Оценка бизнеса в строительстве

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости  бизнеса учитывается только та часть  его капитала, которая может приносить  доходы в той или иной форме  в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет  получать данные доходы, и с каким  риском это сопряжено. Все эти  факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет  учесть метод дисконтированных денежных потоков.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного  периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз  валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного  потока для каждого года прогнозного  периода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости  в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей  будущих денежных потоков и  стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

 

2. Выбор типа денежного потока.

При оценке бизнеса мы можем применять  одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или  ДП для всего инвестированного капитала.

Принимаем ДП от собственного капитала.

 

3. Определение длительности прогнозного периода.

В качестве прогнозного берется  период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что  в постпрогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный поток  доходов).

По сложившейся в странах  с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия  может составлять, в зависимости  от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.

В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного  периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление  прогнозного периода на более  мелкие единицы измерения: полугодие  или квартал.

Принимаем прогнозный период = 5 лет.

 

4. Расчёт денежного потока.

Расчёт величины общего денежного потока:

Общий ДП = ДП от основной деятельности + ДП от инвестиционной деятельности + ДП от финансовой деятельности.

ДП от основной деятельности =

Прибыль (за вычетом налогов)

+ амортизационные отчисления                   

– изменение суммы текущих активов:

краткосрочные фин.вложения

дебиторская задолженность

запасы

прочие текущие активы

+ изменение суммы текущих обязательств:

кредиторская задолженность

прочие текущие обязательства.

 

ДП от основной деятельности = 308920(Чистая прибыль) + 601563(амортиз.отчисления) – 2883435(кратк.фин.вложения) – 6754138(дебит.задолж.) – 1269176(запасы) – 491465(прочие тек.активы) + 5 824 102 (кредит.задолж.) + 1023000(прочие тек.обязательства) = - 3 640 629руб.

 

ДП от инвестиционной деятельности =

- изменение суммы долгосрочных активов:

нематериальные активы

основные средства

незавершенное строительство

долгосрочные финансовые вложения

прочие внеоборотные активы.

 

ДП от инвестиционной деятельности = - 6015633(основные средства) – 396015(незавершенное строительство) = -6 411 648руб.

 

ДП от финансовой деятельности =

+ изменение суммы задолженности:

краткосрочные кредиты и займы

долгосрочные кредиты и займы

+ изменение величины  собственных средств:

уставный капитал

добавочный капитал

резервный капитал

целевые поступления.

 

ДП от финансовой деятельности = 5400000(уставный капитал) + 3488287(резервный капитал) = 8 888 287руб.

 

Общий ДП = ДП от основной деятельности + ДП от инвестиционной деятельности + ДП от финансовой деятельности = - 3 640 629– 6411648 + 8 888 287 = - 1 163 990руб. 

 

5. Расчёт ставки дисконта.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

 

Существуют различные  методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых  являются:

1) для денежного потока для  собственного капитала:

- модель оценки капитальных  активов;

- метод кумулятивного построения;

 

2) для денежного потока для  всего инвестированного капитала:

- модель средневзвешенной стоимости  капитала.

 

Для расчета ставки дисконта выбираем модель кумулятивного построения, которая основана на экcпертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных рисков.

 

ЭКСПЕРТНАЯ  ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ ПРЕМИЙ ЗА РИСК, СВЯЗАННЫЙ  С ИНВЕСТИРОВАНИЕМ В КОНКРЕТНУЮ КОМПАНИЮ.

 

ВИД РИСКА                                                                ВЕРОЯТНЫЙ ИНТЕРВАЛ ЗНАЧЕНИЙ, %

Руководящий состав; качество управления                                           1%

Размер компании                                                                                                2%

Финансовая структура (источники  финансирования компании)    2,5%

Товарная/территориальная диверсификация                                           0%

Диверсифицированность клиентуры                                                        0%

Уровень и прогнозируемость прибылей                                                        3%

Прочие риски                                                                                               0,5%

 

R (ставка дисконта) = R_m + R₁ + R₂ + … + R_n + S₁ + S₂ + C

Где:

R_m – базовая ставка (безрисковая ставка),

ставка по рублёвым депозитам Сбербанка  РФ, 7,25%,

R_n – премия за инвестирование в данное предприятие (корректировки),

S₁ – премия за риск для малых компаний,%

S₂ – премия за риск, характерный для оцениваемой компании,%

С – страновой риск,%

 

 

R (ставка дисконта) = 7,25(ставка по рублёвым депозитам Сбербанка РФ) + 1 + 2 + 2,5 + 3 + 0,5 (премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию) = 16,25%

 

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R = d – g, где

R – ставка  капитализации;

d – ставка  дисконта;

g – долгосрочные  темпы роста прибыли или денежного потока.

 

Расчёт стоимости по методу ДДП производится по формуле:

PV =  ∑(CF_t)/(1+i)^t

СF_t – денежные потоки,

i-ставка  дисконта,

t – длительность прогнозного периода.

 

Коэффициент дисконтирования = 1/(1+i)^t

i-ставка  дисконта,

t – длительность прогнозного периода.

 

По модели Гордона годовой доход  послепрогнозного периода капитализируется при помощи коэффициента капитализации. Он равен разнице между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.  Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости  в постпрогнозный период будет равна:

V = CF_(t+1)/(r-g), где

CF_(t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

r – ставка дисконта;

g –долгосрочные темпы роста денежного потока.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Определение текущей стоимости денежных потоков.

