Оценка бизнеса в строительстве

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Московский  государственный строительный университет

 

Кафедра «Национальной экономики и оценки бизнеса»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Оценка бизнеса в строительстве»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012

 

Оглавление.

 

 

1. Расчёт стоимости предприятия при использовании имущественного подхода.
1. Описание основных принципов имущественного подхода и метода чистых активов.
2. Корректировка стоимости активов предприятия (земли, здания, машин и оборудования, незавершенного строительства, НДС, запасов, дебиторской задолженности, прочих оборотных активов).
3. Расчёт стоимости предприятия по методу чистых активов.
2. Расчёт стоимости предприятия при использовании доходного подхода.
1. Описание основных принципов доходного подхода и метода дисконтирования денежных потоков.
2. Выбор типа денежного потока.
3. Определение длительности прогнозного периода.
4. Расчёт денежного потока.
5. Расчёт ставки дисконта.
6. Определение текущей стоимости денежных потоков.
3. Расчёт стоимости предприятия с использованием сравнительного подхода.
1. Описание основных принципов и методов сравнительного подхода.
2. Описание этапов проведения оценки по методу сделок.
3. Расчёт стоимости предприятия методом сделок.
4. Согласование результатов оценки по методу DELOITT & TOUCHE.

 

 

 

 

 

 

Расчет варианта: (группа 1, 2) – надо просуммировать: (1-я + 2-я буква фамилии) + 1-я буква имени.

Затем посмотреть в таблицу № 1 и выбрать в соответствии с  получившейся цифрой свой вариант, следовательно,

Е+Л+Е = 25, данное значение по таблице 1 соответствует 22-му варианту.

 

1. Расчёт стоимости предприятия при использовании имущественного подхода.

Оцениваемое предприятие: ОАО «Управляющая компания «Прогресс».

Исходные  данные для расчёта стоимости  предприятия имущественным подходом:

1.Сведения об активах  предприятия.

Коэффициенты соотношений рыночных и балансовых стоимостей актива		Ликвидность долгосроч-ных и крат-косрочных финансовых вложений (представле-ны векселя-ми), % от их стоимости	Ставка дис-контирова-ния для кре-диторской задолжности, %	Ставка дисконти-рования для кредитов и займов, %	Ставка дискон-тирования для прочих кратко-срочных обяза-тельств, %
Здания и со-оружения	Машины и оборудование
2,07	1,22	10	25	18	23

Коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей актива = (2,07+1,22)/2 = 1,645

2.Незавершенное строительство.

По данным бухгалтерского учета, сумма значащаяся в строке баланса «Незавершенное строительство», представляет собой  затраты на приобретенные материалы, необходимые для проведения ремонтов и СМР.

Их балансовая стоимость совпадает с рыночной стоимостью.

3.Запасы.

К запасам, находящимся на балансе УК на дату оценки, относятся запасы, непосредственно  используемые в процессе производства. Запасы имеют высокую оборачиваемость, и их балансовая стоимость совпадает  с рыночной стоимостью.

4.Дебиторская задолженность.

Дебиторской задолженности сроком более трех месяцев нет.

Примечание: Процентная ставка по депозитным вкладам  Сбербанка РФ и ставка рефинансирования ЦБ определяется самостоятельно.

5.Кредиторская задолженность.

Просроченной кредиторской задолженности  свыше трех месяцев нет.

6.Доходы будущих периодов.

Балансовая  стоимость доходов (расходов) будущих  периодов совпадает с рыночной стоимостью.

7.Амортизационные отчисления.

Процент годовых амортизационных  отчислений для основных средств  равен 10 %.

 

 

 

1. Описание основных принципов имущественного подхода и метода чистых активов.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса позволяет оценить предприятие как совокупность активов, которые объединены в имущественный комплекс.

Имущественный комплекс – это недвижимое имущество, движимое имущество и  вложения, нематериальные активы и  оборотные средства.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Результатом анализа факторов стоимости и  характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Данный принцип наилучшим образом учитывает рыночные предпочтения, преобладающие на данном рынке.

Экономическое разделение осуществляется, если право  на объект можно разделить на два  или более, в результате чего общая  стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1) определяется обоснованная рыночная  стоимость недвижимого имущества  предприятия;

2) оценивается рыночная стоимость  машин и оборудования;

3) выявляются и оцениваются нематериальные  активы;

4) определяется рыночная стоимость  финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

5) товарно-материальные запасы  переводятся в текущую стоимость;

6) оцениваются расходы будущих  периодов;

7) оценивается дебиторская задолженность;

8) обязательства предприятия переводятся  в текущую стоимость;

9) определяется стоимость собственного  капитала путем вычитания из  обоснованной рыночной стоимости  суммы активов текущей стоимости  всех обязательств.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

 

 

2. Корректировка стоимости активов и пассивов предприятия.

