в жилых  домах-новостройках, и выполнения этих работ по единым методологическим принципам.

Целью методики является установление определенного порядка выполнения работ и технологического описания процедур и действий при разработке паспортной информации на конкретную квартиру в соответствии с утвержденным Правительством Москвы содержанием паспорта.

Методика  разработана на основе обобщения  экспериментальных данных, полученных в течение 2000 – 2004 гг. в ходе проведения работ по паспортизации квартир в жилых домах-новостройках массовых серий: П44Т, П46М, ПЗМ (МНИИТЭП), КОПЭ (Моспроект 1), 111M (ЦНИИЭП жилища) и построенных по индивидуальным проектам.

В основу методологии заложены социально-правовые аспекты, вытекающие из закона РФ «О защите прав потребителей»:

1. каждый непосредственный потребитель, являющийся собственником, нанимателем или арендатором, должен знать, что конструкции, системы инженерного и прочего оборудования, элементы здания в целом и квартиры в частности взаимосвязаны, рассчитаны по нагрузкам и с учетом определенных правил эксплуатации;
2. нарушение потребителем правил пользования помещением и оборудованием, приведшее к аварийной ситуации, ухудшению работы общедомовых систем и другим последствиям, затрагивающим интересы жильцов дома в целом (секции, подъезда), влечет конкретную для каждого случая ответственность, в т.ч. материальную;
3. потребитель, в том числе собственник, наниматель, арендатор, должен иметь сведения о правилах эксплуатации квартиры и объектов общего имущества и другую необходимую информацию в виде законодательно установленного информационно-технического документа [18, С. 67].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Паспортизации объекта недвижимости на примерах

3.1. Стоимость разработки и изготовления паспортов квартир

 

Заказчиком  технического паспорта квартиры при  новом строительстве является инвестор, заказчик или застройщик, в домах сложившейся застройки – собственник, наниматель или арендатор.

  В домах, строящихся за счет  средств бюджета города, изготовление  технических паспортов финансируется  за счет средств бюджета, а  в домах, строящихся по инвестиционным контрактам, за счет средств инвестора. Вместе с тем затраты на техническую паспортизацию квартир включаются в сметную стоимость строительства.

  Финансирование работ по технической  паспортизации квартир в домах  сложившейся застройки осуществляется  за счет средств собственников,  нанимателей и арендаторов.

Стоимость разработки и изготовления паспортов  квартир жилого дома-новостройки (реконструируемого) определяется на основании базовой  стоимости паспортизации (на 1 кв. м  общей площади квартиры) в ценах 2005 года с использованием корректирующих коэффициентов, отражающих условия проведения работ (1):

 

         Сп = Сб x Sобщ.кв. x Кф x Ки,                         (1)

 

где Сп – стоимость комплекса работ по паспортизации квартир жилого дома в текущих ценах без учета НДС, руб.;

Сб  – базовый показатель стоимости паспортизации (на 1 кв. м общей площади квартиры) в ценах 2005 года без учета НДС, руб./кв. м;

Sобщ.кв. – общая площадь квартир жилого дома, кв. м;

Кф  – коэффициент, учитывающий суммарное влияние усложняющих (упрощающих) факторов, отражающих условия проведения работ по конкретному объекту;

Ки – корректирующий коэффициент, определяемый и утверждаемый в установленном порядке в зависимости от происходящих инфляционных процессов [22, С. 89].

Коэффициент, учитывающий суммарное влияние  усложняющих (упрощающих) факторов, отражающих условия проведения работ (Кф), определяется, исходя из средних значений долей трудозатрат (стоимости работ) по этапам выполнения работ в домах массовой и индивидуальной застройки и корректирующих коэффициентов, применяемых на отдельных этапах работ.

Коэффициент этажности определяется по (таблице 3.1). Применяется к стоимости работ 2, 3, 4 этапов паспортизации домов массовой и индивидуальной застройки.

Таблица 3.1

Коэффициент этажности

 

Количество  этажей	Коэффициент этажности (Кэт)
До 9 этажей включительно	0,90
10-13	0,95
14-17	1,00
18-21	1,05
22-25	1,10
Свыше 25 этажей	Для каждого  последующего этажа коэффициент  этажности (Кэт) увеличивается на 0,01

Ксл – коэффициент сложности жилого дома, учитывающий относительную трудоемкость выполнения работ по паспортизации объекта в зависимости от характеристик проектных решений. Коэффициент определяется по (таблице 3.2). Применяется к стоимости работ 2, 3, 4 этапов паспортизации домов массовой и индивидуальной застройки.

Таблица 3.2

Значение  коэффициента сложности объектов паспортизации

 

Характеристика  объектов паспортизации	Коэффициент сложности (Ксл)
Жилые дома массовой застройки        панельной или панельно-блочной      конструкции с общестроительными и специальными работами, выполняемыми в полном объеме индустриальными методами	1,00

 

Продолжение таблицы 3.2

 

1	2
Жилые дома массовой застройки панельной  или панельно-блочной     конструкции с общестроительными и специальными работами, выполняемыми не в полном объеме индустриальными методами	1,10
Жилые дома по индивидуальным проектам II категории  комфортности с частичным использованием конструктивных  элементов массового  строительства	1,15
Жилые дома по индивидуальным проектам II категории комфортности             с количеством модификаций квартир не более 25	1,20
Жилые дома по индивидуальным проектам I категории  комфортности и средней площадью квартир до 100 кв. м (кроме домов  по п. 6).           Жилые дома по индивидуальным проектам II категории комфортности            с количеством модификаций квартир более 25	1,35
Жилые дома по индивидуальным проектам I категории  комфортности и средней площадью квартир свыше 100 кв. м (кроме домов  по п. 7)	1,55
Жилые дома по индивидуальным проектам I категории  комфортности при наличии хотя бы одного из факторов:         а) модификаций  квартир более 50;     б) 2-уровневых  квартир;              в) насыщенности более 14 кВт;        г) систем приточной вентиляции и кондиционирования .	1,70
Реконструируемые  жилые дома	2,00

Кнг – понижающий коэффициент, учитывающий неполную готовность квартир и отсутствие отдельных конструктивных, инженерно-технических элементов в квартирах (внутренних перегородок, разводок электросети и пр.) к моменту сдачи объекта. Устанавливается в интервале 0,85-1,0 и рассчитывается по формуле (3) в зависимости от соотношения суммарной площади квартир неполной готовности и общей площади квартир дома-новостройки. Применяется к стоимости работ 2, 3, 4 этапов паспортизации домов массовой и индивидуальной застройки: