Реконструкция и реноваяция объектов недвижимости

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  

                                                          Содержание

 

    Введение     ……………………………………………………………........ 3  

Глава I. Общее положение реконструкции жилых зданий.     …………….. 4          

1. Сущность и значение понятия реконструкции зданий,

          сооружений и застройки. Цель и задачи реконструкции. ………….  4-6                                                                                                  

2. Физический и моральный износ зданий, сооружений.

           Устранение    дефектов конструкций………………………………. 6-10

1.3.  Текущий и капитальный  ремонт  зданий , сооружений и  застройки. 10-12

Глава II. Сравнительный анализ программ реконструкции жилых

зданий в  отечественной практике и выбор оптимальной программы в соответствие с требованием современной эксплуатации жилых зданий.  12-21  

Глава III. Общая оценка проведения реконструкции в соответствии с   утвержденной программой реконструкции на объекте практики. ……… 21-30

Заключение.  …………………………………………………………………31-32

 Литература.  …………………………………………………………………. 33

Приложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Современная практика архитектурного проектирования и строительства гражданских зданий в большей степени связана с реконструкцией существующего оттого фонда и модернизацией различных общественных зданий. Реконструкция стала в последнее время магистральным направлением в области капитального строительства в исторически сложившихся городах. Ее объемы настолько возросли, что опережают темпы развития вновь построенных зданий. Такое положение дел в строительстве сложилось в связи с тем, что новые экономические условия страны не позволяют привлекать огромные финансовые средства на новое строительство.

Реконструкция зданий и сооружений обходится в два - три раза дешевле возведения новых зданий. Процесс архитектурного проектирования пространств для новых функций в теле реконструируемого здания во многом отличается от процесса создания новых зданий, что обуславливает более глубокое изучение приемов обследования реконструируемого объекта и требует умения запроектировать усиление конструкций или их изменение с учетом организации новых пространств и инженерного оборудования. Чтобы правильно выполнить проект реконструкции необходимо очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен, перекрытий, покрытий кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем. Выявление дефектов позволяет определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений.

В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего года, отдельного квартала и объекта. Недоучет каких-либо градостроительных, функциональных, социально-демографических или инженерно-конструктивных требований может привести к тому, что реконструируемый объект быстро выйдет из строя и его нельзя будет подвергнуть дальнейшему совершенствованию, и в итоге он будет подлежать сносу.

 

 

 

 Глава I. Общее положение реконструкции жилых зданий.

 1.1.Сущность и значение понятия реконструкции жилых зданий. Цель и задачи реконструкции. 

 

     Реконструкция  зданий и сооружений — это  их переустройство с целью  частичного или полного изменения  функционального назначения, установки  нового эффективного оборудования, улучшения застройки территорий, приведения в соответствие с  современными возросшими нормативными  требованиями.

     Она является  частью общей реконструкции  производственных  предприятий или  городского района, жилого массива, комплекса социально-бытовых, культурных учреждений.

     Переустройство  включает перепланировку и увеличение  высоты помещений, усиление, частичную  разборку и замену конструкций, а также надстройку, пристройку  и улучшение фасадов зданий.

     Реконструкция  должна носить комплексный характер, учитывать длительную перспективу  развития города, района, предприятия. Некомплектность подхода, удовлетворение  только интересам сегодняшнего  дня, отсутствие перспективного  плана могут привести через  определенное время к невозможности  осуществления последующей реконструкции  без сноса сложившейся после  проведения реконструкции застройки.

     Цель  реконструкции  жилого фонда заключается в  его переустройстве для улучшения  планировочного решения, повышения  степени благоустройства инженерного  оборудования зданий, создания квартир  для посемейного заселения, отвечающих  современным социологическим и  демографическим требованиям.

     При реконструкции  жилой застройки  всесторонне  учитываются социальные и градостроительные  ее задачи, а также экономическая  и техническая эффективность  ее осуществления.

     Социальные  задачи реконструкции заключаются  в коренном обновлении застройки  и планировочной структуры жилого  фонда. Эти задачи предусматривают  улучшение и постепенное выравнивание  условий жизни населения в  старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять  современным и перспективным  требованиям.

     Градостроительные  задачи реконструкции заключаются  в улучшении планировочной структуры  города, оздоровлении городской  среды, повышении архитектурно-пространственных  качеств застройки,  совершенствовании  сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем  инженерного оборудования и коммунального  хозяйства.

  Характерными  и самыми  массовыми объектами  реконструкции  являются жилые здания, прослужившие  от 50 до 100 лет и более, которые  составляют значительную часть  жилого фонда крупных городов  страны. Многие из них представляют  собой капитальные многоэтажные  строения, пригодные по техническому  состоянию к дальнейшей продолжительной  эксплуатации. Чрезвычайно существенны  в градостроительном отношении  их эстетические и архитектурные  качества. Индивидуальный облик  старых жилых зданий играет  большую, а иногда и главную  роль в формировании своеобразия  старых городских районов, особенно  центральных частей городов, Вместе  с тем старые жилые здания  в большинстве своем имеют  значительный физический и моральный  износ. Их реконструкция представляет  собой важную архитектурную, градостроительную  и сложную техническую задачу.