 

Коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей актива = (2,07+1,22)/2 = 1,645.

 

Корректировка стоимости активов:

Дебиторская задолженность:

Балансовая стоимость дебиторской задолженности предприятия составляет 6 754 138 руб.

Определяем будущую стоимость  дебиторской задолженности:

FVдз = PVдз*(1+r)ⁿ = 6 754 138*(1+0,0725)¹ = 7 243 813руб.

где PVдз – текущая стоимость дебиторской задолженности по балансу;

FVдз – величина будущей стоимости дебиторской задолженности;

r – ставка процента по депозитным вкладам Сбербанка РФ (7,25%);

n – число периодов.

Учитывая стоимость денег во времени, определяем рыночную стоимость дебиторской задолженности с помощью операции дисконтирования по формуле:

PVдз = FVдз/*(1+r)ⁿ = 7 243 813/(1+0,0825)¹ = 6 691 744руб.

где PVдз – рыночная стоимость дебиторской задолженности;

FVдз – уточненная величина будущей стоимости дебиторской задолженности;

r – ставка рефинансирования ЦБ РФ (8,25%);

n – число периодов.

Рыночная стоимость дебиторской задолженности равна 6 691 744руб.

 

Основные средства: ОС* коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей = 6015633*1,645= 9 895 716,3руб.

Прочие оборотные  активы: ПОА*коэффициент соотношения рыночных и балансовых стоимостей = 491 465*1,645 = 808 460руб.

 

Рыночная стоимость  активов с учетом скорректированных  стоимостей активов =

Внеоборотные активы + Оборотные активы = основные средства+незавершенное строительство+запасы+НДС+дебит.задолж.+краткосрочные фин.вложения+денежные средства+прочие оборотные активы = 9 895 716,3+ 396 015 + 1 269 176 + 36 085 + 6 691 744+ 2 883 435 + 2 785 + 808 460= 21 983 416,3руб.

 

Корректировка стоимости пассивов:

 

Обязательства	Балансовая стоимость, руб.	Стоимость на дату оценки, руб.
Долгосрочные кредиты и займы	0
Краткосрочные кредиты и займы	0
Кредиторская задолженность	7280128	= 7280128/(1+ставка дисконтирования для КЗ) = 7280128/(1+0,25) = 5 824 102
Прочие краткосрочные обязательства	1023000	= 1023000/(1+ставка дисконтирования для ПКО) = 1023000/(1+0,23) = 831 707,3

 

Рыночная стоимость  пассивов с учетом скорректированных стоимостей пассивов = Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства(Кредит.задолж., прочие краткосрочные обязательства) = 8 888 287 + 17 588 + 5 824 102+ 831 707,3= 15 561 684,3руб.

 

3. Расчёт стоимости предприятия по методу чистых активов.

Базовая формула: Собственный капитал = Активы – Обязательства.

Активы компании

- Нематериальные активы, не связанные с основной деятельностью,  не имеющие документального подтверждения,  не имеющие закрепленных прав

- Задолжность собственников  по вкладам в уставный капитал  и балансовая стоимость собственных  акций

- Сомнительные долги

= Расчетные активы

- Расчетные пассивы (целевое  финансирование; долгосрочные и  краткосрочные обязательства; кредиторская задолжность; задолжность участников по выплатам доходов; резервы предстоящих расходов; прочие пассивы)

- Стоимость земли

= ЧИСТЫЕ АКТИВЫ.

 

Стоимость предприятия = Скорректированные активы – скорректированные пассивы.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов с учетом скорректированных стоимостей активов - Рыночная стоимость пассивов с учетом скорректированных стоимостей пассивов.

 

Следовательно, стоимость предприятия = 21 983 416,3– 15 561 684,3= 6 421 732руб.

Стоимость земли учтена в рыночной стоимости  ОС.

 

2. Расчёт стоимости предприятия при использовании доходного подхода.

 

Исходные данные для  расчёта стоимости предприятия  по методу дисконтирования денежных потоков:

Прогнозный период равен 5 годам.

 

Изменение денежных потоков по годам  прогнозного периода:

Ежегодные прогнозные изменения  денежных потоков от различных видов  деятельности предприятия в течении 5 лет и в постпрогнозный период, %
Основная деятельность	Инвестиционная деятельность	Финансовая деятельность
+0,34	-1,75	-1,3

 

 

1. Описание основных принципов доходного подхода и метода дисконтирования денежных потоков.

Доходный  подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

В его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).