№п/п	Показатель	Текущий год	Прогнозный период					Постпрогнозный период
			1	2	3	4	5
Расчёт ДП от основной деятельности:
Прогнозные изменения ДП:			0,34%	0,34%	0,34%	0,34%	0,34%	0,34%
Расчёт:			- 3 640 629+0,0034*(- 3 640 629)	-3 653 007,14+0,0034*(-3 653 007,14)	-3 665 427,36+0,0034*(-3 665 427,36)	-3 677 889,81+0,0034*(-3 677 889,81)	-3 690 394,64+0,0034*(-3 690 394,64)	-3 702 941,98+0,0034*(-3 702 941,98)
1	Денежный поток от основной деятельности	- 3 640 629	-3 653 007,14	-3 665 427,36	-3 677 889,81	-3 690 394,64	-3 702 941,98	-3 715 532
Расчёт ДП от инвестиционной деятельности:
Прогнозные изменения ДП:			-1,75%	-1,75%	-1,75%	-1,75%	-1,75%	-1,75%
Расчёт:			-6411648+(-0,0175)*(-6411648)	- 6 299 444,16+(-0,0175)*(-  6 299 444,16)	-6 189 203,89+(-0,0175)*(- 6 189 203,89)	-6 080 892,82+(-0,0175)*(- 6 080 892,82)	-5 974 477,2+(-0,0175)*(- 5 974 477,2)	-5 869 923,85+(-0,0175)*(- 5 869 923,85)
2	Денежный поток от инвестиционной деятельности	-6 411 648	- 6 299 444,16	-6 189 203,89	- 6 080 892,82	-5 974 477,2	-5 869 923,85	-5 767 200,18
Расчёт ДП от финансовой деятельности:
Прогнозные изменения ДП :        -1,3%             -1,3%                   -1,3%                -1,3%                     -1,3%                 -1,3%
3     4	Денежный поток от финансовой деятельности Расчет	8 888 287	8 888 287+(-0,013)* 8 888 287= 8 772 739,3	8 772 739,3+(-0,013)* 8 772 739,3= 8 658 693,7	8 658 693,7+(-0,013)* 8 658 693,7= 8 546 130,7	8 546 130,7+(-0,013)* 8 546 130,7= 8 435 031,03	8 435 031,03+(-0,013)* 8 435 031,03= 8 325 375,63	8 325 375,63+(-0,013)* 8 325 375,63= 8 217 145,75
5	Общий ДП (сумма всех ДП, п.1+п.2+п.3)	- 1 163 990	-1 179 712	-1 195 937,55	- 1 212 651,9	-1  229 840,8	-1  247 490,2	-1 265 586,4
Расчёт коэффициента дисконтирования:			1/(1+0,1625)^1	1/(1+0,1625)^2	1/(1+0,1625)^3	1/(1+0,1625)^4	1/(1+0,1625)^5	1/(1+0,1625)^6
5	Коэффициент дисконтирования 1/(1+R)^t     R-ставка дисконта		0,86	0,74	0,64	0,55	0,47	0,41
6	Текущая стоимость денежных потоков (Общий ДП*коэф.дисконтирования)		-1014552,3	-884994	-776097,2	-676412,4	-586320,4	-518890,4
7	Сумма текущих стоимостей	-4 457 266,7
8	Стоимость в постпрогнозный период(осн.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g)          -3 715 532/(16,25-0,34)/100							- 23 353 438,1
9	Стоимость в постпрогнозный период(инвест.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g)   -5 767 200,18 /(16,25+1,75)/100							-32 040 001
10	Стоимость в постпрогнозный период(фин.деят-ть) V = CF(t+1)/(r-g)      8 217 145,75/(16,25+1,3)/100							46 821 343,3
11	Общая стоимость в постпрогнозный период (сумма п.8,9,10)							-8 572 095,8
12	Текущая стоимость постпрогнозного периода (общая стоимость в постпрогнозный период*коэф.дисконтирования постпрогнозного периода)							-3 514 559,3

 

 

Текущая стоимость денежных потоков = это суммарный сдисконтированный ДП за 5 лет + стоимость(дисконтированная) постпрогнозного периода = -4 457 266,7+( -3 514 559,3) = - 7 971 826 руб.

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчёт стоимости предприятия с использованием сравнительного подхода.

 

Исходные данные для  расчёта стоимости предприятия  сравнительным подходом:

1.Предприятия аналоги.

Управляющая компания 1		Управляющая компания 2		Управляющая компания 3		Управляющая ком-пания «Прогресс»
вариант баланса	вариант отчета о прибы-лях и убытках	вариант баланса	вариант отчета о прибы-лях и убытках	вариант баланса	вариант отчета о прибы-лях и убытках	вариант баланса	вариант отчета о прибы-лях и убытках
1	1	1	1	1	1	1	1

 

2.Приоритеты для  мультипликаторов.

Наименование аналога	Веса мультипликатора  цена/прибыль	Веса мультипликатора  цена/выручка
Управляющая компания 1	0,3	0,25
Управляющая компания 2	0,4	0,35
Управляющая компания 3	0,3	0,4

 

 

1. Описание основных принципов и методов сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии  на свободном и конкурентом рынке  объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка  аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).