     Практика  реконструкции  общественных зданий пока менее  обширна, а главное, менее  единообразна. Последнее обстоятельство обусловлено  двумя причинами: во-первых, большой  номенклатурой весьма отличных  друг от друга общественных  зданий различного профиля и  разных масштабов, а во-вторых, разнообразием  функционального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных  зданий имеются специально построенное  для этой цели, а есть приспособленные.

     Основной  объем  работ по реконструкции  общественных  зданий приходится на старые  районы города. Большинство из  находящихся здесь зданий построено  уже давно и подверглось физическому  и моральному износу.

     Несоответствие  функций учреждений зданиям, в  которых  они вынуждены располагаться, постоянно возрастает. Особенно  резким оно стало в наши  дни, когда высокий уровень технической  оснащенности стал необходим  для всех форм деятельности. По  этой же причине не удовлетворяют  современным требованиям даже  те старые здания, которые используются  по своему первоначальному назначению: больницы, учебные заведения и  т.д. Изменились не только требования  к их планировке и уровню  инженерного благоустройства, совершенно  по иному оцениваются в настоящее время максимальные и минимальные размеры этих учреждений, принципы их размещения и др.

   Реконструкция застройки. Выбор участка под  строительство.

При реконструкции возможно строительство  новых недостающих подсобно-вспомогательных  объектов, ветеринарных зданий, сооружений для хранения и приготовления  кормов, а при расширении фермы  – дополнительных животноводческих помещений. Условия размещения этих зданий в основном те же, что и  при проектировании новой фермы. Однако сложно выдержать линии застройки, ориентацию зданий в отношении сторон света, соблюдать санитарные, зооветеринарные и противопожарные разрывы. При недостаточной площади для организации выгульных дворов около зданий их можно частично или полностью выносить в торцы животноводческих помещений. Нельзя удалять выгульные дворы на большое расстояние от животноводческих зданий.

     В южных  районах страны рекомендуется  применять павильонную застройку, то есть ставить отдельные  здания. Соединять существующие  коровники  и телятники новыми  пристройками в один блок экономически  нецелесообразно. В большинстве  центральных районов  страны также  рекомендуется павильонная  застройка  молочных ферм. Новые и  существующие  здания здесь целесообразно  соединять  закрытыми галереями  для прохода  людей, прогона животных и молочно  – доильное отделение, прокладки  коммуникаций. В южных районах  страны нужно отказаться от  соединительных галерей

  

1.2. Физический и моральный износы. 

В результате эксплуатации зданий они подвергаются как физическому, так и моральному износу.

Физический износ – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (т. е. снижение потребительской стоимости здания в связи с выходом из строя его элементов и систем).

 Основные причины физического  износа: природные факторы и технологические  процессы, связанные с использованием  здания.

 Физическому износу  здание подвергается неравномерно, так как оно состоит из различных  элементов, у которых неодинакова  продолжительность безотказной  работы.

 Процент износа зданий  определяют по срокам службы  зданий и фактическому состоянию  конструкции, для чего используют  инструкции по переоценке фондов  и определению износа. Для постоянного  учета зданий и сооружений, а  также систематического текущего  определения их физического износа  существует “Бюро технической  инвентаризации”. Эта организация  составляет на каждое здание  технический паспорт с описанием  конструктивных элементов здания  и его параметров (объем, жилищная  площадь, площадь всех подсобных  помещений и т. д.) с указанием  планов земельных участков и  этажей здания.

 Физический износ устанавливают:

1 На основании визуального  осмотра конструктивных элементов  и определяя процентные потери  ими эксплуатационных свойств  в следствии физического износа (с помощью специальных таблиц).

2 Экспертным путем с  оценкой остаточного срока службы.

3 Расчетным путем при  отсутствии видимых признаков  физического износа.

4 Инженерными обследованиями  зданий с определением стоимости  работ необходимых для восстановления  эксплуатационных свойств конструкций  и инженерных систем.

 Физический износ здания  определяют как средне арифметическое износа отдельных девяти элементов: фундамента; стен; перекрытий; крыш и кровли; полов; оконных и дверных устройств; отделочных работ; внутренних сантехнических и электротехнических устройств; прочие элементы (балконы и т. п.). 

 

 

 

 

 

 

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта
1	2	3	4
0–20 %	хорошее	Повреждений, деформаций нет. Имеются отдельные устранимые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ	до 10 %
21–40%	удовлетворит.	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который целесообразен на данной стадии	15 – 30 %
41–60%	неудовлетворит.	Эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта	40 – 80%
61–80%	плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое, выполнение конструктив.элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий.	90 – 120 %